Cour d'appel, chambre 1-7, 28 mai 2026 — n° 25/10952

PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, CONDAMNE M. [G] [W] à payer à Mme [M] [T] née [R] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi ; ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties ; DEBOUTE M. [G] [W] de sa demande de dommages et intérêts ; DEBOUTE Mme [M] [T] née [R] du surplus de ses demandes ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

*** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 25 avril 2013, avec effet au 1er mai 2013, M. [G] [W] a donné à bail à Mme [M] [T] un appartement à usage d'habitation, une cave et un parking extérieur collectif, sis [Adresse 3], [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 3] (06), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 850 euros, outre 100 euros de provision mensuelle sur charges et la taxe d'ordures ménagères. Suivant courrier recommandé avec accusé réception daté du 16 janvier 2021 et notifié le 20 janvier 2021, Mme [T] a délivré congé, informant M. [W] quitter l'appartement au 1er février 2021. Suivant courrier recommandé en date du 1er octobre 2021, le conseil de M. [W] a mis en demeure Mme [T] d'avoir à payer notamment la somme de 6.791 euros, correspondant à un arriéré locatif mois de février 2021 inclus, invoquant un départ le 8 février 2021. Suivant exploit délivré le 8 août 2022, M. [W] a assigné Mme [T] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Cannes, aux fins de paiement des sommes de : 8 475 euros au titre de l'arriéré locatif ; 180 euros au titre des badges non restitués ; 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Cannes a : condamné Mme [T] à payer à M. [W] la somme de 7.957 euros, au titre de l'arriéré locatif et du préavis, compte arrêté fin avril 2021 ; débouté M. [W] de sa demande en remboursement de la somme de 180 euros ; condamné Mme [T] à payer à M. [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [T] aux entiers dépens. Pour statuer en ce sens, le premier juge a déduit du décompte produit les paiements opérés et versements de la CAF et a relevé que le bailleur ne justifiait pas du montant de la TOM. Il a relevé que Mme [T] ne pouvait justifier d'un délai de préavis abrégé. Il a retenu que le demandeur ne justifiait pas sa demande en remboursement de badges, clefs et vigiks non restitués par Mme [T]. Suivant déclaration reçue au greffe en date du 5 janvier 2023, Mme [T] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : condamné Mme [T] à payer à M. [W] la somme de 7.957 euros, au titre de l'arriéré locatif et du préavis, compte arrêté fin avril 2021 ; condamné Mme [T] à payer à M. [W] la somme de 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [T] aux entiers dépens. Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [R] épouse [T] demande à la cour de : infirmer le jugement entrepris des chefs critiqués ; débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident ; juger que Mme [R] bénéficie d'un délai de préavis réduit à un mois ; juger que la créance locative de Mme [R] est de 5.057 euros ; condamner M. [W] au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [R] ; ordonner la compensation entre les sommes et condamner M. [W] au surplus ; condamner M. [W] le bailleur au paiement d'une somme de 3.000 euros selon les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me CHERFILS, avocat aux offres de droit. A l'appui de ses demandes, elle fait valoir qu'elle n'était pas tenue d'indiquer le motif lui permettant de bénéficier d'un préavis réduit. Elle explique que suivant le décompte locataire rédigé par M.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif : Sur le délai de préavis : Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en la cause en vigueur au 1er janvier 2021, date de la délivrance du congé, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties versé aux débats prévoit aux conditions générales, page 2, que le locataire peut résilier le bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier, à tout moment, en prévenant le bailleur trois mois à l'avance, délai ramené à un mois en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, ou en cas de congé émanant d'un locataire âgée de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ou d'un locataire bénéficiaire du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. En l'espèce, Mme [T] née [R], locataire, tenue en principe au respect d'un préavis de trois mois, en application de l'article 15 susvisé et des stipulations du bail. A la lecture de son acte de congé, aucun motif n'est indiqué. Elle ne précise pas se prévaloir du délai de préavis d'un mois. Elle n'a pas motivé sa demande de préavis réduit contrairement aux exigences du texte (Cass. Civ. 3ème, 11 avril 2019, n° 18-14.256). M. [W] est donc fondée à réclamer les loyers en application d'un préavis de trois mois, soit jusqu'au 21 avril 2021. Sur le montant de la dette locative En vertu de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges aux termes convenus dans le contrat. En l'espèce, le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné Mme [T] née [R] à payer à M. [W] la somme de 7.957 euros au titre de l'arriéré locatif et du préavis, compte arrêté fin avril 2021. En outre, M. [W] réclame le paiement de la somme de 180 euros au titre des badges de portail et d'entrée qu'il a dû racheter car non restitués par Mme [T]. D'une part, il n'est pas justifié que ces éléments, notamment leur nombre, aient été remis à la locataire au moment de la prise de possession des lieux. D'autre part, M. [W] produit une facture non acquittée en date du 8 avril 2022 pour l'achat de huit badges dont il n'est pas justifié qu'il devait être mis à la charge de Mme [T] née [R]. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande en remboursement de la somme de 180 euros. Sur l'état du logement En vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002. En l'espèce, Mme [T] née [R] produit aux débats un rapport d'enquête établi le 02 avril 2020 par la direction générale adjointe de la Ville de [Localité 3] concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] (06) qui a relevé une isolation thermique insuffisante, une absence d'évacuation des produits de combustion, des fenêtres et portes-fenêtres à simple vitrage sans réglette d'aération, une grille de ventilation partiellement obstruée par la peinture de la façade du bâtiment, une absence de ventilation dans la salle de bain et les toilettes entrainant la présence d'humidité excessive dans les chambres, les toilettes et la salle de bain, dans le mur de façade, au niveau du parking de la résidence, dans les cloisons séparant les pièces, et sous les fenêtres des deux chambres, ainsi que des traces de moisissures. Ce rapport conclut à la présence de non-conformités contrevenant au règlement sanitaire départemental du 1er janvier 1980 et en indiquant les travaux à la responsabilité du bailleur. Par courrier du 20 avril 2020, le Maire de la Ville de [Localité 3] a adressé à Mme [T] née [R] ledit rapport d'enquête et a indiqué avoir demandé à son propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière durable et efficace, restaurer les revêtements dégradés, assurer une ventilation et une aération suffisantes dans toutes les pièces du logement et réparer ou remplacer les ouvrants dégradés. Le bailleur ne démontre pas avoir réalisé les travaux permettant notamment la ventilation et l'aération des lieux loués prescrits par la Ville de [Localité 3]. Bien que le rapport d'enquête n'ait pas conclu à l'insalubrité du logement pris à bail, il n'en demeure pas moins que Mme [T] née [R] est recevable à solliciter l'indemnisation du préjudice subi au titre des non-conformités du logement loué, indemnisation qui n'est d'ailleurs pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur. Il est certain que les désordres d'humidité et de moisissures ont troublé la jouissance paisible des lieux de Mme [T] née [R] et de ses trois enfants. Dans ces conditions, M. [W] sera condamné à payer à Mme [T] née [R] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il conviendra par conséquent d'ordonner la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties. Sur les autres demandes L'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur. L'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. En l'espèce, M.