Tribunal judiciaire, chambre 1- section a, 28 mai 2026 — n° 18/01871

EXPOSE DU LITIGE : Madame [K] [D] et Monsieur [H] [P] se sont mariés le [Date mariage 1] 1947 à [Localité 4] sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. Monsieur [H] [P] est décédé le [Date décès 1] 2014. Madame [K] [D] est décédée le [Date décès 2] 2016 laissant pour lui succéder : [I] [P], né le [Date naissance 2] 1948 ;[W] [P], né le [Date naissance 1] 1951 ;[B] [P], né le [Date naissance 3] 1954. Les tentatives de partage amiable ayant échoué, Monsieur [W] [P] et Monsieur [I] [P] ont, par acte d’huissier de justice en date du 17 septembre 2018, fait assigner, Monsieur [B] [P] devant le tribunal de grande instance d’Orléans aux fins essentielles de voir ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage des successions de Monsieur [H] [P] et Madame [K] [D]. Madame [V] [O] épouse [B] [P] est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 1er août 2019. Par jugement en date du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire d’Orléans a : Donné acte à Madame [V] [P] née [O] de son intervention volontaire ; Ordonné le partage judiciaire de la communauté ayant existé entre [H] [P] et [K] [D] et des successions de [H] [P] et de [K] [D] veuve [P] ;Désigné pour y procéder, la SCP Anne-Charlotte [M]-GAGNEPAIN et [F] [M], Notaires [Adresse 4] ;Commis tout juge de la première chambre pour surveiller ces opérations ;Dit que Monsieur [I] [P] et Monsieur [W] [P] doivent rapporter à la communauté ayant existé entre Monsieur [H] [P] et Madame [K] [D] et aux successions de Monsieur [H] [P] et de Madame [K] [D] veuve [P] les biens donnés le 8 juin 2010 ;Dit que Monsieur [B] [P] doit rapporter à la communauté ayant existé entre [H] [P] et [K] [D] et aux successions de [H] [P] et de [K] [D] veuve [P] les biens donnés le 24 juillet 2013 ; Dit que Monsieur [B] [P] a bénéficié d’un avantage indirect du fait de l’occupation gratuite des bâtiments d’exploitation et de la maison d’habitation sis à [Adresse 3] ; Commis Madame [N] [Y], domiciliée à [Localité 5], en qualité d’expert avec mission de : Visiter les biens immobiliers objets des donations des 8 juin 2010 et 24 juillet 2013 dépendant de l’indivision successorale, Evaluer lesdits biens et donner son avis sur leur valeur au jour le plus proche du partage, en les considérant comme libres de location ou d’occupation, d’après leur état à l’époque de la donation,Préciser si les biens sont aisément partageables en nature, et dans l’affirmative, selon quelles modalités amiables tout en composant des lots en vue de leur tirage au sort,Proposer une valeur de mise à prix en vue d’une licitation,Estimer la valeur locative du corps de ferme et de la maison d’habitation, cour et jardin sis à [Adresse 3] cadastrés section [Cadastre 1] [Adresse 3] au 28 mai 1988 en ce qui concerne les bâtiments d’exploitation, au 1er avril 1997 en ce qui concerne la maison d’habitation, et au jour le plus proche du partage,Entendre les parties et tout sachant,Se faire remettre par les parties tout document qu’elle jugera utile à l’accomplissement de sa mission afin de fournir tous éléments permettant d’établir les comptes de l’indivision successorale,Dit que Monsieur [I] [P] et Monsieur [W] [P] devront consigner au greffe du tribunal la somme de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 30 octobre 2020 ; Dit que Monsieur [B] [P] détient une créance de salaire différé à l’encontre de la communauté ayant existé entre Monsieur [H] [P] et Madame [K] [D] épouse [P] et à leurs successions, pour la période allant du 1er juillet 1973 au 31 juillet 1974, puis du 1er août 1975 au 20 avril 1984 ; Dit que Madame [V] [O], épouse [P], détient une créance de salaire différé à l’encontre de la communauté ayant existé entre Monsieur [H] [P] et Madame [K] [D] épouse [P] et à leurs successions, pour la période allant du 1er juillet 2017 au 20 avril 1984 ; Dit que la succession de Madame [K] [D], épouse [P] est redevable envers Monsieur [B] [P] d’une somme de 6 553,60 e…

MOTIFS DE LA DECISION I- Sur les désaccords liquidatifs subsistants En application des articles 1373 et 1375 du Code de procédure civile, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier établit un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties. Le tribunal statue sur les points de désaccord subsistants. Il homologue l'état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l'acte de partage. En application de ces dispositions, il appartient désormais à la juridiction de trancher les derniers points de désaccord entre les parties. Sur la valeur de l'ensemble immobilier Monsieur [W] [P] sollicite du tribunal qu'il rectifie le projet de partage du notaire dressé le 20 novembre 2024 et qu'il évalue l'ensemble immobilier agricole situé [Adresse 3] à la somme de 320 000 euros. Il soutient que l'expert a sous-estimé largement le montant du bien en prenant en considération le marché des corps de ferme sans tenir compte du marché général. Monsieur [I] [P] sollicite du tribunal qu'il fixe la valeur dudit ensemble immobilier à la somme de 300 000 euros. Il expose que la méthode « sol + bâtiment » retenue par l'expert conduit à une estimation incohérente avec le prix du marché. Monsieur [B] [P] sollicite du tribunal qu'il ordonne une nouvelle expertise pour déterminer la valeur de l'ensemble agricole et foncier sis [Adresse 3] ainsi que celle de l'habitation située [Adresse 5]. Il conteste le rapport d'expertise établi par Madame [Y] en précisant que la valeur de l'ensemble immobilier ne peut être estimée sans une expertise réalisée par un professionnel agricole et foncier. Sur ce, Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Aux termes de l'article 1373 du Code de procédure civile : « En cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif. Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat. Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation. Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants. Il est, le cas échéant, juge de la mise en état ». Aux termes de l'article 1375 du Code de procédure civile : « Le tribunal statue sur les points de désaccord. Il homologue l'état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l'acte constatant le partage. En cas d'homologation, il ordonne s'il y a lieu le tirage au sort des lots par la même décision, soit devant le juge commis, soit devant le notaire commis ». En l'espèce, dans son rapport d'expertise en date du 5 octobre 2022, Madame [N] [Y], expert judiciaire, spécialisé en matière d'estimations foncières agricoles notamment, désignée par jugement du tribunal judiciaire d'Orléans en date du 17 septembre 2020, relève que l'ensemble immobilier agricole sis [Adresse 3] se situe « dans une région au potentiel agronomique assez hétérogène mais peu favorable pour l'habitation, dans un secteur rural éloigné des grands équipements publics et commerciaux » (page 9 – rapport d'expertise). S'agissant du corps de ferme de [Localité 7], l'expert précise que « la construction a subi des dégâts en raison de la sécheresse de 2019 : des fissures sont apparentes à l'extérieur, la dalle et le carrelage sont fissurés dans une chambre à l'intérieur et une fenêtre ne ferme plus. L'ensemble est imposant et sans recherche architecturale » (page 24 – rapport d'expertise). Il est également souligné que les « agencements sont anciens et usagés voire vétustes (des années 1950 pour la plupart) usuels et de qualité courante » (page 24 – rapport d'expertise). S'agissant de l'habitation située [Adresse 5], l'expert souligne qu'elle constitue « une petite construction sans recherche architecturale datant de 1976, édifiée en partie sur une cave » (page 30 – rapport d'expertise) et qu'il s'agit « d'une habitation simple, de trois pièces principales, à l'isolation thermique faible, ne répondant pas aux critères contemporains de confort et de décoration » (page 32 – rapport d'expertise). Procédant à une étude de marché et s'appuyant non seulement sur une analyse approfondie des ventes réalisées à [Localité 1] et dans les communes avoisinantes proches des terres étudiées mais encore sur les études de la SAFER des marchés ruraux fonciers, l'expert fait valoir que « le marché des terres agricoles est étroit dans la petite région agricole du [Localité 9] Pauvre et les cours sont peu élevés » ; il ajoute « on relève peu de vente au cours ces dernières années, les valeurs unitaires varient entre 3 400 euros et 7 200 euros par hectare, en fonction de la consistance des lieux, notamment le potentiel agronomique, l'accès et la configuration ainsi que la situation locative des terres » (pages 34 et 35– rapport d'expertise). S'agissant du marché des corps de ferme, l'expert prenant appui sur des ventes similaires au bien étudié, relève qu'il « est extrêmement restreint, souvent rattaché à l'acquisition d'une exploitation agricole. Les cours sont très bas cas souvent liés à un bail rural et les bâtiments annexes, souvent de grande surface, ont peu de valeur s'ils n'ont plus d'utilité agricole ». Il souligne : « on relève des ventes de corps de fermes anciens à proximité ou dans un secteur plus élargi du [Localité 9] ou de [Localité 10], entre 100 000 euros et 225 000 euros, rarement plus » (page 37– rapport d'expertise). Afin de répondre aux dires des parties mentionnant l'existence d'une vente d'un corps de ferme dans le même secteur au [Adresse 6], pour un prix de 210 000 euros, l'expert fait valoir, après avoir pris attache avec l'agence immobilière en charge de la commercialisation dudit immeuble, qu'il s'agit d'« un immeuble ancien dont les bâtiments ont le charme qu'attendent de nombreux acquéreurs potentiels d'une grande habitation à la campagne dans ce secteur ». Il précise encore que « cette vente porte sur un immeuble en zone Ua2 au Plan Local d'Urbanisme intercommunal du secteur du Beaunois, définie comme une zone agglomérées dense, caractérisée par la présence de bâti ancien et par une mixité de fonctions : habitat, commerces et services, équipements, artisanat. Une multitude d'activités peuvent être exercées dans les bâtiments à condition d'être compatibles avec la fonction résidentielle de la zone ». L'expert en conclut que ladite vente invoquée par les consorts [P] pour contester la valeur par lui retenue de l'ensemble immobilier agricole situé [Adresse 3] « ne porte pas sur le segment de marché des corps de ferme dépendant d'une exploitation agricole mais sur celui des habitations à la campagne » et que les annonces immobilières sur lesquelles s'appuient les consorts [P] sont « des offres et non des ventes passées qui ne reflètent pas directement le marché immobilier » et qu'elles portent « sur des maisons disséminées dans l'est du [Localité 11] (…) sans destination d'exploitation agricole, sans proximité de bâtiments exploités pour l'élevage bovin » (page 40 – rapport d'expertise). Il sera souligné, d'une part, que l'expert désigné par jugement du tribunal judiciaire d'Orléans en date du 17 septembre 2020 relève précisément du secteur foncier et agricole et d'autre part, qu'il a fixé la valeur vénale du corps de ferme situé [Adresse 3] ainsi que celle de la maison d'habitation située [Adresse 5] retenues dans le rapport d'expertise judiciaire à hauteur successive de 221 657 euros et de 92 400 euros au terme d'une estimation analytique conforme à l'état du marché.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ; - DEBOUTE Monsieur [B] [P] de sa demande d'expertise de l'ensemble agricole et foncier sis [Localité 8], section [Cadastre 1], [Adresse 3] ainsi que de la maison d'habitation située [Adresse 5] ; - DEBOUTE Monsieur [B] [P], Monsieur [W] [P] et Monsieur [I] [P] de leur demande de rectification du projet d'état liquidatif établi par le notaire commis au titre de l'évaluation de l'ensemble immobilier agricole sis [Localité 8], section [Cadastre 1], [Adresse 3] ainsi que de la maison d'habitation située [Adresse 5] ; - DEBOUTE Monsieur [W] [P] et Monsieur [I] [P] de leurs demandes de rectification de l'état liquidatif établi par le notaire commis, Maître [M]-GAGNEPAIN au titre des loyers dus par Monsieur [B] [P] entre 2014 et 2015 ; - FIXE la date de jouissance divise au 28 mai 2026 ; - RENVOIE les parties devant Maître [M]-GAGNEPAIN, notaire commis, pour établir l'acte constatant le partage conformément à son projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires et de difficultés du 8 décembre 2022 et conformément au présent jugement ; - DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; - DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ; - ORDONNE l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage ; - RAPPELLE que ces dispositions sont incompatibles avec la distraction au profit des avocats. Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame Bénédicte LAUDE et Pauline REIGNIER, greffier Le Greffier La Présidente