Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 28 mai 2026 — n° 25/00544

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,sauf à réactualiser le montant de la dette locative; Et statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [V] [I] et Mme [P] [L] à payer à la SAS residys la dette locative réactualisée à la somme de 10.423,13 euros au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté au 30 avril 2025, Et y ajoutant, Condamne M. [V] [I] et Mme [P] [L] à payer à la SAS Residys la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [V] [I] et Mme [P] [L] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. LA GREFFIERE, LA CONSEILLERE,

*** FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 16 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois dans une affaire opposant la SAS Residys à M. [V] [I] et Mme [P] [L]. Par un contrat du 4 juillet 2022, la SAS Residys a donné à bail à M. [V] [I] et Mme [P] [L] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 972 euros et 93 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, la SAS Residys a fait assigner M. [V] [I] et Mme [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la dette locative. A l'audience du 16 mai 2024, la SAS Residys, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demandé au tribunal de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - condamner M. [V] [I] et Mme [P] [L] au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la hausse à la somme de 7.904,62 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme visée dans le commandement de payer et pour le surplus à compter de l'assignation; - condamner M. [V] [I] et Mme [P] [L] à lui payer les frais engagés de 173,19 euros pour le commandement de payer; - condamner solidairement M. [V] [I] et Mme [P] [L] au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux; - ordonner l'expulsion à compter de la décision à intervenir de M. [V] [I] et Mme [P] [L] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard; - ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs; - condamner in solidum M. [V] [I] et Mme [P] [L] au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; - de condamner in solidum M. [V] [I] et Mme [P] [L] aux dépens. La SAS Residys a précisé que des délais de paiement dans le cadre d'un échéancier amiable n'ont pas été respectés. Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés à personne pour M. [V] [I] et à domicile pour Mme [P] [I] le 2 août 2023, M. [V] [I] et Mme [P] [L] ne sont ni présentés à l'audience ni faits représenter. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 16 juillet 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a ainsi statué : - déclare recevable la demande de la SAS Residys aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire; - constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2022 entre la SAS Residys et M. [V] [I] et Mme [P] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] [Localité 2] sont réunies à la date du 14 avril 2023; - condamne solidairement M. [V] [I] et Mme [P] [L] à verser à la SAS Residys la somme de 7.904, 62 euros (décompte arrêté au 14 mai 2024, incluant mai 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.372, 92 euros à compter du 13 février 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus; - condamne in solidum M. [V] [I] et Mme [P] [L] à verser à la SAS Residys une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; - ordonne en conséquence à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la clause résolutoire Il résulte de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, l'article 24 II de la même loi dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (...). Enfin, l'article 24 III de la même loi prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. (...) En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, la SAS Residys a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.372, 92 euros en principal. Alors qu'il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il convient de constater la résiliation du bail au 14 avril 2023 . Il conviendra ainsi de confirmer le jugement de ce chef. Sur la dette locative 1-1) Sur la demande au titre de l'arriéré locatif M. [I] et Mme [L] sollicitent l'infirmation du chef du jugement qui les a solidairement condamnés à verser à la SAS Residys la somme de 7.904,62 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.372,92 euros à compter du 13 février 2023 et à compter du jugement pour le surplus. Ils ne développent aucun moyen au soutien de leur demande d'infirmation. La SAS Résidys sollicite la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 10.423,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation, arrêté au 30 avril 2025, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2023 pour la somme de 2.513,80 euros et pour le surplus à compter de l'assignation. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen. Le bailleur produit un décompte d'où il résulte que les locataires restent devoir, au titre de la dette locative, la somme de 10.423,13 euros selon décompte arrêté au 30 avril 2025. Si M. [I] et Mme [L] contestent le montant réclamé par le bailleur au titre de la dette locative, ils ne procédent que par voie d'affirmation et ne soutiennent pas avoir effectué des paiements qui ne seraient pas mentionnés dans le décompte. Il y a donc lieu d'actualiser le jugement entrepris sur ce point. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire M. [I] et Mme [L] sollicitent l'octroi de 36 mois de délais de paiement en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir qu'ils se sont retrouvés sans emploi, M. [I] ayant été licencié le 31 août 2023 et se sont retrouvés en difficulté financière. Ils précisent que M. [I] a retrouvé un emploi en CDI le 2 août 2024 en qualité de préparateur-livreur et qu'un plan d'apurement a été régularisé avec le bailleur. Ils exposent avoir diminué la dette locative de 1.624,28 euros en six mois et ajoutent être en capacité de régler leur dette locative, ayant entamé des démarches auprès du FSL en vue de la prise en charge de la dette. La SAS Résidys s'oppose à l'octroi de délais de paiement aux locataires. Elle précise que les deux conditions cumulatives prévues par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, les locataires étant dans l'incapacité de reprendre le loyer courant et la dette n'ayant cessé d'augmenter. Elle ajoute que le plan d'apurement mis en place, prévoyant un échéancier de 300 euros par mois en plus du loyer courant, n'a pas été respecté par les locataires. L'article 24 précité, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose en son V que: " Le juge peut; à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative". et en son VII que: " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges." Au cas d'espèce, alors qu'il résulte du décompte actualisé produit aux débats que le montant de la dette locative s'élève à la somme de 10.423,13 euros selon décompte arrêté au 30 avril 2025, M. [I] et Mme [L] ne justifient pas être en situation de régler leur dette locative, le plan d'apurement consenti par le bailleur pendant plusieurs mois n'ayant pas été respecté. En outre, si M. [I] et Mme [L] démontrent avoir fait plusieurs réglements auprès du bailleur en vue de l'apurement de la dette locative, ils ne justifient pas de la reprise du versement intégral du loyer courant, aucun versement n'ayant été réalisé postérieurement au loyer du mois de juin 2024. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Sur les demandes de la SAS Residys La SAS Residys sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande d'astreinte et de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution. Elle sollicite la condamnation de M.[I] et Mme [L] à une astreinte de 100 euros par jour de retard s'ils ne quittent pas les lieux.