Cour d'appel, 2ème ch - section 1, 28 mai 2026 — n° 24/01957

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] à payer à la société Flanker la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 14 mai 2004, Mme [K] [G] a conclu un bail commercial avec la société à responsabilité limitée JTG exploitation, portant sur un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Mme [K] [G] est ensuite devenue usufruitière et a partagé la propriété du bien immobilier avec M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O], nus-propriétaires, Le bail commercial a pris effet à compter du 1er juillet 2002 pour une durée de trois, six ou neuf années pour se terminer le 30 juin 2011. Le loyer annuel initial du bail hors taxes était de 8.000 euros, payable trimestriellement et d'avance. Par acte sous seing privé du 22 décembre 2010, Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O], d'une part, la société JTG exploitation, d'autre part, ont convenu de renouveler le bail commercial aux mêmes clauses et conditions à l'exception du loyer fixé d'un commun accord à la somme de 16.200 euros annuel, le loyer n'étant pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020. Par acte du 9 mai 2011, la société JTG exploitation a cédé à la société par actions simplifiée (SAS) Flanker son fonds de commerce, de sorte que cette dernière est devenue preneur, exploitant une boutique de vêtements sous l'enseigne « Eden Park ». Par exploit du 22 juillet 2020, Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O] ont signifié à la société Flanker un congé pour le 31 mars 2021, avec offre de renouvellement du bail conformément aux articles L145-9 et L145-12 du code de commerce moyennant un loyer porté à 48 000 euros par an invoquant « sa valeur locative en raison du déplafonnement lié aux modifications des facteurs locaux de commercialité ». La société Flanker a accepté l'offre de renouvellement mais a refusé le montant du loyer demandé. Après envoi d'un mémoire, Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O] ont assigné, le 23 novembre 2021, la société Flanker devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne afin de voir ordonner une mesure d'expertise pour préciser les facteurs visés à l'article L145-33 du code de commerce justifiant le déplafonnement, déterminer la valeur locative et fixer à titre provisoire un loyer de 25.920 euros par an dans l'attente de la fixation du loyer définitif. Par jugement du 9 juin 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [P] [V] en qualité d'expert avec pour mission de : « 1. Visiter les lieux, objet du bail, les décrire et en préciser les caractéristiques, 2. Indiquer la destination des lieux et leur usage effectif, 3. Dire quelles sont les obligations respectives des parties, 4. Relever les facteurs locaux de commercialité, 5. Donner son avis sur le fait de savoir s'il s'est produit, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt favorable et concret pour le commerce exploité par la SAS FLANKER, 6. Relever les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents en indiquant pour chaque élément de comparaison cité, s'il s'agit d'un prix correspondant à la valeur locative ou à un déplafonnement en cas de décision judiciaire ou s'il s'agit d'un bail nouveau et, dans ce cas, préciser s'il y a eu un droit d'entrée, 7. Recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués par référence aux dispositions des articles L145-33 et suivants du Code de commerce, 8. Entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et, d'une manière générale, de fournir au tribunal tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis. »

MOTIFS : Sur le montant du loyer du bail renouvelé Par acte du 22 décembre 2010, le bail commercial a été renouvelé entre les bailleurs et la locataire pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2011 jusqu'au 30 juin 2020 moyennant un loyer annuel porté à 16.200 euros. Suivant exploit d'huissier du 22 juillet 2020, les bailleurs ont signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail commercial mettant un terme au bail au 31 mars 2021 et offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021 moyennant un loyer porté à 48.000 euros par an. Le loyer annuel avait été porté à la somme de 17.510 euros à l'occasion de la révision du 25 mai 2017. Les parties s'opposent sur le prix du bail renouvelé. Les consorts [G] sollicitent l'infirmation du jugement déféré, l'homologation du rapport d'expertise judiciaire de M. [Y], la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 48.000 euros par an, conformément à sa valeur locative, à compter du 1er avril 2021. Ils font valoir qu'au cours du bail écoulé les facteurs locaux de commercialité se sont notablement modifiés justifiant le déplafonnement du loyer. Ils avancent à cet égard que la fréquentation de [Adresse 5] a notablement été accrue à la suite de la rénovation des halles de [Localité 2] livrées au mois de juillet 2013, une intense clientèle empruntant désormais cette rue au moment des repas et en fin de journée pour se presser autour des halles qui ont vu fleurir pendant le cours du bail écoulé un certain nombre de commerces de bouche supplémentaires. Ils invoquent à cet égard l'accroissement et la création de terrasses dans [Adresse 6] et dans [Adresse 5] au cours du bail écoulé, la création de nombre de nouveaux restaurants et l'agrandissement de plusieurs d'entre eux, l'agrandissement de [Adresse 7], accroissant notablement la chalandise dans le secteur, avec plus de passants empruntant [Adresse 5] et pouvant profiter des vitrines. Ils ajoutent que l'accroissement de 13 % du nombre de résidences secondaires sur la période, qui sont désormais louées en Air B&B pour bon nombre d'entre elles, explique l'accroissement de la taxe de séjour sur la commune de [Localité 2], que ces résidences appartenant à des personnes au fort pouvoir d'achat, la commercialité du secteur du centre-ville s'est accrue. Ils soutiennent également l'augmentation du nombre de boutiques de vente de vêtements avec des enseignes nouvelles prestigieuses en nombre dénotant une montée en gamme significative dans le secteur. Ils ajoutent que les références qu'ils invoquent traduisent une hausse significative des loyers dans le périmètre du local. Ils font valoir que la modification notable des facteurs locaux de commercialité reconnue par l'expert judiciaire est certaine et aurait dû être jugée comme telle par le juge des loyers commerciaux. La société Flanker conclut à la confirmation du jugement déféré, en faisant valoir l'absence de motif de déplafonnement, ainsi que l'a retenu le premier juge. Selon elle, si la question de la modification des facteurs locaux de commercialité et leur caractère notable a fait l'objet de longs développements, ni les bailleurs ni l'expert judiciaire ne se sont intéressés à la question de l'impact favorable et concret sur le commerce qu'elle exploite. Elle pointe un revirement de l'expert entre son pré-rapport et son rapport sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoquée par les bailleurs qu'elle considère surprenant et infondé. Elle fait valoir que le fait que les restaurants remplacent d'autres commerces, ou d'autres restaurants n'a pas été abordé par l'expert, qu'aucun chiffre sur la fréquentation résultant des modifications invoquées n'a été produit. Elle estime que l'analyse de l'expert des modifications liées à la restauration n'est pas justifiée. Elle ajoute que la rotation des enseignes n'est pas en elle-même le reflet d'une évolution favorable dans la commercialité surtout dans un centre-ville traditionnellement commerçant tel que celui de [Localité 2] et qu'aucune enseigne prestigieuse ni aucune « locomotive » ne s'y est implantée. Elle en déduit qu'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré n'est caractérisée en l'espèce. * * * L'article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. L'article L145-34 du même code encadre le plafonnement du loyer du bail renouvelé « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ». Il dispose en son alinéa 4 : En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l'espèce, il convient d'examiner le moyen tendant au déplafonnement du loyer invoqué par les bailleurs qui invoquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité ( 4° de l'article L145-33 précité ) pendant la durée du bail expiré, soit au cours de la période comprise entre le 1er juillet 2011 et le 31 mars 2021. L'article R145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire. Pour être pris en considération, les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l'activité commerciale exercée par le locataire, et non au regard de l'éventail des activités autorisées par le bail. La Cour de cassation juge que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les lieux ( 3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.288). En l'espèce, les consorts [G] invoquent la création de dix nouveaux restaurants et/ou commerces de bouche avec obtention de terrasses durant la période du bail écoulé dans la zone de chalandise, [Adresse 8] à savoir le bar restaurant l'Amiral, La Bodega, le bar restaurant Chistera et Coquillages, La Maison Demazy, Monsieur [B], les Contrebandiers caviste, restaurant et bar situé [Adresse 9] et [Adresse 8], Le Passage situé [Adresse 10] et [Adresse 11], et [Adresse 5] avec l'hôtel quatre étoiles Le Silhouette qui a un bar à champagne et cocktails, le restaurant le Pléthore, la pizzeria Marguerite. Ils précisent les noms des commerces que ces établissements ont remplacés qui n'étaient pas des restaurants, bars ou commerces de bouche, ou caviste avec dégustation généralement. Il n'est pas contesté que ces établissements ont obtenu des terrasses pour la plupart.