Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 28 mai 2026 — n° 24/04072

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté la nullité du congé délivré le 31 mai 2022 par M. [C] [Y] à Mme [Z] [M], à effet du 28 février 2023 , Et statuant à nouveau des chefs infirmés, Rejette la demande de M. [Y] tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et l'ensemble des demandes subséquentes, Condamne Mme [M] à payer à M. [Y] la somme de 747,39 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2026; Et y ajoutant, Déclare recevables les demandes formées par Mme [M] devant la cour, Condamne M. [Y] à verser à Mme [M] la somme de 146,95 euros au titre du trop-perçu de la révision du loyer, Ordonne la compensation entre les créances de Mme [M] et de M. [Y], Condamne M. [Y] à payer la somme de 142,99 euros à Mme [M] en réparation de so préjudice financier, Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel, Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. LA GREFFIERE, LA CONSEILLERE,

*** FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont dans une affaire opposant Mme [Z] [M] et M. [C] [Y]. Par contrat du 29 février 2020, M. [C] [Y] a donné à bail à Mme [Z] [M], un appartement à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 615 euros et 35 euros de provision sur charges. Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2022, M. [C] [Y] a fait délivrer à Mme [Z] [M] un congé pour reprise personnelle, à effet au 28 février 2023. Mme [Z] [M] s'est maintenue dans les lieux. Par acte extra-judiciaire en date du 27 septembre 2023, M. [C] [Y] a fait assigner Mme [Z] [M] devant le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont auquel il demande notamment de : * à titre principal - valider le congé pour reprise personnelle et expulser Mme [Z] [M] avec transport des meubles et objets mobiliers aux frais de I'expulsée - la condamner à payer à M. [Y] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu'à parfaite libération des lieux, - la condamner au paiement de la somme de 280,06 euros au titre de l'arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de I'assignation * à titre subsidiaire - prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiemert total des loyers à échéance, - ordonner l'expulsion de Mme [Z] [M] avec transport des meubles et objets mobiliers aux frais de I'expulsée - la condamner à payer à M. [Y] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu'à parfaite libération des lieux, -la condamner au paiement de la somme de 280,06 euros au titre de l'arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de I'assignation * à titre infiniment subsidiaire - prononcer la résiliation judiciaire pour non respect de la jouissance paisible des autres résidants, - ordonner l'expulsion de Mme [Z] [M] avec transport des meubles et objets mobiliers aux frais de l'expulsée, - la condamner à payer à M. [Y] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu'à parfaite libération des lieux, - la condamner au paiement de la somme de 280,06 euros au titre de l'arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de I'assignation, * en tout état de cause - condamner Mme [Z] [M] à verser 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et éventuel frais d'exécution et l'exécution provisoire. A cette audience, M. [C] [Y], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a indiqué être opposé à l'octroi de délais. Mme [Z] [M] a comparu assistée de son conseil et a contesté l'argumentation de son bailleur. Elle a fait valoir que le congé était insuffisamment motivé, devant justifier du caractère réel et sérieux de la reprise pour y habiter alors que le bailleur habite en Martinique et que le logement présente plus de 80% d'humidité. Elle précisait qu'une procédure pour vérifier l'insalubrité était en cours auprès de la mairie de [Localité 2]. Sur la demande de résiliation judiciaire, elle faisait état de l'insuffisance de la dette locative pour justifier la résiliation du bail et concernant les plaintes des voisins, elle précisait avoir elle-même effectué des déclarations de main courante compte tenu des difficultés rencontrées avec Mme [V]. A titre reconventionnel, elle sollicitait des délais de paiement. Par jugement contradictoire entrepris du 23 janvier 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton le Pont a ainsi statué : admet Mme [Z] [M] au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire, sous réserve de la décision du bureau d'aide juridictionnelle,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité des actes de procédure Mme [M] invoque la nullité du congé délivré le 31 mai 2022, de la sommation de quitter les lieux du 9 mars 2023, de l'assignation délivrée le 27 septembre 2023, de la signification du jugement et du commandement de quitter les lieux du 28 février 2024. Elle soutient qu'alors que dans le cadre de la procédure, M. [Y] indiquait comme adresse "[Adresse 3]", elle a découvert à l'occasion de la déclaration d'appel, qu'il ne résidait pas à l'adresse indiquée. Elle précise que l'absence d'indication de l'adresse du domicile de M. [Y] lui cause nécessairement un grief dès lors qu'elle n'a pas été en mesure de signifier la déclaration d'appel à M. [Y] et que cela a entraîné un retard dans la prise de l'arrêté d'insalubrité. Elle expose que le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur les demandes de nullité liées à la recevabilité de l'appel ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les nullités invoquées relevant de la compétence de la cour d'appel. Enfin, elle avance que la régularisation a postériori ne saurait couvrir la nullité. En réplique, M. [Y] soutient que ces demandes en nullité doivent être formées devant le conseiller de la mise en état en application des dispositions des articles 914 et 74 du code de procédure civile de sorte qu'elles doivent être déclarées irrecevables. Il précise que la nullité portant sur l'assignation délivrée le 27 septembre 2023 aurait dû être soulevée avant toute défense au fond ce que n'a pas fait Mme [M] de sorte qu'elle doit être déclarée irrecevable. En outre, il expose que la cour n'est pas compétente pour se prononcer sur la nullité d'actes d'exécution qui relève de la compétence du juge de l'exécution. De plus, il avance que la nullité invoquée constitue une nullité de forme régie par les dispositions de l'article 114 du code de procédure civile qui peut être couverte au visa des dispositions de l'article 115 du code de procédure civile et qu'il appartient à Mme [M] de démontrer l'existence d'un grief. L'article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Aux termes des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation pour formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En l'espèce, il n'est pas contesté que dans le cadre du présent litige, l'adresse déclarée par M. [Y] était la suivante: "[Adresse 3]" et que ce dernier a déménagé, résidant désormais "[Adresse 4]". Dès lors la demande relative à la nullité de l'assignation n'a pas été formulée devant le tribunal avant toute défense au fond (idem a priori pour la sommation de quitter les leux, à supposer que ce soit un "acte de procédure" vu que cet acte ne sert procéduralement à rien '), elle sera déclarée irrecevable à l'instar de la demande relative à la nullité de la signification du jugement relevant de la compétence du conseiller de la mise en état. Quant au commandement de quitter les lieux, il n'est pas au pouvoir de la cour d'appel d'apprécier sa validité, le juge de l'exécution ayant compétence exclusive à ce titre conformément à l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire. Par ailleurs, s'agissant de la nullité formelle du congé pour reprise délivrée le 31 mai 2022, Mme [M] ne démontre aucun grief relatif à l'adresse déclarée par M. [Y] alors même qu'elle ne conteste pas être informée de sa nouvelle adresse. Ainsi, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes en nullité relative à l'assignation et à la signification du jugement et au commandement de quitter les lieux et à rejeter les autres demandes. Sur le congé pour reprise M. [Y] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de validation du congé pour reprise en date du 31 mai 2022. Il fait valoir qu'il sera en retraite à compter du mois de juin 2026 et a l'intention de récupérer le logement pour y vivre. Il précise qu'il souhaitait partir en retraite plus tôt mais qu'il a été contraint de différer son projet compte tenu de l'attitude de Mme [M] qui s'est maintenue dans les lieux. Enfin, il expose avoir eu 60 ans en 2023 et que disposant de 150 trimestres de cotisations, il pouvait bénéficier d'une pré-retraite, raison pour laquelle il a fait délivrer congé à Mme [M]. En réplique, Mme [M] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point. Elle soutient que M. [Y] ne justifie pas de son projet d'habiter les lieux, ce dernier apparaissant comme peu probable au regard de l'état du logement. Elle précise que la réalité du motif invoqué pour donner congé à son locataire s'apprécie à la date de la délivrance du congé et qu'à cette date, M. [Y] n'envisageait pas de résider en métropole ni de prendre sa retraite. Aux termes des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-recondution du bail n'apparaît pas justifiée par des motifs sérieux et légitimes (...). Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention (3ème Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n°22-18.580, publié au Bulletin). En l'espèce, le congé pour reprise délivré par M. [Y] à Mme [M] par acte de commissaire de justice du 31 mai 2022 précise qu'il est donné congé pour le 28 février 2023 au motif de: "Congé pour reprise pour y habiter". Si M. [Y] produit devant la cour une notification de mise à la retraite du 29 décembre 2025 à compter du mois de juin 2026, ce seul élément est insuffisant à démontrer le caractère réel et sérieux de son intention de reprendre le logement pour y résider à titre de résidence principale alors même qu'il n'est pas contesté qu'il vit en Guadeloupe depuis plusieurs années. Ainsi, il y a lieu de déclarer nul le congé pour reprise délivré par M. [Y] le 31 mai 2022, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef. Sur la résiliation judiciaire du bail Mme [M] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de l'absence de jouissance paisible des lieux loués.