Cour d'appel, chambre civile 1-2, 2 juin 2026 — n° 25/02618

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Constate que M. [L] [K] a quitté les lieux le 8 août 2025, Confirme le jugement rendu le 5 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions, sauf en celle relative au montant de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif, compte tenu de l'actualisation de la demande en cause d'appel et en celle l'ayant expulsé des lieux loués, cette mesure étant devenue sans objet, Statuant à nouveau du chef de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif, Condamne M. [L] [K] à verser à M. [E] [A] la somme de 15 523,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 8 août 2025, date de libération des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 949,21 euros à compter du 5 février 2025, date du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles et à compter du présent arrêt sur le surplus, ainsi qu'avec anatocisme desdits intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil, Y ajoutant, Condamne M. [L] [K] à verser à M. [E] [A], au titre du coût des réparations locatives, la somme de 2 695 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1 229,17 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamne M. [L] [K] à verser à M. [E] [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [L] [K] à verser à M. [E] [A] aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 21 août 2018, M. [E] [A], venant aux droits de Mme [V] [A], représenté par son mandataire l'agence [A], a donné en location à M. [L] [K], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 154, 43 euros et 110 euros de provisions sur charges. Par acte sous seing privé du 11 septembre 2019, M. [A] venant aux droits de Mme [V] [A], représenté par son mandataire l'agence [A], a donné à bail à M. [K] un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 59 euros et 6 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2024, M. [A] a fait signifier à M. [L] [K] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de 7 283, 83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. M. [A] a saisi le 7 mars 2024 la CCAPEX. Par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2024, M. [A] a assigné M. [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir : - à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire dès le 7 avril 2024, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, faute de justification d'une assurance locative en cours de validité, - ordonner l'expulsion de M. [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, - dire que le commissaire de justice chargé des opérations d'expulsion pourra être assisté de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - dire qu'à défaut d'être enlevés par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront, soit être vendus par M. [A], le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits dans l'hypothèse où la valeur s'avérerait insuffisante eu égard aux frais d'exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative, - condamner M. [K] au paiement : * de la somme de 10 949, 21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, * d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant augmenté des charges locatives, à compter du 28 février 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux caractérisée par la remise des clés à l'agence [A], * de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, * des dépens, qui comprendront le coût des sommations de justifier d'une assurance et commandements de payer pour un montant total de 494, 01 euros, - dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter des appels d'échéances et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance. Par jugement réputé contradictoire du 5 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : - déclaré M. [A] recevable en sa demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 21 août 2018 et le 11 septembre 2019 entre M. [A] et M. [K], portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] et l'emplacement de parking se sont trouvées réunies à la date du 18 avril 2024, - constaté la résiliation des baux à compter du 19 avril 2024, - ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'appel de M. [L] [K] M. [L] [K] poursuit l'infirmation du jugement querellé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 août 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], se sont trouvées réunies à la date du 18 avril 2024, en ses dispositions subséquentes relative à la résiliation des baux à compter du 19 avril 2024, à l'expulsion, au sort des meubles et à la fixation de l'indemnité d'occupation. Cependant, la cour observe que dans les motifs de ses conclusions, M. [L] [K] se borne à solliciter des délais de paiement, et partant la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait valoir qu'étant diplomate et travaillant à l'ambassade de la République du Congo en France, son salaire est payé régulièrement avec retard, que son compte bancaire a été bloqué, l'empêchant durant plusieurs mois d'effectuer des versements au bailleur, qu'il semblerait que la plupart des versements effectués par ses proches n'aient pas été pris en compte. Il argue de sa bonne foi pour qu'il soit fait droit à sa demande. M. [E] [A] qui réplique que les lieux ont été repris le 8 août 2025, conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et s'oppose à la demande de délais. - Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'. L'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. En l'espèce, M. [E] [A] justifie en cause d'appel du bien fondé de sa demande formée devant le premier juge au titre des loyers impayés à hauteur de la somme de 10 924,21 euros selon décompte actualisé au 27 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point. Le bail conclu entre les parties contient, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une clause stipulant, qu'à défaut de paiement des loyers et charges après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. M. [E] [A] a, par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2024, fait signifier à M. [L] [K], un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de 7 283, 83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. M. [L] [K] ne s'étant pas acquitté des sommes dues, ni n'ayant justifié de la souscription d'une assurance dans le délai imparti, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 août 2018, portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] se sont trouvées réunies à la date du 18 avril 2024, qu'il a ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [L] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation, à la condamnation de M. [L] [K] à son paiement. Le jugement est donc confirmé de ces chefs. La demande de suspension des effets de clause résolutoire est devenue sans objet dès lors que les lieux ont été libérés le 8 août 2025. Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [E] [A]. - Sur la demande d'actualisation de la créance locative en cause d'appel. M. [E] [A] actualise sa demande formée à l'encontre de M. [L] [K] à la somme de 15 523,63 euros au titre de l'arriéré locatif de l'appartement et de la place de stationnement, selon décompte arrêté au 8 août 2025, précisant que la dette du locataire s'élève à la somme de 4 574,42 euros pour la période postérieure au jugement entrepris. M. [L] [K] ne réplique pas sur ce point. Sur ce, M. [E] [A] produit aux débats un décompte de sa créance locative actualisé au 16 octobre 2025 de la lecture duquel il ressort que M. [L] [K] lui reste redevable de la somme de 15 338,40 euros au titre des loyers impayés de l'appartement et celle de 185,23 euros au titre des loyers impayés de l'emplacement de stationnement, soit la somme totale de 15 523,63 euros, au paiement de laquelle il doit être condamné et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 949,21 euros à compter du 5 février 2025, date du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles et à compter du présent arrêt sur le surplus, ainsi qu'avec anatocisme desdits intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil. - Sur les réparations locatives. M. [E] [A] sollicite la condamnation de M. [L] [K] au paiement de la somme de 2 695 euros TTC au titre des dégradations locatives, compensation étant faite du dépôt de garantie de 1 229,17 euros . Sur ce, L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. En l'espèce, M [E] [A] verse aux débats l'état des lieux d'entrée établi le 21 août 2018, le procès-verbal de constat dressé le 7 août 2025 par un commissaire de justice auquel ont été annexées les photographies des lieux, le devis de remise en état du 10 septembre 2025. L'examen comparé de ces documents permet de faire ressortir que lors de l'entrée en jouissance, l'ensemble des lieux était en bon état général, y compris l'ensemble des éléments d'équipement, qu'au moment de la sortie : * dans l'entrée, les portes coulissantes du placard sont endommagées et déboîtées, * dans le séjour, le sol carrelé est en état d'usage mais sale, les murs sont recouverts de peinture défraîchie laissant apparaître 7 trous de chevilles non rebouchés et une plaque métallique de fixation pour un téléviseur, au niveau du radiateur, le mur en doublage est très endommagé, le plafond est recouvert d'une peinture défraîchie, le radiateur est arraché du mur, * dans la cuisine, le sol carrelé est en état d'usage mais sale, les murs et plafonds sont recouverts d'une peinture défraîchie et écaillée, les meubles de cuisine et la crédence sont en état d'usage mais les plinthes sont déposées et en mauvais état, la plaque de cuisson ne fonctionne pas, la hotte est très sale, la porte communicante manque, * dans le dégagement, le sol carrelé est en état d'usage, les murs et plafonds sont recouverts d'une peinture défraîchie,