Cour d'appel, chambre civile 1-1, 2 juin 2026 — n° 24/02418

PAR CES MOTIFS , La cour, Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, Rejette les demandes de nullité et les fins de non-recevoir soulevées par M. [A] et Mme [L] ; Déclare M. [D] [G] recevable en son intervention volontaire ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Rejette la demande de M. [D] [G] visant à la reconnaissance d'une servitude de passage piétons et véhicules au profit des parcelles B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4] d'une superficie de 70 m² pour enclavement ; Condamne M. [P] [A] et Mme [Q] [L] aux dépens d'appel ; Condamne M.[P] [A] et Mme [Q] [L] à payer la somme de 4 000 euros à la société Accord Promotion Immo et à M. [D] [G] ensemble sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de M. [P] [A] et Mme [Q] [L] au titre des frais irrépétibles. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCEDURE Le 13 avril 2012, la société Accord Promotion IMMO a fait l'acquisition d'un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 2] (95), composé de trois parcelles (B [Cadastre 1], B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3]). La société Accord Promotion Immo a vendue la parcelle B [Cadastre 1] à M. [G] le 15 février 2013. La parcelle B [Cadastre 3] a été vendue à M. [A] et Mme [L] (ci-après, autrement désignés 'les consorts [A]-[L]') suivant promesse du 18 juin 2013. Selon l'extrait de plan cadastral, la parcelle B [Cadastre 1] jouxte la parcelle B [Cadastre 4]. La parcelle B [Cadastre 3] est devenue B [Cadastre 5]. La parcelle B [Cadastre 6] est devenue B [Cadastre 7]. Aux termes de cette promesse, il était prévu une clause suivant laquelle les acquéreurs reconnaissent avoir été informés que la parcelle B (composée de la parcelle B [Cadastre 5] et B [Cadastre 2]) est grevée d'une servitude de passage de piétons et de véhicules d'une superficie de 70 m² au profit de la parcelle A (composée des parcelles B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4]) et de la parcelle cadastrée B [Cadastre 1], représentée en hachures rouges sur le plan de division établi par le cabinet SIGMA, géomètre-expert, qu'ils ont signé le 18 juin 2013. Le 19 novembre 2014, l'acte définitif de vente entre la société Accord Promotion IMMO et les consorts [A]-[L], a été régularisé car celui -ci ommettait de reprendre les servitudes énoncées dans la promesse. Le 25 juin 2018, un acte rectificatif, mentionnant que c'est à tort et par erreur qu'il a été omis de relater la division du terrain telle qu'elle résulte d'un document d'arpentage et telle que convenue au compromis de vente, a été signé entre la société Accord Promotion IMMO et les consorts [A]-[L]. Par la suite, toutes les démarches réalisées auprès des consorts [A]-[L] pour corriger cette omission ont été vaines. Par acte du 8 juillet 2022, la société Accord Promotion IMMO a fait assigner les consorts [A]-[L] devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Cités à études, les consorts [A]-[L] n'ont pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 février 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - DIT que les parcelles situées [Adresse 3] à [Localité 2] et cadastrées B[Cadastre 2] et B[Cadastre 5] sont grevées d'une servitude de passage piétons et véhicules au profit des parcelles B[Cadastre 7] et [Cadastre 4] ; - ORDONNÉ la publication de la décision au service de la publicité foncière de [Localité 6] (95) ; - CONDAMNÉ les consorts [A]-[L] à verser à la société Accord Promotion IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNÉ les consorts [A]-[L] aux dépens dont distraction au profit de M. Pascal Fournier, avocat au barreau de Versailles ; - RAPPELÉ que la décision est assortie de l'exécution provisoire. Le 15 avril 2024, les consorts [A]-[L] ont interjeté appel de la décision à l'encontre de la société Accord Promotion IMMO. Par dernières conclusions notifiées au greffe le 21 janvier 2026, M. [A] et Mme [L] demandent à la cour de : Vu les dispositions des articles 54, 117, 122 du code de procédure civile, - DIRE ET JUGER que l'assignation délivrée le 8 juillet 2022 à la requête de la société Accord Promotion IMMO est nulle pour irrégularité de fond, ainsi que les actes subséquents, faute pour elle de justifier de sa qualité de propriétaire des parcelles B[Cadastre 7] et [Cadastre 4] à la date de délivrance de l'assignation ; - DIRE ET JUGER irrecevables les demandes formulées par la société Accord Promotion IMMO faute de capacité et de qualité à agir ; - DIRE ET JUGER IRRECEVABLE l'intervention volontaire M. [G], faute de justifier de sa qualité de propriétaire des parcelles B[Cadastre 7] et B[Cadastre 4] ; En tout état de cause,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'objet de l'appel et à titre liminaire sur les questions de forme soulevées par les appelants Il résulte des écritures susvisées que le jugement est contesté en toutes ses dispositions. Les appelants soulèvent en outre à hauteur d'appel une exception de procédure tirée de la nullité de l'acte introductif d'instance et une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [D] [G], intervenant volontaire à l'instance. Les appelants soutiennent ainsi que la société Accord Promotion Immo ne justifie ni de sa qualité de propriétaire des parcelles B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4] à la date de la délivrance de l'assignation, ni de la vente desdites parcelles à M. [D] [G] déjà propriétaire de la parcelle B[Cadastre 1]. M. [D] [G], intervenant volontaire à l'instance, formule une demande de reconnaissance de servitude de passage piétons et véhicule pour enclavement au profit des parcelles litigieuses (B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4]). Les intimés soutiennent que suivant l'acte authentique de vente du 12 juillet 2022, la société Accord Promotion Immo a bien vendu à M. [G] les parcelles B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4]. Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice ; le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. L'article 118 du code de procédure civile énonce que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 123 du code de procédure civile affirme que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. S'agissant de l'intervention volontaire, l'article 328 du code de procédure civile dispose que celle-ci est principale ou accessoire. L'article 329 du code de procédure civile précise que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. Aux termes de l'article 330 du même code, il est précisé que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. Ce même article précise que l'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention. L'intervention volontaire en cause d'appel est recevable seulement si l'intervenant y a intérêt et si sa demande présente un lien suffisant avec celles des demandeurs originaires, il ne peut pas élever un nouveau litige. En produisant aux débats l'acte de vente du 12 juillet 2022, la société Accord Promotion Immo justifie d'une part qu'elle était propriétaire des parcelles au jour de la délivrance de l'assignation, soit à la date du 8 juillet 2022 et d'autre part que M. [G] est devenu propriétaire desdites parcelles, justifiant ainsi sa qualité et de son intérêt à intervenir volontairement dans la présente instance. M. [D] [G] n'élève pas un nouveau litige, la servitude de passage conventionnelle ayant pour objet de désenclaver les fonds. L'exception de nullité et la fin de non-recevoir soulevées seront donc rejetées. M. [D] [G] sera dit recevable en son intervention volontaire. S'agissant de la demande de reconnaissance d'une servitude de passage piétons et véhicules au profit des parcelles B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4] Position du tribunal Pour faire droit aux demandes de la société Accord Promotion Immo, le tribunal judiciaire, se fondant sur les articles 472, 473 du code de procédure civile et les article 688 et 691 du code civil, considère dans un premier temps que les consorts [A]-[L] ont été régulièrement assignés mais n'ont pas comparu, et que dès lors le jugement est réputé contradictoire. Dans un second temps, le tribunal judiciaire considère que la servitude litigieuse selon la promesse de vente est une'servitude de piétons et véhicules d'une superficie de 70 m² (cadastrée section B [Cadastre 2]) au profit de la parcelle A (aujourd'hui B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4]) et au profit de la parcelle cadastrée B [Cadastre 1] '. Par conséquent, le tribunal constate que l'intention des parties d'établir une servitude ressort tant de la promesse du 18 juin 2013 que du plan de division signé par les consorts et de l'acte rectificatif notarié du 25 juin 2018. Ainsi, il conclut que les parcelles litigieuses sont grevées d'une servitude de passage piétons et véhicules au profit des parcelles B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4] d'une superficie de 70 m2. Moyens et arguments des parties Les consorts [A]-[L] poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes de la société Accord Promotion Immo et font valoir que : - la mention de la servitude de passage piétons et véhicules, présentée aux termes de la promesse de vente signée le 18 juin 2013, a été omise tant dans l'acte notarié du 19 novembre 2014 que dans l'acte du 25 juin 2018 ; - le périmètre de ladite servitude n'est pas conforme aux règles d'urbanisme ; - les modalités de la servitude telle que mentionnée dans la promesse du 18 juin 2013 doivent être redéfinies ; - le permis de construire sur les parcelles B [Cadastre 7] et B [Cadastre 4] déposé et obtenu par la société Accord Promotion Immo le 25 juillet 2018 n'est pas conforme au plan local d'urbanisme en ce que la largeur de l'accès aux parcelles est inférieur à 3 mètres et que toute voie d'accès d'une longueur supérieure à 15 mètres a l'obligation de bénéficier d'une aire de manoeuvre, ce qui apparaît être impossible en l'espèce, notamment en raison de la présence d'un arbre ; - le passage qui dessert les parcelles n'est réglementaire ni pour des véhicules standards, ni pour des véhicules de secours sans danger imminent ; - les consorts [A]-[L] ont diligenté un recours gracieux contre ledit permis et par décision en date du 26 novembre 2018, le maire de [Localité 2] a fait droit au recours pour le motif que la présence de l'arbre de plus de 10 mètres de haut sur la parcelle B [Cadastre 2] dont l'existence non mentionnée dans le dossier de demande de permis de construire ne pouvait être inconnue du pétitionnaire rendant toute manoeuvre et accès à la place de stationnement extérieure impossibles, ce qui contrevient aux dispositions de l'article 3 et de l'article 12 de la zone UA du plan local d'urbanisme. La société Accord Promotion Immo et M. [D] [G], poursuivent la confirmation du jugement en ce qu'il a fait droit à leurs demandes et font valoir que : - le motif de refus opposé au permis de construire ne vaut que pour l'autorisation sollicitée et ne peut avoir force de généralité ; - les contradictions alléguées avec les règles d'urbanisme sont sans incidence sur la réalité et la consistance de la servitude de passage telle qu'elle a été stipulée dans les divers actes précités ;