Cour d'appel, chambre 1-5, 28 mai 2026 — n° 20/01746

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Vu le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille le 14 janvier 2020, Vu l'arrêt mixte rendu par la cour d'appel de ce siège le 3 juin 2021, Vu l'arrêt de cassation partielle du 8 février 2023, Vu le rapport d'expertise judiciaire de Mme [G] du 30 juin 2025, Vu les conclusions des parties, Vu le bail emphytéotique souscrit entre les parties le 25 septembre 1963, résilié par jugement du 14 janvier 2020, Vu l'article 122 du code de procédure civile, Confirme le jugement du 14 janvier 2020 en ce qu'il a mis à la charge de chacune des parties ses propres dépens, Déclare irrecevable la demande en paiement d'indemnité formée par la SCI des Camoins à l'encontre de la Société Provençale d'Investissements, Condamne la SCI des Camoins à payer à la Société Provençale d'Investissements, la somme de 3'555'000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de cet arrêt, Ordonne la capitalisation des intérêts, à compter de la signification de cet arrêt, Condamne la SCI des Camoins aux entiers dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Xavier Pietra, de la SCP Pietra et associés, avocat, Condamne la SCI des Camoins à payer à la Société Provençale d'Investissements la somme de 30'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026, Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La société civile immobilière des Camoins avait consenti, par contrat du 25 septembre 1963, à la société clinique [Etablissement 1], devenue la Société Provençale d'Investissements, un bail emphytéotique d'une durée de 99 ans portant sur une parcelle de terrain d'une superficie de 4266 m², située à [Localité 1], dans le quartier de [Adresse 3]. Le bail autorisait l'édification et l'exploitation d'une clinique de rhumatologie et prévoyait le bénéfice de l'usage d'une source thermale, située sur une parcelle voisine appartenant au bailleur. Par acte du 6 novembre 1978, les parties avaient modifié le contrat de bail emphytéotique initial en dissociant le bail proprement dit, du contrat de concession d'eau sulfureuse. La source était utilisée par la clinique [Etablissement 1] jusqu'en 1992, année de son déclassement, en raison d'une pollution de l'eau et d'une absence d'autorisation d'exploitation par la SCI des Camoins. À partir de l'année 1993, la clinique [Etablissement 1] cessait de régler les redevances car elle ne pouvait plus exploiter l'eau dans le cadre de son activité thermale. En avril 2011, l'ARS (agence régionale de santé) constatait que l'état de la clinique, devenue établissement de rééducation, n'était plus conforme aux normes. Par acte du 2 mai 2012, la société clinique [Etablissement 1] vendait son fonds de commerce à la société Medi-Saisons et consentait à cette dernière un bail commercial moyennant un loyer annuel de 300'000 euros. L'acquéreur s'engageait notamment à réaliser, à ses frais, les travaux de modernisation prescrits par l'ARS. Par courrier du 10 février 2016, la société Medi-Saisons devenue la société Korian [Etablissement 1], notifiait sa décision de résiliation du bail commercial, lequel était résilié le 30 septembre 2017. Par acte du 8 août 2017, la Société Provençale d'Investissements (anciennement clinique [Etablissement 1]) signait une promesse unilatérale de vente avec la société du Mont, assortie d'une obligation de gardiennage de l'immeuble. Obligation qui était rappelée par la Société Provençale d'Investissements au moyen de deux mises en demeure en 2018, la société ayant également déposé plainte pour actes de vandalisme. Une nouvelle promesse de vente était signée par la Société Provençale d'Investissements le 20 août 2018 avec la société Cofim, prévoyant que le gardiennage serait assuré par le bénéficiaire de la promesse. Par lettre du 29 août 2018, la SCI des Camoins a mis en demeure la Société Provençale d'Investissements (SPI), d'exécuter certaines obligations liées au bail emphytéotique puis a délivré à son encontre une assignation à comparaître devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille. La vente du bien immobilier a échoué avec la société Cofim. Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille a notamment : - prononcé la résiliation du bail emphytéotique conclu le 25 septembre 1963 entre la SCI des Camoins et la société clinique [Etablissement 1], devenue la SPI, modifié par avenant du 6 novembre 1978, - ordonné à la SPI de quitter les lieux loués et de remettre les clés à la SCI des Camoins sous astreinte de 3000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement, - prononcé la résiliation du contrat de concession d'eau sulfureuse conclu le 6 novembre 1978 entre les mêmes parties, à compter du 1er novembre 2001, - dit que le protocole d'accord du 6 novembre 1978 est de ce fait caduc,

MOTIFS DE LA DECISION Les demandes des parties in limine litis sur la recevabilité des conclusions, sont désormais sans objet puisque l'ordonnance de clôture, rendue à tort, a été rabattue le jour de l'audience, rendant recevables les dernières conclusions de la SCI des Camoins et de la Société Provençale d'Investissements. Sur la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n'est pas limitative. L'article 1355 du code civil dispose que : « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles ont la même qualité ». En l'espèce, la SCI des Camoins demande à la cour de condamner la SPI à lui payer la somme de 8'173'456 euros, subsidiairement la somme de 4'490'000 euros, à titre d'indemnité contractuelle correspondant au coût de la remise en état du bâtiment qui abritait une clinique, objet du bail emphytéotique dont la résiliation a été confirmée. Par ses conclusions du 18 mars 2021, la SCI des Camoins avait développé un chapitre IV sur la réparation du préjudice subi du fait de l'abandon et de la détérioration du fonds, faisant état des dispositions de l'article L 451-6 du code rural et de la pêche maritime, sur l'obligation du preneur à exécuter les conditions du bail emphytéotique, en n'abandonnant pas le fonds. Elle demandait alors à la cour de ce siège, qu'elle avait saisie d'un appel contre le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille du 14 janvier 2020, de condamner la SPI à lui payer notamment la somme de 2'130'600 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût des travaux de rénovation de l'entière clinique, en réparation de son préjudice subi du fait de la dégradation du bâtiment. Par son arrêt mixte et définitif (après arrêt de cassation partielle du 8 février 2023) du 3 juin 2021, la cour, qui a confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 14 janvier 2020 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail emphytéotique, a débouté la SCI des Camoins de ses demandes à titre de dommages et intérêts, notamment pour compenser le coût des travaux de rénovation de l'entière clinique, mais également de l'entretien et du nettoyage du parc par l'abattage des arbres morts. Par application des dispositions de l'article 1355 susmentionnées, force est de constater : - d'une part la même identité des parties, - d'autre part la réitération de demande d'indemnisation au titre des travaux de rénovation de la clinique formulée par la SCI des Camoins, en conséquence de la résiliation du bail emphytéotique, aux torts exclusifs du preneur, pour délaissement et abandon du fonds, - enfin, l'identité de cause c'est-à-dire de fondement juridique du droit invoqué, tenant à la résiliation du bail et en particulier à son article 2 1 3 ° prévoyant l'obligation du preneur d'entretenir les bâtiments qu'il aura fait construire, sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire et les livrant en fin de bail. Si la cour a ordonné avant-dire droit une expertise afin, d'une part, d'obtenir des éléments d'appréciation pour fixer l'indemnité qui pourrait être due par la SCI des Camoins à la SPI au titre de la reprise des biens immobiliers, objet du bail emphytéotique résilié, et d'autre part pour fixer l'indemnité qui pourrait être due à la SCI des Camoins au titre de la remise en état du fonds qui avait été donné à bail et des ouvrages restitués par la SPI, il n'en demeure pas moins qu'elle a débouté la SCI des Camoins de sa demande de dommages et intérêts pour compenser le coût des travaux de rénovation de l'entière clinique et que l'arrêt mixte du 3 juin 2021 par lequel elle a prononcé cette décision, est désormais définitif. La mission de l'expert, qui n'a pas autorité de chose jugée, ne peut pas remettre en cause le dispositif et ainsi neutraliser l'autorité qui s'y attache. Peu importe que par arrêt du 30 novembre 2023, la cour d'appel de ce siège, saisie par la SCI des Camoins par renvoi de cassation pour qu'il soit à nouveau statué sur sa demande de paiement de la redevance au titre du contrat de concession d'eau sulfureuse, ait évoqué dans sa motivation le retour du rapport d'expertise dans l'instance qu'elle a refusée de joindre à celle dont elle fut saisie, faisant état des demandes respectives des parties quant aux indemnités réclamées réciproquement, pour autant qu'il y sera fait droit et qui pourront donner lieu à compensation judiciaire. Dès lors, la demande principale de l'appelante, en paiement de l'indemnité qu'elle revendique et partant, de la compensation des créances qu'elle sollicite, se heurte à l'autorité de la chose jugée constituant une fin de non-recevoir. La demande principale en paiement de l'appelante est par conséquent irrecevable. Sur la demande d'indemnisation de la SPI La SPI demande à la cour de juger recevable et bien fondée sa demande d'indemnisation formulée à l'encontre de la SCI des Camoins au titre de la résiliation du bail emphytéotique, plus précisément de la valeur des constructions, aménagements, installations et immobilisations existants sur le terrain, en application des dispositions prévues à l'article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique du 25 septembre 1963, résilié par jugement du 14 janvier 2020, confirmé en ce sens par l'arrêt mixte avant-dire droit de la cour d'appel de ce siège, du 3 juin 2021. Par ses conclusions du 22 mars 2021, la SPI demandait à la cour, à titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail emphytéotique, de condamner la SCI des Camoins à lui régler une indemnité de 3'700'000 euros au titre de la résiliation du bail, correspondant à la valeur des constructions, aménagements, installations et immobilisations existants sur le terrain et dans l'hypothèse où la juridiction ne s'estimait pas suffisamment éclairée pour prononcer cette indemnité, de désigner un expert aux fins notamment de déterminer le montant de la valeur de ces biens existants sur le terrain. Par l'arrêt mixte avant-dire droit du 3 juin 2021, la cour a fait droit à cette demande d'expertise visant en l'occurrence l'indemnité qui pourrait être due par la SCI des Camoins à la SPI, au titre de la reprise des biens immobiliers, objet du bail emphytéotique résilié. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juin 2025. L'article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique, conclu le 25 septembre 1963, produit aux débats, dispose que : « La Société civile immobilière déclare renoncer au droit que lui confère les alinéas 1 et 2 de l'article 555 du code civil et s'oblige en cas de résiliation du bail emphytéotique pour une cause quelconque même imputable à la preneuse ou à son expiration normale, à indemniser cette dernière de la valeur des constructions, aménagements et installations et immobilisations existants sur le terrain à une valeur fixée à dire d'experts au jour de la reprise ». Il est rappelé qu'en l'espèce, le bail emphytéotique a été résilié par jugement du 14 janvier 2020 et il n'est pas contesté que les clés ont été remises par la SPI à la SCI des Camoins le 10 février suivant. La SCI des Camoins doit par conséquent indemniser la SPI de la valeur des constructions, aménagements, installations et immobilisations existants sur le terrain à la date du 10 février 2020, sans que sa créancière ait à assumer les dégradations survenues dans les lieux susvisés jusqu'à la date du rapport d'expertise, soit pendant les plus des cinq années qui ont suivi la remise des clés par l'emphytéote.