Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 29 mai 2026 — n° 23/00045

EXPOSE DU LITIGE M. [W] [F] exerce une activité agricole au sein de la SCEA des Gillées, dont il est le dirigeant. Il est nu-propriétaire d'un ensemble immobilier, comprenant des hangars agricoles et des bureaux, situés sur la commune de [Localité 6] (21), dont Mme [G] [F], sa mère, est usufruitière. M. [W] [F] a donné, le 14 décembre 2005, à bail commercial une partie des locaux dont il est nu-propriétaire à la SARL Nectars de [Localité 2]. Suite à un agrandissement des locaux, un second bail commercial a été conclu entre M. [F] et la SARL Nectars de [Localité 2] le 21 juin 2010, pour une durée de 9 ans, renouvelable tacitement. Par un jugement du 26 octobre 2021, le tribunal de commerce de Dijon a ordonné l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL Nectars de [Localité 2]. Par un jugement du 21 décembre 2021, le tribunal de commerce de Dijon a homologué un plan de cession et ordonné la cession de la SARL Nectars de [Localité 2] au bénéfice de la SAS Terence Capital, avec faculté de substitution. Cette dernière s'est par la suite faite substituer par la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2], afin de reprendre l'activité de la SARL Nectars de [Localité 2]. Par courrier du 17 mars 2022, la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] a mis en demeure M. [W] [F] de respecter son obligation de garantie de la jouissance paisible des locaux pris à bail. Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2022, M. [W] [F] a fait signifier à la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] un congé avec offre de renouvellement de bail commercial, moyennant un loyer annuel de 81.963 euros. Par acte du 28 mars 2022, M. [C] [O], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat à la demande de la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2], concernant les condamnations d'accès et l'occupation des locaux litigieux. Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2022, la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] a signifié à M. [F] une demande de renouvellement de bail commercial, moyennant un loyer mensuel de 1.680 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 avril 2022, M. [W] [F] a mis en demeure la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] d'évacuer les locaux qu'elle occupe sans droit ni titre. Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2022, M. [W] [F] a assigné la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir notamment ordonner à la société d'évacuer les locaux qu'elle occupe sans droit ni titre. Par une ordonnance de référé du 16 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Dijon a débouté M. [W] [F] et Mme [G] [F] de leurs prétentions, au motif qu'il n'y avait pas lieu à référé en l'absence d'urgence et de trouble manifestement illicite. Par acte de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2023, M. [W] [F] et Mme [G] [F] ont fait assigner la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de lui ordonner d'évacuer les locaux occupés sans droit ni titre dans le tènement immobilier sis [Adresse 6] à Merceuil, sous astreinte. Par une ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] tirée de la prescription de l'action intentée. Par dernières conclusions au fond, notifiées le 7 novembre 2024, M. [W] [F] et Mme [G] [F] sollicitent du tribunal judiciaire de Dijon qu'il : - ordonne à la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] d'évacuer les locaux qu'elle occupe sans droit, ni titre, dans le tènement immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 6] où elle exerce son activité tels qu'identifiés en lettres C et D sur la vue aérienne en couleur du tènement versé aux débats par M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la surface prise à bail et l'occupation sans droit ni titre L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction en vigueur au jour de régularisation du contrat, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elle ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article 9 du code de procédure civile rappelle qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès d'une prétention. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. M. et Mme [F] affirment que la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] occupe sans droit ni titre une pièce de 11 m² située dans un local de bureau, ainsi qu'un hangar agricole de 230 m². Ils soutiennent que ces locaux ne sont pas compris dans l'emprise du bail initialement conclu le 21 juin 2010 avec la SARL Nectars de [Localité 2], depuis transmis à la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2]. Selon eux, l'absence de signature du contrat par Mme [F] n'est pas susceptible d'entraîner l'annulation du contrat dès lors que M. [W] [F], en sa qualité de nu-propriétaire, pouvait signer seul ce bail sur le fondement de la théorie de l'apparence. Selon les demandeurs, le contrat de bail, qui a un effet rétroactif, identifie précisément la durée du contrat ainsi que les surfaces données à bail. Enfin, ils précisent que la tolérance silencieuse du bailleur n'est pas créatrice de droit, et justifient l'existence d'une occupation manifestement illicite des locaux par la non-conformité de cette occupation par la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] au bail. Ils constatent que la cave privée et le local B ont été spontanément libérés par la société en cours de procédure. La SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] argue, sans aucun fondement juridique, que le document rédigé en 2010 n'a aucune valeur, n'étant signé que par M. [F], nu-propriétaire, et non par Mme [F], usufruitière des locaux. Elle affirme aussi que ce document est confus, notamment sur la date de la prise d'effet du contrat, sa durée et les surfaces louées, et ne peut primer sur l'antériorité de l'occupation effective de l'intégralité des locaux depuis 2004. Selon elle, le statut des baux commerciaux s'applique par l'effet de l'ordre public, dès lors que les conditions du bail sont réunies, sans nécessiter un écrit. De plus, elle argue que le bailleur n'a ni contesté l'occupation pendant plus de 20 ans, ni revendiqué de droit contractuel lors de la procédure collective de la SARL Nectars de [Localité 2]. Ainsi, elle prétend que le droit applicable est fondé sur l'occupation des locaux, le paiement des loyers, et l'absence de contestation ou de revendication par le bailleur et permet de considérer que le bail commercial cédé à la société comprend la surface litigieuse. Sur ce, il est constant qu'un contrat de bail a été signé le 14 décembre 2005 pour 9 années entre M. [F] et la société Nectars de [Localité 2], gérée par Mme [Q] [S], portant sur un hangar de 160 m² et un atelier de 70 m². Puis un nouveau contrat de bail a été signé le 21 juin 2010 entre M. [W] [F] et la SARL Nectars de [Localité 2], représentée par Mme [Q] [S] devenue épouse [F], qui stipule : "Par les présentes, le Bailleur donne en location au Preneur les lieux ci-après désignés : Bâtiments type hangar agricole situé [Adresse 7] d'une surface d'environ 1.000 m² (plan joint en annexe) Bureau d'une surface d'environ 25 m². (...) Ref Plan cadastral Section A [Cadastre 1] et ZH [Cadastre 2]." Il précise que "le local se compose : - Bureau de 25 m² : 1 pièce + sanitaire - Hangar agricole d'environ 1.000 m² aménagé par Nectars de [Localité 2] comme suit (plan fourni en annexe) : o Zone de stockage température négative o Zone de travail température dirigée 2/4° o Zone de stockage température contrôlée o Zone de première transformation fruits o Zone de conditionnement o Zone tampon - sas o Local onduleurs électriques o Sanitaires o Zone de stockage tampon o Zone d'étiquetage/préparation de commande o Zone de stockage bouteilles nues". Les conditions particulières de la location indiquent que "Le présent bail est consenti de façon rétroactive et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 21 juin 2004 pour se terminer le 20 juin 2016. Toutefois, le Preneur pourra y mettre fin, par anticipation, à l'expiration de chacune des deux périodes triennales en prévenant le Bailleur au moins six mois à l'avance, par acte extrajudiciaire. Le Bailleur aura la même faculté s'il entend invoquer les disposions des articles L 145-18 et L 145-21 du code de commerce. À défaut, le présent bail se renouvelle tacitement." Il convient de relever les incohérences entre les deux contrats de baux commerciaux signés par M. [F] seul, en qualité de bailleur (alors qu'une facture de loyer est adressée au non de la SCEA des Gillées), tenant notamment à la durée et la rétroactivité du second bail (portant sur une surface augmentée antérieurement au premier bail). Le deuxième contrat comporte en annexe le plan des locaux donnés en location qui se situent au sein même de l'exploitation gérée par M. [F] (SCEA des Gillées). M. [F] produit un extrait du plan cadastral du 13 janvier 2015, paraphé par les parties, où sont coloriées en vert les surfaces données à bail, sans réelle précision, étant constaté que ce plan est postérieur de 5 ans à la signature du bail. Enfin, aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé par les parties. Dès lors que la société locataire ne tire aucune conséquence juridique du fait que l'usufruitière n'a pas signé le bail, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant ce moyen. L'expert immobilier [R], intervenu en février 2023, a noté que le bureau de 25 m², distinct du hangar, donne accès à des sanitaires et à un petit bureau C, inaccessible sans passer par le bureau loué. Il précise aussi que le bâtiment D a été construit en 2016 et ne peut donc faire l'objet du contrat de bail. A partir du 5 avril 2022, M. [F] a exigé la libération des lieux ne figurant pas au contrat de bail et notamment la petite pièce de 11 m² qui jouxte le bureau de 25 m² loué (et inaccessible sans traverser ce bureau) et le hangar agricole de 230 m² construit en 2017 (ou 2016 ?). Il n'a pas estimé utile de faire intervenir un commissaire de justice pour constater l'occupation alléguée. Il n'a communiqué aucun élément permettant de vérifier la date de construction du bâtiment D. Par ailleurs, la société Saveurs et Nectars de [Localité 2] affirme que la société d'origine Nectars de [Localité 2] a exploité l'intégralité des surfaces litigieuses pendant plus de 20 ans en s'acquittant des loyers.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier