Cour d'appel, 5ème chambre, 27 mai 2026 — n° 23/02861

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la société [V] traiteur à payer à la SCI Bretagne réception la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société [V] traiteur aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente

**** APPELANTE : S.A.R.L. [V] TRAITEUR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 1] [Localité 1] Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Pierre CAPITAINE, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC INTIMÉE : S.C.I. BRETAGNE RECEPTION Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES Par acte en date du 20 avril 2015, la société Bretagne réception a donné à bail à la société [V] traiteur, un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail était consenti pour une durée de 9 années moyennant la somme de 1 300 euros par mois hors charge non soumis à la TVA. L'une des clauses de l'acte prévoyait la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Le bail comportait également une clause, selon laquelle le bail serait résilié purement et simplement si les biens loués venaient à être déclarés insalubres. Le 25 octobre 2018, à la suite d'une visite des locaux, un rapport de la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) division sécurité sanitaire des aliments, relevait de nombreuses non conformités alimentaires. Le rapport soulignait également l'existence de traces d'infiltrations et la société [V] traiteur était sur ce point, mise en demeure notamment d'identifier l'origine des infiltrations d'eau et de remettre en état les plafonds et les murs et ce dans un délai de deux mois. Un nouveau rapport de la DDPP en date du 21 novembre 2018 suite à une visite du 14 novembre 2018, faisait état de la régularisation des non- conformités relevées précédemment ainsi que de la persistance de la non-conformité au niveau de la maintenance des locaux et équipements et de l'observation formulée relative au mauvais état d'entretien des plafonds et puits de lumière. Par acte d'huissier du 16 novembre 2018, la société [V] traiteur a donné congé à la société Bretagne réception avec effet au 25 décembre 2018. Par courrier recommandé en date du 27 novembre 2018, la société Bretagne réception a contesté le congé délivré et a rappelé à la société [V] traiteur l'absence de paiement des loyers pour les mois de novembre et décembre 2018. La Société [V] traiteur a remis les clefs des locaux a son bailleur par courrier du 25 décembre 2018. La société Bretagne réception a fait dresser un constat d'huissier à la date du 6 février 2019 aux termes duquel il était constaté que les locaux étaient vides de tout mobilier, aménagement intérieur, équipement et qu'aucune activité n'existait plus à l'intérieur des locaux. Par exploit signifié le 4 octobre 2019, la société Bretagne réception a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc la société [V] traiteur. Par acte en date du 25 mars 2021, la société Bretagne réception a décidé de céder le local commercial. Par jugement en date du 3 avril 2023, le juge du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a : - prononcé la nullité du congé du 16 novembre 2018 délivré par la société [V] traiteur à la société Bretagne réception ; - constaté que la société [V] traiteur a quitté les locaux loués sis [Adresse 4] à la date du 25 décembre 2018 ; - constaté la résiliation du bail commercial au 25 mars 2021 ; - condamné la société [V] Traiteur à payer à la société Bretagne réception la somme de 37 448 euros au titre des loyers du bail commercial avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 novembre 2019 jusqu'à la date du 25 mars 2021; - débouté la société [V] traiteur de sa demande indemnitaire portant sur la somme de 48 000 euros ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la résiliation du bail et le congé La société [V] traiteur, appelante, considère qu'il y a lieu en l'espèce de faire application des stipulations du bail prévoyant que lorsque les biens sont déclarés insalubres, le bail est résilié purement et simplement, et ce indépendamment de toute mesure de fermeture administrative. Elle fait valoir que la préfecture a constaté de nombreuses et graves non conformités susceptibles d'entraîner une menace pour la santé publique, ce qui caractérise une insalubrité des locaux. Elle observe que s'agissant des non-conformités imputables à l'exploitant, elles pouvaient être corrigées dans un délai court et que cela été fait. En revanche, elle souligne qu'il subsistait des non-conformités plus graves caractérisant une insalubrité durable et persistante, relevant de problèmes structurels (infiltrations, défauts affectant le plafond), soit relevant des grosses réparations de l'article 606 du code civil et donc à la charge du bailleur. Elle relève que suite à la vente des murs, le nouveau propriétaire a d'ailleurs fait démolir ces locaux, ce qui selon elle traduit aussi l'insalubrité des locaux. Elle expose que la prise d'un arrêté ou d'une déclaration d'insalubrité n'est pas nécessaire, puisque la mise en demeure qui lui a été adressée est faite sur la base du constat d'insalubrité des locaux et constitue selon elle, une décision au sens de l'article L 233-1 du code rural et de la pêche. Elle ajoute que la DDPP indique d'ailleurs qu'à défaut de réaliser les mesures prescrites, elle pourra ordonner la fermeture de l'établissement et l'arrêt des activités. La société [V] traiteur soutient que la SCI Bretagne réception conteste de mauvaise foi l'état d'insalubrité des locaux, lequel entraîne donc de plein droit et en application du bail la résiliation du bail. Elle fait valoir que la bailleresse ne peut invoquer la clause du bail qui met à la charge du preneur les travaux de mise aux normes puisque le bail a été conclu le 20 avril 2015 et est soumis aux dispositions de l'article R 145-35 du code de commerce qui prévoient que de tels travaux qui relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur, ce qui est le cas en l'espèce. Elle affirme que les infiltrations sont en relation avec la carence du bailleur, celui-ci n'ayant rien fait pour rechercher les causes des infiltrations signalées par le preneur, alors qu'il était tenu d'une part d'exécuter de bonne foi le contrat et d'autre part à une obligation de délivrance des locaux. Elle conteste toute nullité du congé délivré le 16 novembre 2018 au bailleur, ou tout 'abandon' des locaux tel que prétendu. Elle indique que les clés ont été restituées et acceptées par le bailleur, ce qui traduit l'acceptation du principe de résiliation du bail. En réponse, la SCI Bretagne réception estime que le tribunal a justement prononcé la nullité du congé délivré par le 16 novembre 2018 par la société [V] traiteur et a constaté la résiliation du bail au 25 mars 2021. Elle note qu'au terme de la première période triennale (soit le 20 avril 2018), le locataire ne semblait pas de plaindre de la qualité des locaux qu'il occupait. Elle indique que le congé donné le 16 novembre 2018 ne fait nullement référence à un courrier que le locataire aurait adressé au bailleur le 31 octobre 2018. Elle estime d'ailleurs que ce courrier jamais reçu a été crée pour les besoins de la cause et est purement fictif. Elle précise que ce congé est motivé par la visite de la DDPP qui a mis en demeure le locataire de corriger toute une série de non-conformités dont certaines en relation avec des infiltrations. Elle rappelle n'avoir jamais reçu le rapport de contrôle dont il est fait état et qu'ainsi, elle n'a jamais été à même de réaliser des travaux de recherche des causes d'infiltrations. Elle souligne que le premier rapport de la DDPP ne mentionne à aucun moment une insalubrité, il met en cause l'activité du locataire et sa manière d'exercer son activité de restaurateur, les infiltrations étant accessoires et que la DDPP accordait d'ailleurs un délai de deux mois pour y remédier. Elle indique qu'en toute logique, le preneur aurait dû la solliciter pour réaliser des travaux ; or, elle constate qu'il a cherché manifestement à quitter les lieux sans bourse déliée. Elle affirme être toujours intervenue lorsque le locataire s'est plaint d'infiltrations, lesquelles ont été épisodiques et n'ayant jamais donné lieu à contentieux. Elle considère que le rapport de la DDPP ne peut servir de base à un constat d'insalubrité, les principales non-conformités relevant de la seule activité du preneur et ne lui étant pas imputables. Elle observe que la société [V] traiteur à laquelle la DDPP avait laissé un délai de deux mois, n'a pas attendu ce délai et s'est précipitée pour mettre un terme au bail et transférer son activité à quelques 500 mètres du lieu de l'exploitation, et que les services de la DDPP, suite à une visite de contrôle le 14 novembre 2018 concluent en synthèse à 'une maîtrise des risques acceptable'. La SCI Bretagne réception estime non réunies les conditions posées à l'article 12 du bail. Elle admet une résiliation du bail au 25 mars 2021 date à laquelle elle a vendu les locaux. L'article 1134 alinéa 1 ancien du code civil devenu 1103 du code civil dispose : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil devenu 1104 du code civil dispose : Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L'article 1719 du code civil énonce : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article L145-4 du code de commerce applicable à la cause dispose : La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires..... Le bail du 20 avril 2015 liant les parties prévoit en page 4 : 'Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières en consécutives commençant à courir du 20 avril 2015 pour se terminer le 19 avril 2024. Congé pour le preneur : Le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Sauf sans les cas prévus par l'article L 145-4 alinéa 2 du code de commerce, aucune clause du bail ne peut y déroger. Ce congé doit être adressé au bailleur, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par exploit d'huissier, au moins six mois avant la fin de la période triennale....' Le bail prévoit aussi, en page 8, un article n° 12 intitulé ' cas fortuits- expropriation' selon lequel :