Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 28 mai 2026 — n° 25/14051

PAR CES MOTIFS Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ; Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 37 613,13 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation dues au 20 octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse ; Rejette la demande de délais ; Rejette la demande de réintégration ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement de frais ; Condamne la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Restobar solution aux dépens d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 mars 2024, la société Saint Just a consenti à la société Restobar solution un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5]. Par acte du 5 novembre 2024, la société Saint Just a fait délivrer à la société Restobar solution un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail pour un montant en principal de 12 456 euros, échéance d'octobre 2024 incluse. Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société Saint Just a fait assigner la société Restobar devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : Prononcer au bénéfice de la société Saint-Just la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Restobar solution avec toutes conséquences de droit ; Ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Restobar solution des lieux qu'elle loue indument en l'espèce le local commercial situé au [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer la somme de 18 929,13 euros au titre des loyers dus au 12 décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse ; Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer, et à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, par la remise des clefs une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner par provision la société Restobar solution aux entiers dépens ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire. Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juillet 2025, la société Restobar solution n'ayant pas comparu, le juge des référés a : Constaté la résiliation du bail au 06 décembre 2024 ; Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société Restobar solution et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ; Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme provisionnelle de 18 929,13 euros (loyers, indemnités d'occupation, mois de décembre 2024 inclus) ; Condamné la société Restobar solution au paiement provisionnel d'une indemnité trimestrielle d'occupation à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; Condamné la société Restobar solution aux dépens ; Condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision. Par déclaration du 5 août 2025, la société Restobar solution a relevé appel de cette décision. Par ses dernières conclusions d'appel remises au greffe et notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, elle demande à la cour de : dire qu'elle est recevable et bien fondée en son appel ; en conséquence, infirmer l'ordonnance de référé du 04 juillet 2025 en son intégralité, en ce qu'elle a : constaté la résiliation du bail au 06 décembre 2024 ;

SUR CE, LA COUR L'expulsion de la société Restobar Solution est intervenue le 4 décembre 2025 pendant le cours de la présente instance. L'appelante expose, sans être contredite par le bailleur, que ce dernier l'a autorisée à réintégrer les lieux, le 18 décembre 2025 mais qu'à cette occasion, elle a constaté que le rideau métallique avait été forcé et son matériel volé et qu'elle a finalement été de nouveau expulsée. Aux termes de ses dernières conclusions, elle ne forme pas de demande de suspension des effets de la clause résolutoire mais une demande de réintégration. Sur l'acquisition de la clause résolutoire, ses conséquences et l'arriéré locatif Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Par acte en date du 5 novembre 2024, la société Saint Just a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 12 456 euros en principal, représentant l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la locataire invoque une exception d'inexécution liée au défaut de délivrance conforme. Elle soutient que le local est loué à usage de « fabrication, menuiserie, ferronnerie (') » (article 3 du bail) ce qui requérait une installation électrique triphasée, laquelle était impossible à installer sans travaux lourds. Elle fait état d'une impossibilité d'exploiter les lieux entre avril et décembre 2024. Elle invoque par ailleurs une résistance dolosive et un défaut d'information à ce titre. L'exception d'inexécution du preneur n'est permise que s'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux (Cass., 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n°16-27.246), ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés « conformément à la destination du bail » ou « conformément à leur destination contractuelle » (Cass., 3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n°18-20.865). S'il n'y a pas impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution (Cass., 3e Civ., 7 juillet 2016, pourvoi n°15-16.097 ; Cass., 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n°19-19.092). En l'espèce, la société Restobar solution fait valoir que lorsqu'elle a été informée de la difficulté tenant à l'absence de courant triphasé et des travaux lourds rendus nécessaires, elle s'est rapprochée de son bailleur qui ne serait pas intervenu puis elle expose avoir initié elle-même les démarches auprès d'Enedis. Aucune pièce ne justifie d'une quelconque demande expresse de travaux formulée auprès de la société Saint Just. Si l'absence de paiement est justifiée, comme elle l'allègue, par l'absence d'une installation électrique nécessaire à l'exploitation des lieux, la société Restobar solution n'explique pas pourquoi des versements au titre des loyers sont intervenus pendant la période litigieuse (en avril et en juin 2024). Il n'est pas crédible que, sans pouvoir exploiter les locaux de son entrée dans les lieux en avril 2024 et jusqu'en décembre 2024, elle se soit ainsi acquittée de certains loyers, sans aucune contrepartie. De la même manière, l'absence d'une information qu'elle estime déterminante sur l'équipement des lieux requérait une mise en demeure du bailleur à ce titre puisque selon elle, il l'empêchait d'exploiter les lieux. L'existence d'une résistance abusive n'apparaît pas davantage caractérisée, pas plus que d'une inertie fautive du bailleur qu'aucune pièce ne vient justifier. Il n'est pas démontré que les pièces relatives aux travaux électriques aient été adressées au bailleur avant la présente instance. La mise en demeure immédiate du bailleur était d'autant plus nécessaire que le contrat de bail prévoyait que le preneur déclare prendre les lieux dans l'état où il se trouve « pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature » du bail, qu'il reconnaît que les locaux « lui permettent l'exercice de l'activité autorisée en vertu du présent bail », de sorte que l'installation litigieuse nécessitait un débat technique. Il n'est pas davantage justifié, à la suite de la délivrance du commandement de payer, de ce que le preneur ait entendu se prévaloir de l'exception d'inexécution par un courrier en ce sens. Il sera relevé par ailleurs que le loyer annuel est de 28 500 euros HT. Or, aux termes d'un décompte arrêté au 20 octobre 2025, l'arriéré locatif est de 37 613,13 euros soit plus d'un an de loyers alors même que selon les allégations du locataire, l'impossibilité d'exploiter les locaux aurait duré 8 mois. Ainsi aucun paiement n'est intervenu entre juillet et octobre 2025. Dès lors, le lien de causalité entre l'arriéré locatif et l'absence d'exploitation fait défaut. La société Restobar solution ne verse pas non pas de pièces comptables qui permettraient d'étayer ses allégations, en démontrant notamment l'absence de chiffre d'affaires pour la période considérée et le préjudice de jouissance qui en aurait résulté. Dès lors, elle ne démontre pas l'existence de contestations sérieuses de nature à faire échec aux effets de la clause résolutoire. La décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 6 décembre 2025, avec toutes conséquences de droit. Ainsi qu'il a été relevé précédemment, la société Saint Just produit un décompte arrêté au 20 octobre 2025 qui établit un arriéré locatif, non sérieusement contestable en l'absence de preuve de règlements qui n'auraient pas été pris en compte, à un montant de 37 613,13 euros, échéance d'octobre 2025 incluse. La société Restobar solution sera condamnée à payer à titre provisionnel cette somme, la cour infirmant la première décision s'agissant du quantum de l'arriéré. Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La société Restobar solution sollicite à titre subsidiaire de pouvoir s'acquitter des sommes dues en 24 mensualités. Cependant, elle ne justifie pas de sa situation financière de sorte que ses capacités à s'acquitter d'une dette qui a plus que doublé depuis la première instance n'est pas démontrée. Elle sera déboutée de sa demande de délais. Sur la demande de réintégration La première décision étant confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion, la demande de réintégration ne peut qu'être rejetée.