Cour d'appel, chambre commerciale, 28 mai 2026 — n° 22/01887

PAR CES MOTIFS Vu l'arrêt de cette cour du 7 septembre 2023, Y ajoutant, CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à la SA [P] venant aux droits de la SAS Auctie's SVV la somme de 39 500 euros au titre de l'indemnité d'éviction des lieux sis [Adresse 3] à Gien 45500, CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à rembourser à la SA [P] venant aux droits de la SAS Auctie's SVV la somme de 3 360 euros versée au titre de la liquidation de l'astreinte, DÉBOUTE la SA [P] venant aux droits de la SAS Auctie's SVV du surplus de sa demande au titre du préjudice subi du fait de l'exécution de l'ordonnance du tribunal judiciaire de Montargis, DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande en paiement des dépens de la procédure d'expulsion et de ses suites qui se sont élevés à la somme de 5 205,45 euros, DÉBOUTE la SA [P] venant aux droits de la SAS Auctie's SVV de sa demande au titre du préjudice moral, CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à l'intégralité des dépens d'appel en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire de M. [T] [Q], CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à verser à la SA [P] venant aux droits de la SAS Auctie's SVV la somme complémentaire de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour, RAPPELLE que la provision de 50 000 euros à valoir sur le paiement de l'indemnité d'éviction fixée par l'arrêt du 7 septembre 2023 devra être déduite des condamnations qui précèdent si elle a d'ores et déjà été réglée. Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte notarié du 1er juin 2018, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail dérogatoire à la SAS Renard et Associés, aujourd'hui dénommée la SAS Auctie's SVV, un bâtiment sis [Adresse 3] à Gien (45500), moyennant un loyer mensuel de 1 800 euros. Le bail a été consenti et accepté pour une durée de deux années commençant à courir le 1er juin 2018 pour se terminer le 31 mai 2020, 'précision étant faite que si à l'expiration d'une durée de trois ans, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux, de même en cas de renouvellement du bail ou de conclusion d'un nouveau bail entre les parties'. Le bail contient une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer. Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 avril 2021, également signifiée par acte d'huissier du 25 mai 2021, le notaire mandaté par la SCI du [Adresse 2] a fait délivrer à la société locataire un congé en ces termes : 'il a été convenu une location pour une durée de deux années à compter du 1er juin 2018 pour prendre fin au 31 mai 2020. A l'échéance de cette date du 31 mai 2020, vous êtes resté dans les lieux. Au titre du contrat, je vous rappelle que vous ne sauriez rester dans les lieux au-delà de la date du 31 mai 2021. En effet le caractère dérogatoire du bail tient à sa libération sans préavis de la part de l'une ou de l'autre des deux parties (bailleur et preneur) à l'échéance d'une période de trois années. Aussi vous voudrez bien prendre toutes dispositions pour libérér les lieux loués pour au plus tard le 31 mai 2021". Suivant procès-verbal dressé le 1er juin 2021, la SCI du [Adresse 2] a fait constater que le preneur se maintenait dans les lieux. Par ordonnance de référé du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montargis a débouté la SCI [Adresse 2] de sa demande de validation du congé au motif qu'il existait une contestation sérieuse. Par acte du 26 novembre 2021, la SCI du [Adresse 2] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montargis, statuant selon la procédure accélérée au fond, la SAS Auctie's SVV en constatation de l'expiration du bail dérogatoire de trois années ensuite du congé délivré le 7 avril 2021 par le bailleur, expulsion des lieux sous astreinte, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Montargis a, statuant selon la procédure accélérée au fond : - ordonné la libération par la SAS Auctie's SVV des locaux situés au [Adresse 4], dans le delai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire fixée à 70 euros par jour passé ce délai, pendant une durée de six mois, - dit qu'en l'absence de libération des lieux, la SCI [Adresse 2] pourra faire procéder à l'expulsion de la SAS Auctie's SVV ainsi qu'à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - débouté la SAS Auctie's SVV de sa demande d'indemnité d'éviction à parfaire, - débouté la SAS Auctie's SVV de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation au titre de la réparation des préjudices subis pour manquements aux obligations du bailleur, - condamné la SAS Auctie's SVV à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Auctie's SVV aux entiers dépens. La SCI du [Adresse 2] a fait signifier cette ordonnance le 19 juillet 2022. Suivant déclaration du 28 juillet 2022, la SAS Auctie's SVV a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément critiqués de cette décision.

MOTIFS Sur l'indemnité d'éviction : L'article L.145-14 du code de commerce dispose que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il en résulte que si le bailleur établit que le fonds peut être transféré et l'exploitation poursuivie sans perte significative de clientèle et qu'ainsi le préjudice subi par le locataire du fait de son éviction est moindre que la valeur marchande du fonds de commerce, le locataire n'est pas indemnisé de la perte de son fonds de commerce qu'il conserve mais seulement du préjudice subi à raison du déplacement du fonds. La société Auctie's SVV sollicite le paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 148 000 euros correspondant à l'hypothèse d'une perte du fonds s'appuyant notamment sur l'évaluation d'un expert privé, Robine & Associés, dont il convient de relever que le rapport n'a pas été établi contradictoirement mais à la seule demande de celle-ci. Il n'est pas envisagé dans ses écritures l'hypothèse d'un déplacement du fonds. La SCI [Adresse 2] conteste la perte du fonds du fait de l'éviction, eu égard d'une part à l'acquisition de nouveaux locaux à Gien, soutenant d'autre part que la société Auctie's SVV peut vendre en tous lieux, son activité commerciale n'étant pas attachée à un lieu spécifique. Elle relève que la société Auctie's SVV n'a pas racheté de fonds de commerce et n'a jamais cessé son activité commerciale de vente volontaire qu'elle a valorisée dans des salles à [Localité 4] et à [Localité 5], multipliant son chiffre d'affaires, en témoigne sa fusion avec une étude prestigieuse, la Maison [P]. Elle soutient dans ces conditions que l'indemnité d'éviction est égale à zéro. La société Auctie's SVV a pour activité l'estimation de biens mobiliers, objets d'art et l'organisation de ventes volontaires aux enchères. Elle a exercé cet activité dans les locaux dont elle a été évincée, ce qui ressort de son site internet faisant état de plusieurs lieux commerciaux dont [Localité 6], du bail de 2018 mentionnant une salle des ventes et des articles parus dans le journal La République du Centre. La société Auctie's SVV a été contrainte de libérer les lieux, ce qui a été effectif le 23 février 2023. Il ressort des éléments du dossier qu'à compter du 22 septembre 2022, la société Auctie's SVV a occupé les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 6] suivant une convention d'occupation à titre précaire conclue avec la Ville de [Localité 6], sans paiement de redevance, pour une durée maximale de 12 mois, afin que l'occupant 'puisse y exercer l'activité suivante dans les locaux : commerce de détail de biens d'occasion en magasin et ventes aux enchères'. Le caractère précaire de la convention y est ainsi motivé : 'la SAS Auctie's SVV , installée [Adresse 2] à [Localité 6], doit libérer ces locaux dans les plus brefs délais et cherche un local permettant ce transfert. Une promesse de vente doit être rédigé afin d'acquérir, à terme, ces locaux'. Il n'est pas contesté que la société Auctie's SVV a effectivement acquitté ces murs le 8 février 2023 pour la somme de 80 000 euros. Auparavant, dans un courrier adressé au juge de l'exécution du tribunal de Montargis le 31 août 2022, la société Auctie's SVV avait écrit à l'appui de sa demande de délais pour quitter les lieux qu'en 'étroite collaboration avec la municipalité de Gien, une nouvelle implantation a d'ores-et-déjà été identifiée mais doit être soumise au vote préalable du conseil municipal fin septembre'. C'est ainsi que l'expert judiciaire relève dans son rapport (page 11) que le [Adresse 6] à [Localité 6] est noté comme un établisement secondaire de la société Auctie's SVV créé le 1er février 2023 à l'enseigne 'Hôtel de Ventes aux enchères [Localité 6] Sologne'. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Auctie's SVV a transféré son établissement secondaire de [Localité 6] du [Adresse 3] au [Adresse 7], les deux lieux étant distants de 1,1 km, l'un et l'autre bénéficiant d'une bonne desserte par les voies routières et situés à proximité immédiate des bords de [Localité 7], ce qui leur confère la même 'relative attractivité' relevée par l'expert et leur permet de s'estampiller 'Sologne'. Contrairement à ce qu'a pu relever l'expert judiciaire, à savoir que les locaux de remplacement sont vétustes et non accessibles à la clientèle, l'intention du locataire a bien été, au vu des éléments précédemment exposés, d'en faire des locaux de remplacement pour y exercer son activité d'expertise et de vente, ce qu'il a pu réaliser après l'acquisition du bâtiment et l'exécution de travaux de réhabilitation. Il est donc établi que la société Auctie's SVV n'a pas perdu son fonds dont elle a poursuivi l'exploitation sans perte de clientèle à proximité [Adresse 7] à [Localité 6]. Le préjudice résultant de l'éviction du local [Adresse 2] sera indemnisé dans le cadre d'un déplacement du fonds. A ce titre, l'indemnisation de la perte du droit au bail ou d'un loyer réduit n'a pas vocation à être retenue en l'espèce, selon l'avis de l'expert judiciaire, eu égard en outre au caractère gratuit de la convention d'occupation précaire et du choix du locataire d'acquérir les murs de son fonds à un prix relativement modique. La société Auctie's SVV ne conclut d'ailleurs pas sur ce point. Il reste dû au titre de l'indemnisation du transfert du fonds, les indemnités accessoires que sont les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, outre la réparation du trouble commercial résultant du transfert, les frais de remploi n'étant dus qu'en cas d'indemnisation de la valeur du droit au bail ou frais de négociation d'un nouvel acte locatif qui n'ont pas lieu d'être en l'espèce. L'expert judiciaire a retenu un montant de 31 963 euros au titre des frais de déménagement. Quand bien même la société BSI n'est pas une société de déménagement, elle a pu s'occuper du déménagement ainsi que l'écrit l'expert, lequel ajoute que ne retenir, comme le demande la SCI [Adresse 2], les seules factures Randstat pour vider et nettoyer le local, soit un montant de 1 691,06 euros, apparaît faible, qui plus est au vu de l'activité de la société Auctie's SVV qui génère un stock de nombreux objets, souvent délicats. Il apparaît enfin que la facture contestée de la société BSI du 21 février 2023 pour un montant de 25 900 euros, dument enregistrée dans la comptabilité de la société Auctie's SVV, est conforme au prix du marché au vu du nombre d'objets à déplacer. En conséquence, il convient d'entériner l'évaluation de l'expert de ce chef. L'expert judiciaire a retenu à juste titre un montant de 5 567 euros au titre des frais de réinstallation correspondant aux travaux de rayonnage, nécessaire au regard de l'activité exercée, et aux frais de réfection d'enseigne, lequel montant n'est pas discuté et sera validé. Quant au trouble commercial qui consiste à indemniser le temps passé par la société locataire pendant la période de déménagement et de réinstallation, il est d'usage de le réparer par l'équivalent d'un mois de la masse salariale du personnel affecté au transfert. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que seul un salarié, M. [I], est basé dans le Loiret selon les fiches de paie transmises, soit une indemnité de 1 928 euros (964 euros sur 15 jours x 2). En conséquence, l'indemnité d'éviction dont est redevable la SCI [Adresse 2] s'élève à la somme de 39 458 euros arrondie à 39 500 euros. Sur les demandes annexes :