Cour d'appel, chambre civile tgi, 29 mai 2026 — n° 23/01441

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement rendu le 29 août 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qui concerne les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] à payer la somme globale de 1212, 32 € à M. [E] [P] [K]-[J] et à Mme [T] [Z] ; Condamne la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] et la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3], in solidum, à payer la somme de 1129, 76 € à M. [I] [R] [Y] et à Mme [X] [H] ; Déboute M. [E] [P] [K]-[J], Mme [T] [Z], M. [I] [R] [Y] et Mme [X] [H] de leurs demandes à l'encontre de MM. [C] et [U] [Q] ; Condamne la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] à payer la somme globale de 1500 € à M. [E] [P] [K]-[J] et à Mme [T] [Z] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] et la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3], in solidum, à payer la somme globale de 1500 € à M. [I] [R] [Y] et à Mme [X] [H] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Déboute la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] et la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] de leurs demandes en frais irrépétibles ; Déboute M. [E] [P] [K]-[J], Mme [T] [Z], M. [I] [R] [Y] et Mme [X] [H] de leur demande de prise en charge de leurs frais d'expertise au titre des dépens ; Condamne la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] et la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3], in solidum, aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

EXPOSÉ DU LITIGE 1- M. [E] [P] [K]-[J] et Mme [T] [Z] (ci-après les consorts [K]- [Z]) ont acquis de M. [U] [Q], par acte du 30 janvier 2012, reçu par Maître [B], notaire au sein de la SCP [F][6] [B], un terrain à bâtir, cadastré BV [Cadastre 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2] pour le prix de 181 000 €. 2- M. [I] [R] [Y] et Mme [X] [H] (ci-après les consorts [Y]- [H]) ont acquis de M. [C] [Q], par acte du 14 août 2014, reçu par Maître [O], notaire au sein de la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5], avec la participation de Maître [B], un terrain à bâtir, cadastré BV [Cadastre 2], situé [Adresse 7] à [Localité 2] pour le prix de 175 000 €. 3- La parcelle BV [Cadastre 1] provient de la division d'une parcelle précédemment cadastrée BV [Cadastre 3]. 4- La parcelle BV [Cadastre 2] provient de la division d'une parcelle précédemment cadastrée BV [Cadastre 4]. 5- Les parcelles BV [Cadastre 1] et BV [Cadastre 2] sont grevées sur leur borne nord de deux servitudes de passage. 6- Une première servitude a été créée par acte des 30 mars et 5 avril 2001(Maître [F]) afin de permettre la desserte des parcelles BV [Cadastre 5], BV [Cadastre 3], BV [Cadastre 4] et BV [Cadastre 6], chacune des 3 premières parcelles étant à la fois fonds servant et fonds dominant. 7- Une seconde servitude a été créée par acte du 7 novembre 2011 (Me [W]) sur les parcelles BV [Cadastre 5], BV [Cadastre 3] e BV [Cadastre 4] au profit des parcelles BV [Cadastre 7] et BV [Cadastre 8] situées en limite nord des fonds servants. 8- Affirmant avoir découvert a posteriori l'existence de la servitude constituée en faveur de la parcelle BV [Cadastre 8] par la faute des notaires en charge des deux ventes et subir un préjudice, les consorts [K]- [Z] ainsi que les consorts [Y]- [H] ont fait assigner les SCP de notaires et les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, par actes des 29 et 30 décembre 2020, aux fins d'obtenir l'indemnisation de leur préjudice. 9- Par jugement du 29 août 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - CONDAMNÉ la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] à payer la somme de 26.600 euros à Monsieur [E] [P] [K]-[J] et à Madame [T] [Z] ; - CONDAMNÉ la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] à payer la somme de 26.600 euros à [I] [R] [Y] et à Madame [X] [H] ; - CONDAMNÉ la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] à payer à Monsieur [E] [P] [K]-[J] et à Madame [T] [Z] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - CONDAMNÉ la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] à payer à [I] [R] [Y] et à Madame [X] [H] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - CONDAMNÉ in solidum la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] et la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] à payer à Monsieur [C] [Q] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ; - CONDAMNÉ in solidum la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] et la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] à payer à Monsieur [U] [Q] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ; - DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - REJETÉ la demande tendant à écarter l'exécution provisoire ; - CONDAMNÉ in solidum la SCP [1] [S] [F] [2] [V] [B], [3] et la SCP [4] [A] [O], [G] [W], [5] aux dépens. 10- Par déclaration du 12 octobre 2023 effectuée sur le RPVA les deux SCP ont interjeté appel de cette décision. 11- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 18 mars 2024, Les consorts [K]- [J]- [Z] et [Y]- [H] demandent à la cour, de : - CONFIRMER le jugement du 29 août 2023 du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il retient la responsabilité des notaires et les condamne à payer la somme de 3.000 € aux consorts [K]-[J] [Z] et [Y] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne aux entiers dépens de la première instance ; - INFIRMER le jugement en ce qu'il a CONDAMNÉ les notaires à verser aux consorts [K]- [J] [Z] et [Y] [H] la somme de 26.600 € ; - INFIRMER le jugement en ce qu'il n'a retenu aucune responsabilité des vendeurs, les consorts [Q] ;

MOTIFS Sur les demandes dirigées contre les SCP de notaires : 19- Selon les dispositions de l'article 1382 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En ce qui concerne la faute des notaires : 20- Le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente. 21- En l'espèce, les parcelles BV [Cadastre 1] et BV [Cadastre 2] supportent deux servitudes de passage. 22- La première a été constituée par acte dressé par Maître [S] [F], les 30 mars et 5 avril 2001. 23- Elle a été créée au profit et à la charge des fonds BV [Cadastre 5], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] et permet leur communication entre eux ainsi que leur accès au chemin départemental. 24- La seconde a été constituée par un acte du 7 novembre 2011 reçu par Maître [G] [W], à la charge des fonds BV [Cadastre 5], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et au profit de la parcelle cadastrée BV [Cadastre 8], située au nord. 25- Les actes de vente aux consorts [K]- [Z] et [Y]- [H] évoquent l'existence des deux servitudes. 26- Dans l'un et l'autre des deux actes, cependant, les développements consacrés à la première servitude sont reproduits à l'identique pour la seconde, donnant ainsi à croire que l'acte dressé le 7 novembre 2011 par Maître [G] [W] ne serait que la copie conforme de celui reçu les 30 mars et 5 avril 2001 par Maître [S] [F]. 27- La servitude supportée au profit de la parcelle BV [Cadastre 8] se retrouve par conséquent occultée au profit de la seule servitude constituée les 30 mars et 5 avril 2001 au profit et à la charge des fonds BV [Cadastre 5], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6]. 28- La faute des notaires instrumentaires et du notaire intervenu en participation lors de la seconde des deux ventes (Maître [B]) est donc parfaitement caractérisée. En ce qui concerne le préjudice subi par les acquéreurs : 29- Les acquéreurs invoquent trois séries de dommages : - la perte de chance de négocier le prix à la baisse compte-tenu de l'existence de la servitude de passage constituée au profit de la parcelle BV [Cadastre 8] ; - les troubles et nuisances temporaires liées aux travaux d'aménagement et de construction (9 villas) réalisés sur la parcelle BV [Cadastre 8] ; - les troubles et nuisances continues liées par la suite à l'utilisation du passage par les occupants des 9 villas. 30- Les troubles et nuisances liés à la réalisation du lotissement puis à la circulation des résidents ne présentent pas de lien de cause à effet direct avec la faute des notaires. 31- Ces troubles ne peuvent par conséquent donner lieu à réparation de la part des notaires, fût-ce au titre d'une perte de chance. 32- En revanche, les consorts [K]- [Z] et [Y]- [H] sont fondés à soutenir que la faute des notaires les a privés d'une chance de pouvoir réaliser leur acquisition à des conditions plus favorables, c'est-à-dire en obtenant un meilleur prix. 33- La perte de chance se répare en déterminant le préjudice plein puis en lui appliquant un coefficient proportionnel à la probabilité que l'événement favorable serait survenu. 34- Dans la situation la plus favorable, les consorts [K]- [Z] et [Y]- [H], informés de l'existence de la servitude de passage en faveur de la parcelle BV [Cadastre 8], auraient obtenu une diminution de prix correspondant à sa contre-valeur. 35- En l'espèce, la servitude litigieuse a été concédée sans indemnité ainsi que cela ressort des mentions de l'acte du 7 novembre 2011. 36- Il convient par conséquent de déterminer la contrepartie qui aurait été susceptible d'être fixée, au moment des ventes, en compensation du droit de passage créé en faveur de la parcelle BV [Cadastre 8]. 37- Les consorts [K]- [Z] ont acheté la parcelle cadastrée BV [Cadastre 1] (ex [Cadastre 3]), d'une superficie de 1922 m², pour le prix de 181 000 €, soit 193, 37 € du m². 38- Les consorts [Y]- [H] ont acheté la parcelle cadastrée BV [Cadastre 2] (ex [Cadastre 4]), d'une superficie de 1923 m², pour le prix de 175 000 €, soit 180, 60 € du m². 39- Le terrain d'assiette de la servitude constituée au profit de la parcelle BV [Cadastre 8] re présente une surface de 104, 49 m² au niveau du fonds des consorts [K]- [Z] et celle de 104, 26 m² au niveau de celui des consorts [Y]- [H]. 40- Le propriétaire du fonds servant conserve la propriété du terrain d'assiette de la servitude qui grève son fonds mais perd une partie de ses utilités. 41- En l'espèce, la seconde servitude de passage créée par acte du 7 novembre 2011 au profit de la parcelle BV [Cadastre 8] se superpose à une servitude de passage préexistante, dont elle emprunte très exactement le tracé et l'assiette, en limite nord des deux fonds servants, laquelle entamait déjà l'utilité des fonds concernés . 42- La perte d'utilité que re présente la création de cette seconde servitude de passage est par conséquent limitée, ce qui justifie une valorisation à hauteur de 30 % du prix du m². 43- S'ils avaient été convenablement informés par les notaires, les consorts [K]- [Z] auraient pu ainsi se prévaloir d'une diminution de valeur de 6061, 59 € (193, 37 € X 104, 49 m² / 30 X 100) et obtenu, dans la meilleure des situations, un rabais de même montant. 44- De leur côté, s'ils avaient été convenablement informés par les notaires, les consorts [Y]- [H] auraient pu se prévaloir d'une diminution de valeur de 5648,80 € (180, 60 € X 104, 26 m² / 30 X 100) et obtenu, dans la meilleure des situations, un rabais de même montant. 45- Le préjudice plein est donc respectivement de 6061, 59 € pour les consorts [K]- [Z] et de 5648,80 € pour les consorts [Y]- [H]. 46- La probabilité que les consorts [K]- [Z] et [Y]- [H] seraient parvenus à obtenir ces diminutions de prix apparaît cependant réduite. 47- Ainsi que cela ressort de la procédure, les vendeurs n'ont reçu aucune indemnité en contrepartie du droit de passage créé en faveur de la parcelle BV [Cadastre 8]. 48- La dite parcelle dispose d'un autre accès, par le nord, ce qui, au temps de la formation du contrat, limitait les perspectives d'une utilisation intensive du droit de passage par le sud. 49- Enfin, rien ne permet de considérer que le projet de lotissement de la parcelle BV [Cadastre 8] et sa division sous forme de 9 lots était connu des parties au moment de leurs discussions. 50- Ces différents éléments auraient nécessairement limité la discussion entre les parties et réduisent la probabilité que les acquéreurs auraient pu obtenir un prix plus favorable. 51- Au total, il apparaît que la perte de chance des consorts [K]- [Z] et [Y]- [H] de bénéficier de conditions de prix plus intéressantes re présente 20 % de leur préjudice plein, soit la somme de 1212, 32 € en ce qui concerne les consorts [K]- [Z] et celle de 1129, 76 € en ce qui concerne les consorts [Y]- [H] que les SCP de notaires seront condamnées in solidum à leur verser. Sur les demandes dirigées contre les vendeurs : 52- Les consorts [K]- [Z] et [Y]- [H] soutiennent que les vendeurs ont omis de les informer de l'existence de la servitude constituée en faveur de la parcelle BV [Cadastre 8] et que cette omission est constitutive d'un dol. 53- Le manquement à une obligation d'information ne constitue un dol au sens des dispositions de l'article 1116 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 que s'il présente un caractère intentionnel. 54- Il n'est en rien établi que les vendeurs ont volontairement dissimulé le contenu de l'acte dressé le 7 novembre 2011 constituant une servitude de passage au profit de la parcelle BV [Cadastre 8]. 55- La preuve n'est pas rapportée d'une quelconque fausse déclaration de leur part, aux notaires ou aux acquéreurs, et plus généralement encore que la faute des notaires leur est en quoi que ce soit imputable.