Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 28 mai 2026 — n° 25/13931

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans la limite de sa saisine, Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'indemnité forfaitaire et de la majoration des intérêts de retard, ainsi que s'agissant de la demande afférente au remboursement des mesures d'accompagnement ; Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au titre des demandes d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à une indemnité d'occupation ; Statuant de nouveau de ces chefs, Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties au 8 novembre 2024 ; Ordonne en conséquence l'expulsion de la société Sainte Marie et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2], à [Localité 5] (93) avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier ; Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Sainte Marie à payer à la SCI [X] [A] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 8 novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne la société Sainte Marie à payer à la SCI [X] [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Sainte Marie aux dépens d'appel, y compris le coût du commandement de payer délivré le 7 octobre 2024 ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 septembre 2021, la société SCI [X] [A] a consenti à la société Sainte Marie, alors en cours de constitution et représentée par la société Groupe EIPRA, un bail commercial portant sur un local et des emplacements de stationnements situés [Adresse 4] à Saint-Denis (93). Par actes des 20 et 24 janvier 2023, la société SCI [X] [A] a fait signifier au siège social de la société Groupe EIPRA un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Suivant courrier du 30 novembre 2023, la société Groupe EIPRA a informé la SCI [X] [R] de ce que la société Sainte Marie avait été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bobigny le 28 novembre 2023. Suivant ordonnance du 9 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a débouté la SCI [X] [A] de l'ensemble de ses demandes, relevant qu'il existait une discussion sérieuse sur les commandements de payer dans la mesure où c'est la société Sainte Marie qui se trouve titulaire du bail et que les commandements de payer ne lui pas été adressés. La SCI [X] [A] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 octobre 2024, cette fois à la société Sainte Marie. La société SCI [X] [A] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Sainte Marie, le 7 octobre 2024. Par acte du 16 et 17 janvier 2025, la société SCI [X] [A] a fait assigner la société Sainte Marie et la société Groupe EIPRA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir : Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ; Ordonner l'expulsion de la société Sainte Marie et de tous occupants de son chef, si besoin avec assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner la société Sainte Marie à lui payer une somme provisionnelle de 151 800 euros en remboursement de la franchise de loyer ; Fixer l'indemnité d'occupation journalière due par la société Sainte Marie à la somme de 550,16 euros, outre indexation, et l'y condamner à titre provisionnel, jusqu'à complète libération des lieux ; Condamner in solidum la société Sainte Marie et la société Groupe EIPRA au paiement provisionnel de la somme de 121 441,35 euros au titre des arriérés locatifs pour la période du 9 septembre 2021, date d'effet du bail, au 28 novembre 2023, date d'immatriculation de la société Sainte Marie ; Condamner la société Sainte Marie au paiement provisionnel des sommes suivantes : 103 086,57 euros au titre des arriérés locatifs pour la période allant du 29 novembre 2023 à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 octobre 2024 ; 22 452,79 euros au titre de l'indemnité forfaitaire irrévocable ; Les intérêts de retard au taux légal majoré de 300 points de base l'an à compter du 9 septembre 2021, qui eux-mêmes-porteront intérêts ; 397,51 euros au titre des frais de commandement de payer délivré le 7 octobre 2024 ; Condamner in solidum la société Sainte Marie et la société Groupe EIPRA à régler à la société SCI [X] [A] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; Ordonner l'exécution provisoire. Par ordonnance réputée contradictoire du 24 juin 2025, les défenderesses n'ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a : Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes en acquisition de la clause résolutoire, expulsion, et condamnation à une indemnité d'occupation ; Condamné solidairement la société Sainte Marie et la société Groupe EIPRA à régler à la société [X] [A] la somme provisionnelle de 121 441,35 euros au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires, pour la période du 9 septembre 2021 au 28 novembre 2023 ;

SUR CE, LA COUR L'ordonnance entreprise n'est pas critiquée en ce qu'elle a : Condamné solidairement la société Sainte Marie et la société Groupe EIPRA à régler à la société [X] [A] la somme provisionnelle de 121 441,35 euros au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires, pour la période du 9 septembre 2021 au 28 novembre 2023 ; Condamné la société Sainte Marie à régler à la société SCI [X] [A] la somme provisionnelle de 103 086,57 euros au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires, pour la période du 29 novembre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Le premier juge a rejeté cette demande, faisant valoir qu'en l'absence de décompte postérieur au commandement de payer, il ne pouvait être vérifié que ledit commandement était demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance. La SCI [X] [A] estime que le premier juge a renversé la charge de la preuve et elle expose qu'en tout état de cause, elle produit un décompte en date du 7 octobre 2024. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Sainte Marie le 7 octobre 2024 (à son siège social et à l'adresse des lieux loués) pour avoir paiement de la somme de 224 557,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 12 janvier 2023. Un décompte versé en pièce 41 démontre que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, aucun règlement n'étant intervenu dans ce délai. La première décision sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à une indemnité d'occupation. En conséquence, statuant de nouveau, l'acquisition de la clause résolutoire du bail est constatée au 8 novembre 2024, faute de règlement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois, et l'expulsion de la société Sainte Marie sera ordonnée, avec toutes conséquences de droit. Le coût du commandement de payer sera intégré aux dépens et ne fera pas l'objet d'une condamnation provisionnelle distincte, étant précisé que seul le commandement de payer délivré au locataire peut être pris en compte, et non ceux délivrés, à tort, à la société Groupe EIPRA qui n'est pas le preneur. La SCI [X] [A] se prévaut de l'article 22.1.3 au titre de l'indemnité d'occupation qui prévoit le caractère forfaitaire de cette indemnité égale au double du dernier loyer exigible et elle réclame sur ce fondement que l'indemnité soit fixée à la somme journalière de 550,16 euros TTC, outre les charges. Cette stipulation s'analyse toutefois en une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil. Le juge des référés ne pouvant qu'appliquer la clause pénale sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuellement prévue, l'application de cette indemnité forfaitaire se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée. La société Sainte Marie sera condamnée à une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi (indexation comprise), à compter du 8 novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Les demandes au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % (22.1.1 du contrat de bail) et de la clause d'intérêt de retard (22.1.2), taux légal majoré de 300 points de base se heurtent également à des contestations sérieuses pour les mêmes motifs que l'indemnité d'occupation fixée forfaitairement, ainsi que l'a retenu le premier juge. Sur la demande de remboursement des mesures financières d'accompagnement La SCI [X] [A] sollicite la somme de 151 800 euros en remboursement de la franchise qui avait été accordée à « titre exceptionnel et purement commercial » (article 8 du bail). Cette somme n'a pas été réglée, de sorte que le remboursement s'analyse en réalité en une demande de dommages et intérêts et conduit à devoir interpréter le contrat puisque la remise en question de cette franchise n'est pas prévue. Cette prétention excède les pouvoirs du juge des référés comme le premier juge l'a retenu. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. Sur les demandes accessoires L'ordonnance entreprise n'est pas critiquée en ce qu'elle a condamné in solidum les sociétés Sainte Marie et Groupe EIPRA aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 euros. A hauteur d'appel, seule la société Sainte Marie, locataire, sera condamnée au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024. Le « coût des conclusions » n'entre pas en lui-même dans les prévisions de l'article 695 du code de procédure civile. Le présent arrêt étant rendu en dernier ressort, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire. Enfin, la présente décision mettant fin à l'instance, il n'y a pas lieu non plus de débouter les intimées de « l'intégralité de leurs demandes à intervenir », aucune demande n'étant formulée par ces dernières.