Cour d'appel, 2ème chambre, 28 mai 2026 — n° 25/00248

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Confirme le jugement en ce qu'il a : - débouté M. [W] de sa demande de réparation au titre de l'indexation du loyer, - débouté M. [W] de sa demande au titre du remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021, - enjoint à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement : * traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture, * réalisation des travaux préconisés par le service hygiène et santé de la mairie de [Localité 2] dans son rapport du 30 juillet 2024 sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024, et en ce qui concerne la vérification de l'étanchéité de la toiture, * changement de la moquette dans tout l'appartement, - débouté M. [W] de sa demande de réduction du loyer, - débouté M. [W] de ses demandes au titre de la consommation électrique de la cave, - condamné Mme [M] aux entiers dépens ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ; Constate que le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2018 a été pris en compte à tort dans le calcul des charges réellement dues par M. [W] ; Condamne Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 5 002,51 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2004 et 2018 ; Déboute M. [W] de sa demande tendant à voir Mme [M] condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre d'une régularisation tardive des charges ; Dit n'y avoir lieu à condamner Mme [M] à procéder au remboursement des charges correspondant à la consommation électrique de la cave ; Déboute Mme [M] de ses demandes reconventionnelles tendant à voir dire et juger que M. [W] est redevable de loyers impayés et tendant à le voir condamné au titre de la régularisation de charges « indûment perçue » « de l'avance sur charges de janvier à novembre 2025 » ; Dit en conséquence n'y avoir lieu à ordonner la compensation ; Condamne Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance ; Dit que la condamnation de Mme [M] à effectuer les travaux, prévus par le jugement déféré, est assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra après un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de 4 mois ; Condamne Mme [M] à procéder au remplacement de l'encadrement de tous les velux du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra après un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de 4 mois ; Rejette la demande de M. [W] tendant à la condamnation de Mme [M] à réaliser les travaux suivants : obturation des trous sur le lavabo ; remplacement de la porte de chambre qui ne joint pas l'encadrement ; remplacement de la porte d'entrée dont la serrure n'est pas parfaitement fixée ; remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble dont la poignée est cisaillée ; remplacement du chauffe haut de 100 litres par un chauffe-eau de 150 litres ; réparation d'une fuite sous l'évier ; Rejette les demandes de M. [W] tendant à la condamnation de Mme [M] à lui payer : - 300 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir, - après la signification de l'arrêt, 300 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux liés au traitement et au nettoyage des moisissures et la remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture, - 280 euros au titre de la destruction des mousses acoustiques, - un tiers de ses factures d'électricité pour la période de 2021 à août 2024 (sur présentation des factures), - 50 euros par mois à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à ce que les parties communes de l'immeuble soient vidées de tout objet ; Rejette les demandes de M. [W] tendant à enjoindre à Mme [M] de cesser d'imputer une quelconque somme au titre de la consommation d'électricité dans la cave à défaut de quoi M. [W] sera fondé à refuser de payer sa quote-part de charge au titre de l'électricité des parties communes ainsi qu'à la condamner à procéder au remboursement des charges correspondant à la consommation électrique des caves pour la période de 2018 à 2024 ; Rejette la demande formée par M. [W] tendant à la condamnation de Mme [M] à lui rembourser la somme de 324,82 euros au titre du constat établi par un commissaire de justice ; Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M] au titre d'une procédure abusive ; Rejette la demande formée par Mme [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [M] à payer à Maître [U], en vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 les sommes de : ' 1 300 euros au titre de la procédure de première instance ; ' 2 500 euros au titre de la procédure d'appel ; Condamne Mme [M] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en quatorze pages.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte du 24 juin 2004, Mme [V] [M] et M. [G] [M] ont consenti à M. [Y] [W] un bail d'habitation, prenant effet le 1er juillet 2024, portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] (54), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable initial de 390 euros outre 46 euros de provision sur charges. Invoquant des manquements contractuels, M. [W] a, par acte de commissaire de justice du 8 avril 2023, assigné Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] qui a, par jugement du 27 décembre 2024 : - débouté M. [W] de sa demande de réparation au titre de l'indexation du loyer, - condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 6 093,51 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2014 et 2018, - débouté M. [W] de sa demande au titre du remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021, - condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, - enjoint à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement : * traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture, * réalisation des travaux préconisés par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2], sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024, * changement de la moquette dans tout l'appartement. - dit n'y avoir lieu à assortir la condamnation d'une astreinte, - pris acte que Mme [M] s'engage à réaliser les travaux afférents au lavabo de la salle de bain, - débouté M. [W] de sa demande de réduction du loyer, - débouté M. [W] de ses demandes au titre de la consommation électrique de la cave, - débouté M. [W] de sa demande au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2018, - rappelé à M. [W] ses obligations de jouissance paisible, et notamment son obligation de museler et attacher son chien lors de ses déplacements dans les parties communes de l'immeuble et en public de manière générale, - condamné Mme [M] aux entiers dépens, - condamné Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'écarter ou de limiter l'exécution provisoire, ni d'autoriser la consignation du montant des condamnations, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration enregistrée le 4 février 2025, M. [W] a interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réparation au titre de l'indexation du loyer, a condamné Mme [M] à lui verser la somme de 6 093,51 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2014 et 2018, en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre du remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021, en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, lui a enjoint de réaliser les travaux suivants au sein du logement : * traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture, * réalisation des travaux préconisés par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2], sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024, * changement de la moquette dans tout l'appartement. En outre, M.

MOTIFS Sur l'indexation du loyer M. [W] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation de l'indexation 'brutale' du loyer et sollicite, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, la condamnation de Mme [M] à lui payer une somme de 2 500 euros. Aux termes de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, le prix du loyer d'un bail d'habitation peut être réévalué chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation à la hausse qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa prise de date d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. Par ailleurs, l'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution de l'obligation, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties comporte une clause d'indexation. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2022, Mme [M] a informé M. [W] de sa volonté d'indexer le loyer, et ce pour la première fois depuis le début du bail. Le loyer dû à compter du 1er juillet 2022, s'est ainsi élevé à un montant de 463,40 euros compte-tenu de l'évolution de l'indice de référence des loyers. Force est de constater que M. [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe : - ni d'une inexécution contractuelle fautive qui serait imputable à la bailleresse, cette dernière ayant bien respecté les dispositions de l'article 17-1 précité ; - ni d'un préjudice qui résulterait pour lui d'une indexation du loyer, pour la première fois à compter du 1er juillet 2022, ce qui re présente une hausse du loyer de 73,40 euros (463,40-390), ce qui n'apparaît pas excessif sur une période de près de 18 années. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté M. [W] de cette demande. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur les charges et loyers Le premier juge a fait droit partiellement à la demande de M. [W] en condamnant Mme [M] à lui verser la somme de 6 093,51 euros, au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2004 et 2018, tout en rejetant sa demande de remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021. M. [W] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et la condamnation de Mme [M] à lui rembourser une somme de 6 657,22 au titre des charges non justifiées de 2004 à 2024, outre 500 euros de dommages et intérêts au titre de la «régularisation tardive » des charges. Mme [M] sollicite également l'infirmation du jugement de ce chef et demande de voir dire et juger qu'elle est redevable, au titre de la régularisation des charges, à titre principal de 3 206,66 euros, subsidiairement de 4 303,12 euros, à titre infiniment subsidiaire de 3 585,74 euros et à titre infiniment plus subsidiaire de 4 682,20 euros. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Cet article ajoute que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. L'obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n'est assortie d'aucune sanction, le bailleur pouvant en justifier à tout moment, notamment en cours d'instance, dans la limite de la prescription de 3 années. A défaut de fourniture de justificatifs et de régularisation des charges dans un délai de 3 ans, le locataire peut prétendre à la restitution des provisions versées au bailleur, celles-ci étant dépouvues de cause. Enfin, l'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En l'espèce, le contrat de bail prévoit une provision sur charges de 46 euros par mois. Il convient de souligner à titre liminaire que Mme [M] est légalement fondée à produire des justificatifs des charges en cours de procédure, et notamment ceux des années 2023 et 2024, de telle sorte que sera rejetée la demande de M. [W] tendant à voir la bailleresse condamnée à lui payer une somme de 500 euros de dommages intérêts « au titre de la régularisation tardive des charges ». * Sur les charges (eau, électricité et taxes d'enlèvement des ordures ménagères) du 1er juillet 2004 à 2018 Sur la consommation d'eau Mme [M] ne justifie pas des charges relatives aux dépenses d'eau antérieurement au 1er janvier 2010, de telle sorte que M. [W] est fondé à prétendre qu'aucune somme ne peut lui être réclamée à ce titre. Pour la période courant du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018, Mme [M] verse aux débats les factures de consommation d'eau de l'immeuble, qui comprend trois logements dont celui de M. [W], d'un montant total de 4 408,08 euros. M. [W] conteste la clé de répartition de 3 appliquée par Mme [M] en faisant valoir que les deux autres logements auraient été occupés, non par une seule personne, mais par plusieurs personnes. Force est cependant de constater que les attestations qu'il produit pour étayer ses dires émanent de personnes présentant un lien étroit avec lui et n'ayant de surcroît pas occupé les lieux de manière régulière. Ces attestations n'ont en tout état de cause pas une force probante suffisante pour remettre en cause les contrats de bail, produits par Mme [M], correspondant à cette période et faisant ressortir que chacun des trois logements était loué à une personne, ce qui permet de considérer fondée la clé de répartition de 3 appliquée par Mme [M]. Il en résulte que chacun des trois locataires, dont M. [W], se trouve redevable, au titre de la consommation d'eau pour cette période, d'une somme de 1 469,36 euros (4 408,08/3). Sur la consommation d'électricité Mme [M] ne justifie pas des charges relatives aux dépenses d'électricité antérieurement au 1er janvier 2009, de telle sorte que M. [W] est fondé à prétendre qu'aucune somme ne peut lui être réclamée à ce titre. Pour la période courant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018, Mme [M] verse aux débats les factures de consommation d'électricité de l'immeuble dont le montant total s'élève à 1 323,39 euros. Il ressort de la clé de répartition de 3, prévue contractuellement, que chacun des trois locataires, dont M. [W], se trouve ainsi redevable, au titre de la consommation d'électricité pour cette période, d'une somme de 441,13 euros (1 323,39/3). M. [W] fait toutefois valoir qu'il n'a plus accès à la cave depuis 2018 et que la dépense correspondant à la minuterie de la cave doit en conséquence être déduite de ses charges. Il ajoute qu'à défaut pour Mme [M] de justifier du montant précis de la dépense résultant de la minuterie de la cave, cette dernière doit être condamnée à lui rembourser la totalité des sommes relatives à la consommation d'électricité. M. [W] demande en conséquence : - le remboursement des sommes perçues à compter de 2018, au titre de sa quote-part pour l'électricité des parties communes ; - de voir enjoindre à Mme [M] de cesser d'imputer une quelconque somme au titre de la consommation d'électricité dans la cave. Force est cependant de constater que le contrat de bail, signé par M.