Cour d'appel, chambre 3 a, 28 mai 2026 — n° 25/00915

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande en révocation de l'ordonnance de clôture, DECLARE recevable la demande de M. [B] [J] tendant à la nullité de l'acte de convocation du 28 décembre 2023 et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024, DECLARE recevable la demande en paiement de Mme [K] [X] au titre des charges de l'année 2023, CONFIRME le jugement déféré [U] en ce qu'il a condamné M. [B] [J] à payer à Mme [K] [X] la somme de 10 570 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des réparations locatives de l'immeuble pris en location au [Adresse 3] à [Localité 4] (67), Statuant à nouveau et y ajoutant, PRONONCE la nullité de l'acte de convocation à l'état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2023, REJETTE la demande de nullité et d'inopposabilité du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 5 janvier 2024, CONDAMNE M. [B] [J] à payer à Mme [K] [X] la somme de 6 810 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt au titre des réparations locatives de l'immeuble pris en location au [Adresse 3] à [Localité 4] (67), déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 610 euros, REJETTE la demande de condamnation formée par Mme [K] [X] au titre des charges locatives de l'année 2023, CONDAMNE Mme [K] [X] à payer à M. [B] [J] la somme de 205,38 euros au titre d'un trop versé de charges locatives, ORDONNE la compensation des dettes et des créances réciproques des parties, DEBOUTE M. [B] [J] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Mme [K] [X] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [B] [J] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par contrat du 16 février 2019, Mme [K] [X] a donné en location à M. [B] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 610 euros, hors charges. Le 17 novembre 2023, M. [J] a donné congé. Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2024, Mme [X] a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 23 300 euros en réparation du préjudice matériel et de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [X] a fait valoir que le procès-verbal de constat établi le 5 janvier 2024 par un commissaire de justice à l'issue de l'état des lieux de sortie permettait d'établir l'existence de dégradations imputables au locataire justifiant des frais de remise en état d'un montant de 23 330 euros. M. [J] a conclu au rejet des demandes, faisant valoir que l'humidité de l'appartement, qui n'était pas équipé de ventilation, était la cause des désordres constatés et que le logement n'était pas dans un état correct lors de l'entrée dans les lieux. Par jugement contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a : - condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 10 570 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - rappelé que le dépôt de garantie payé par M. [J] devra être imputé sur le montant de cette somme, - débouté Mme [X] du surplus de ses demandes, - débouté M. [J] de ses demandes, - condamné M. [J] aux dépens, - condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - constaté l'exécution provisoire de plein droit du jugement. Pour statuer ainsi, le juge a retenu que M. [J] avait connaissance de la volonté de la bailleresse d'effectuer un état des lieux de sortie en présence d'un commissaire de justice mais qu'il avait fait le choix de ne pas y participer. Après comparaison et analyse de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie, le juge a relevé l'existence de dégradations locatives imputables au locataire d'un montant total de 10 570 euros. M. [J] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 17 février 2025. Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 2 mars 2026, M. [J] demande à la cour de : Sur l'appel principal formé par M. [J], - déclarer l'appel interjeté par M. [J], recevable et bien fondé, y faisant droit, - infirmer le jugement en ce qu'il a : ' condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 10 570 euros (dix mille cinq cent soixante-dix euros) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations-locatives de l'immeuble pris en location au [Adresse 3] à [Localité 4], ' rappelé que le dépôt de garantie payé par M. [J] devra être imputé sur le montant de cette somme, ' débouté M. [J] de ses demandes, ' condamné M. [J] aux dépens, ' condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' constaté l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement, statuant à nouveau, - prononcer la nullité de l'acte du 28 décembre 2023 relatif à la convocation à l'état des lieux de sortie, réalisé par maître [N], commissaire de justice, en conséquence, - prononcer la nullité du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024, réalisé par maître [N], commissaire de justice et, le considérer comme nul et de nul effet, à tout le moins, le dire non-opposable à M. [J], - débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, subsidiairement, - condamner M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats En vertu des dispositions de l'article 914-4 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, l'appelant a quitté les lieux fin 2023, de sorte que sa demande portant sur la production d'éléments relatifs à l'occupation des lieux par les locataires postérieurs et à l'état de l'appartement en 2026 ne constitue pas une cause grave justifiant que soit révoquée l'ordonnance de clôture. De même, M. [J] pouvait parfaitement régulariser antérieurement à l'ordonnance de clôture une demande de condamnation de la bailleresse au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral. Cette demande sera en conséquence rejetée. Sur la recevabilité de la demande de M. [J] tendant à la nullité de l'acte de convocation du 28 décembre 2023 et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 : En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ». Selon l'article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ». L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Les exceptions au principe de l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel doivent être interprétées restrictivement dès lors qu'elles atteignent le principe du double degré de juridiction. En l'espèce, il résulte du jugement déféré ainsi que des notes d'audience que M. [J], comparant en personne devant le premier juge, a conclu en première instance au rejet des demandes de la bailleresse en contestant les dégradations locatives qui lui sont imputées mais n'a pas sollicité la nullité de l'acte de convocation à l'état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024. Cependant, les parties peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses selon l'article 564 du code de procédure civile, de sorte que la partie défenderesse en première instance est recevable à demander, pour la première fois en cause d'appel, la nullité de l'acte de convocation à l'état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 pour faire écarter les prétentions de Mme [X] et à soulever à cette fin toute défense au fond. Par conséquent, la demande de nullité sera déclarée recevable. Sur la recevabilité de la demande formée par Mme [X] au titre des charges de l'année 2023 : En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ». Selon l'article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ». L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Les exceptions au principe de l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel doivent être interprétées restrictivement dès lors qu'elles atteignent le principe du double degré de juridiction. En l'espèce, il est constant que la demande formulée au titre des charges locatives est une demande nouvelle qui n'avait pas été présentée au premier juge. Cependant, il résulte des pièces produites que le décompte de régularisation de charges a été établi par la bailleresse le 23 janvier 2025 soit postérieurement au jugement déféré. Par conséquent, Mme [O] justifie de la survenance d'un fait nouveau, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, et sa demande au titre des charges de l'année 2023 sera déclarée recevable. Sur la nullité de l'acte de convocation du 28 décembre 2023 et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 : L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ces dispositions ont pour objectif d'une part, d'assurer la présence des parties à l'état des lieux, et, d'autre part et à défaut de présence d'une partie, d'apporter la preuve qu'elle a bien été mis en mesure d'être présente. En vertu de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. L'article 659 du même code prévoit que lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. Selon l'article 114 du même code, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui a causé l'irrégularité, même s'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Conformément à une jurisprudence constante, il incombe au commissaire de justice instrumentaire, à défaut de pouvoir signifier à personne, d'accomplir toutes les diligences nécessaires avant d'établir un procès-verbal de vaines recherches. Il appartient à la partie qui fait délivrer un acte de fournir au commissaire de justice toutes les indications susceptibles de permettre de retrouver la partie adverse. En l'espèce, il résulte des pièces produites que les parties ont échangé à plusieurs reprises par courriels pour convenir d'un rendez-vous sur les lieux afin d'établir contradictoirement l'état des lieux de sortie du logement. Il est constant que les parties se sont retrouvés sur place le 22 décembre 2023 en présence de deux agents municipaux de la commune de [Localité 5], sans que l'état des lieux de sortie ne soit établi. Le même jour, M. [J] a adressé un courriel à Mme [X] en lui indiquant qu'elle avait refusé de signer l'état des lieux. Cette dernière lui a répondu dans les termes suivants : « j'ai pris contact avec un huissier ce soir et je vous tiens au courant dès que possible ». Par la suite, M. [J] a été convoqué par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2023 à un état des lieux de sortie du logement devant se dérouler le 5 janvier 2024 à 11 heures. Le procès-verbal de recherches, dressé en application de l'article 659 du code de procédure civile, fait état d'une signification au dernier domicile connu de M. [J], [Adresse 3] à [Localité 4], et contient les mentions suivantes :