Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 28 mai 2026 — n° 24/02882

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement prononcé le 7 mai 2024 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il a : - constaté la résiliation du bail commercial conclu entre la société Studiotel et la société Visual Road Print en date du 24 octobre 2018 ; - fixé la créance de la société Studiotel à l'encontre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Visual Road Print au titre de l'indemnité d'occupation à la somme de 17 901,32 euros. Le confirme pour le surplus. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Dit que le bail commercial conclu entre la société Studiotel et la société Visual Road Print s'est poursuivi jusqu'à sa résiliation par effet du congé donné par le preneur à effet du 31 décembre 2020. Fixe la créance de la société Studiotel à la procédure de liquidation judiciaire de la société Visual Road Print à la somme de 17 901,32 euros, au titre des loyers et des charges impayés du 1er novembre 2018 au 31 décembre 2020, compensation faite avec la somme de 700 euros due par la société Studiotel au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2021 et jusqu'au 13 octobre 2022, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire. Condamne la Macif à payer à la société Studiotel la somme de 17 901,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2021. Condamne la Macif aux dépens. Condamne la Macif à payer à la société Studiotel la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute la Macif de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE : 1. Par acte sous seing privé du 15 décembre 2014, la société civile immobilière Studiotel a donné à bail à Monsieur [I] [G] un local à usage commercial situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Charente), dépendant d'un immeuble cadastré section BC n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Par avenant du 8 janvier 2018, la société Visual Road Print a été substituée à M. [G] en qualité de preneur, et le bail a été étendu aux deux bureaux du premier étage situés au-dessus du local commercial, les locaux formant un tout indivisible. Le loyer principal annuel a été fixé à 8 400 euros, payable par mensualités de 700 euros. Dans la nuit du 23 au 24 octobre 2018, deux incendies successifs ont affecté l'immeuble, prenant naissance dans le local voisin, exploité par M. [O] [U] [W] sous l'enseigne Super Kebab et également donné à bail commercial par la société Studiotel. Le local du restaurant a été entièrement détruit ; le local de la société Visual Road Print a subi des dommages à la toiture et au premier étage et a été atteint par les eaux d'extinction. Sur la requête de la Macif, assureur de M. [W], le juge des référés du tribunal de grande instance d'Angoulême a, par ordonnance du 9 janvier 2019, désigné M. [Z] en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport définitif le 14 septembre 2020. Par acte sous seing privé du 12 décembre 2019, la société Studiotel et la société Visual Road Print ont signé un accord en vertu duquel le preneur a manifesté son intention de revenir exercer son activité dans les locaux qu'il occupait précédemment et le bailleur celle de pérenniser le bail et son avenant, la réinstallation devant intervenir dès l'achèvement de la reconstruction des locaux. Par courrier non daté, la société Visual Road Print a notifié à la société Studiotel sa volonté de résilier le bail à l'échéance du 31 décembre 2020, après respect d'un préavis de six mois. Les clés du local ont été restituées le 14 janvier 2021. 2. Par lettre recommandée du 4 février 2021, la société Studiotel a mis en demeure la société Visual Road Print de lui régler la somme de 18 798,48 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er novembre 2018 au 31 décembre 2020 puis, par acte d'huissier du 26 août 2021, l'a assignée devant le tribunal judiciaire d'Angoulême en paiement de diverses sommes. Par acte du 15 septembre 2022, le bailleur a appelé en intervention forcée la Macif, assureur de M. [W]. Par jugement du 13 octobre 2022, le tribunal de commerce d'Angoulême a prononcé l'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Visual Road Print, fixé la date de cessation des paiements au 1er avril 2022 et désigné la société LGA en qualité de liquidateur. La société Studiotel a déclaré sa créance le 6 décembre 2022 puis, par acte du 3 janvier 2023, a fait assigner la société LGA es qualités aux fins de fixation de sa créance au passif de la liquidation de la société Visuel Road Print. 3. Par jugement réputé contradictoire du 7 mai 2024, le tribunal judiciaire d'Angoulême a statué ainsi qu'il suit : - constate la résiliation du bail commercial conclu entre la société Studiotel et la société Visual Road Print à la date du 24 octobre 2018 ; - constate que la complète libération des lieux et la restitution des clés n'a eu lieu que le 14 janvier 2021 ; En conséquence, - fixe la créance de la société Studiotel à l'encontre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Visual Road Print au titre de l'indemnité d'occupation à la somme de 17 901,32 euros, compensation faite avec le montant de 700 euros dû par la société Studiotel au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2021 ; - condamne, conjointement avec la procédure de liquidation judiciaire de la société Visual Road Print, la Macif à verser ladite somme de 17 901,32 euros à la société Studiotel ;

MOTIFS DE LA DÉCISION : Moyens des parties 9. La Macif fait valoir que la résiliation de plein droit du bail au visa de l'article 1722 du code civil n'était pas contestée en première instance et doit être confirmée. Elle conteste subsidiairement l'applicabilité de l'article 1741 du même code, à défaut de démonstration d'une perte totale du local loué à la société Visual Road Print, le conseil de la société Studiotel ayant lui-même reconnu, dans un courrier du 2 avril 2021, le caractère partiel de la destruction des locaux. L'appelante soutient qu'aucune indemnité d'occupation ne peut être mise à la charge de la société Visual Road Print qui n'a pas matériellement occupé les lieux après le sinistre, et qu'à supposer une indemnité due, son montant ne pourrait correspondre qu'à la valeur locative réelle du bien, nécessairement réduite par les dégâts. La Macif ajoute que la présomption de l'article 1733 du code civil ne joue qu'entre bailleur et preneur et ne lui est pas opposable en sa qualité d'assureur du locataire d'un immeuble qu'elle qualifie de voisin, le régime applicable étant celui de la communication d'incendie de l'article 1242, alinéa 2, qui suppose la preuve d'une faute de M. [W] non démontrée. Elle soutient subsidiairement que l'incendie présente, à son égard, un caractère fortuit en raison de la défaillance du Service départemental d'incendie et de secours. 10. La société Studiotel réplique que la perte totale de la chose louée doit être assimilée à l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination, ce que justifierait en l'espèce la destruction de la toiture et du premier étage des locaux loués. Elle soutient que la société Visual Road Print a manifesté sa volonté de poursuivre le bail, ce qui a empêché le bailleur de retrouver la jouissance de son bien jusqu'à la restitution effective des clés le 14 janvier 2021. L'intimée fait valoir que l'incendie a pris naissance dans le local loué à M. [W] et que la cause en est demeurée indéterminée, de sorte que la présomption de responsabilité pèse sur ce preneur en application de l'article 1733 du code civil, par renvoi de l'article 1734, dès lors qu'il s'agit d'un même immeuble loué à plusieurs locataires ; que la Macif, assureur de M. [W], doit donc sa garantie par l'effet de l'action directe ouverte par l'article L. 124-3 du code des assurances. Réponse de la cour A.] Sur le fondement et la date de résiliation du bail commercial 11. Selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée. Il est constant en droit que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée, au sens de l'article 1722, l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ; il en est de même de la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de la chose louée. La mise en oeuvre de la résiliation de plein droit au visa de l'article 1722 suppose, outre la destruction totale ou son équivalent, que l'incendie soit caractérisé comme un cas fortuit, c'est-à-dire qu'il soit imputable à un événement indépendant de la volonté et de la faute des parties. La seule indétermination de l'origine de l'incendie ne suffit pas à caractériser un tel cas fortuit. 12. En l'espèce, il résulte du rapport de M. [Z], expert judiciaire, que la cause des incendies survenus dans la nuit du 23 au 24 octobre 2018 est demeurée indéterminée, l'expert ayant indiqué ne pas être en mesure de retenir une imprudence ou une négligence du Service départemental d'incendie et de secours de la Charente. Cette cause indéterminée ne peut s'analyser comme un cas fortuit au sens de l'article 1722 du code civil, ainsi que la cour l'a déjà retenu, entre les mêmes parties, dans l'arrêt rendu le 7 octobre 2025 dans l'instance opposant la société Studiotel à M. [W] et à la Macif. 13. En ce qui concerne l'étendue des destructions, l'expert a constaté la destruction totale du seul établissement recevant du public exploité par M. [W], et, pour le local à usage de bureau exploité par la société Visual Road Print, une simple « atteinte par les eaux d'extinction », les dommages étant limités à la toiture et au premier étage. Le conseil de la société Studiotel a lui-même reconnu, dans son courrier du 2 avril 2021, que le caractère total de la destruction des locaux loués à la société Visual Road Print était discutable, les locaux situés au rez-de-chaussée étant loin d'avoir subi une destruction totale et les cloisons en plâtre demeurant intactes hormis l'imprégnation des fumées. 14. Dans ces conditions, ni la destruction totale au sens de l'article 1722, ni la perte de la chose louée au sens de l'article 1741, ne sont caractérisées s'agissant du local loué à la société Visual Road Print. 15. De plus, les parties ont, par accord exprès du 12 décembre 2019, manifesté leur volonté commune de pérenniser le bail et son avenant, le preneur s'engageant à revenir exercer son activité dans les locaux qu'il occupait précédemment, dès l'achèvement de la reconstruction. Cet accord, signé plus de quatorze mois après le sinistre, est incompatible avec une résiliation de plein droit qui aurait été acquise au jour de l'incendie. 16. Il s'ensuit que le bail commercial conclu entre la société Studiotel et la société Visual Road Print ne s'est pas trouvé résilié de plein droit à la date du 24 octobre 2018, ni sur le fondement de l'article 1722, ni sur celui de l'article 1741 du code civil. Le bail commercial s'est poursuivi jusqu'à sa résiliation effective au 31 décembre 2020, date d'effet du congé donné par la société Visual Road Print par lettre non datée, après respect du préavis de six mois. La complète libération des lieux par restitution des clés est, au demeurant, intervenue le 14 janvier 2021, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat de Me [F]. 17. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial litigieux au 24 octobre 2018. B.] Sur la créance de la société Studiotel à l'encontre de la société Visual Road Print 18. Le bail commercial s'étant poursuivi jusqu'au 31 décembre 2020, la dette de la société Visual Road Print à l'égard de la société Studiotel s'analyse en loyers et charges contractuels exigibles en exécution du bail, et non en indemnité d'occupation comme l'a retenu le tribunal. 19. Sur la base du loyer mensuel contractuel de 700 euros, l'arriéré de loyers pour la période du 1er novembre 2018 au 31 décembre 2020, soit vingt-six mois, s'élève à 18 200 euros. Les charges récupérables, correspondant selon l'avenant au bail au tiers de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères, s'élèvent, sur la base des avis d'imposition produits, à 36,66 euros pour 2018, 186,33 euros pour 2019 et 187,33 euros pour 2020, soit un total de 410,32 euros, auquel s'ajoutent 188,16 euros au titre des charges des années 2015 à 2017 dûment justifiées par la correspondance du 20 janvier 2018, soit un total général de loyers et charges de 18 798,48 euros. Le tribunal a justement déduit de cette somme le montant du dépôt de garantie de 700 euros restitué par compensation à la société Visual Road Print, ramenant ainsi la créance à 18 098,48 euros. Aucune partie ne discute le détail ci-dessus rappelé mais la société Studiotel reprend à son compte la somme de 17 901,32 euros retenue par le tribunal ; la créance sera donc fixée à ce montant. 20. Par ailleurs, en vertu de l'article L. 622-28 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire par renvoi des articles L. 631-14 et L.