Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 25/00769

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 avril 2025, Déclare recevable les demandes en annulation de la vente et en responsabilité formées par Madame [T] [O] à l'encontre de Monsieur [K] [Q] et de la SARL IMMO CONSULTING ; Rejette le surplus des demandes de Monsieur [Q] tendant notamment à voir déclarer prescrite les actions engagées sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur les autres fondements non précisés ; Renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Moulins ; Condamne Monsieur [K] [Q] et la SARL IMMO CONSULTING à verser à Madame [T] [O] une somme de 1000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [K] [Q] et la SARL IMMO CONSULTING aux dépens de l'incident en première instance et en cause d'appel. Le greffier Le président

EXPOSE DU LITIGE : Selon acte authentique en date du 12 janvier 2016, Madame [T] [O] a acquis de Monsieur [K] [Q] une maison d'habitation située à [Localité 6] (03) moyennant le prix de 83'000 €. La société IMMO CONSULTING est intervenue en qualité d'agent immobilier dans le cadre de cette vente. Se plaignant de désordres, Madame [O] a fait intervenir un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal le 24 février 2018. Par acte du 6 avril 2018 Madame [O] a fait assigner Monsieur [Q] en référé aux fins de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance du 6 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de CUSSET a désigné Monsieur [V] [Z] en qualité d'expert judiciaire auquel s'est substitué Monsieur [B] [E]. L'expert a déposé son rapport le 24 juin 2021. Par acte des 8 et 15 novembre 2023, Madame [O] a saisi le tribunal judiciaire de Moulins aux fins notamment de voir prononcer l'annulation de la vente intervenue le 12 janvier 2016, condamné le vendeur au remboursement du prix de vente et des frais liés à l'acquisition et condamner la société IMMO CONSULTING à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Par conclusions d'incident du 6 juin 2024, Monsieur [K] [Q] a soulevé l'irrecevabilité des prétentions de Madame [O]. Par ordonnance réputée contradictoire du 8 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Moulins a rendu la décision suivante : « Rejetons l'exception d'incompétence relative à la prescription du délai de cinq années, Recevons l'exception d'incompétence relative à la prescription de deux années, Constatons que l'action est prescrite, Rejetons les autres et plus amples demandes des parties, Renvoyons l'affaire à l'audience de mise en état du 3 juin 2025, Disons que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond. » Pour statuer comme il l'a fait le juge de la mise en état a considéré que Madame [O] ne pouvait avoir connaissance de la nature des désordres avant le 24 janvier 2021, date du dépôt du rapport d'expertise définitif, cette date constituant la date à laquelle elle a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer une action et donc le point de départ du délai de prescription. Il retient également que la désignation d'un expert a pour effet d'interrompre le délai de prescription pour toutes les actions portant sur un même contrat. Madame [O] devait donc exercer son action avant le 25 juin 2023 ou avant le 25 juin 2026 selon l'application du délai de prescription biennale ou quinquennale. En ayant introduit l'action par acte des 8 et 15 novembre 2023 Madame [O], et donc prescrite pour l'action relevant du délai biennal de prescription mais non pour le surplus. La société IMMO CONSULTING a fait appel de l'ordonnance le 2 mai 2025. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, la société IMMO CONSULTING demande à la cour : A TITRE LIMINAIRE, - RECEVOIR la société IMMO CONSULTING en son appel et ses conclusions, la déclarer bien fondée, et y faisant droit, - INFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de Moulins en date du 8 avril 2025 en ce qu'il a : Rejeté l'exception d'incompétence relative à la prescription du délai de cinq années ; Rejeté les autres et plus amples demandes des parties, et notamment en ce qu'il a débouté la société IMMO CONSULTING de sa demande relative à l'article 700 du Code de procédure civile. Et, statuant à nouveau, - CONSTATER que Madame [O] a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit le 24 février 2018, soit au jour de l'établissement du constat d'huissier ; - CONSTATER que l'assignation en référé expertise délivrée le 6 avril 2018 à la requête de Madame [O] ne tendait pas aux mêmes fins que l'assignation au fond du 15 novembre 2023 ;

MOTIFS DE LA DECISION : A titre préalable, la cour constate que l'ordonnance contestée comporte manifestement une erreur dans les termes juridiques employés dès lors que l'incident soulevé ne concerne pas une exception d'incompétence, mais une fin de non recevoir. Cette rectification apportée, il convient en premier lieu d'analyser les actions engagées par Madame [O] tant à l'encontre de Monsieur [Q] que de la SARL IMMO CONSULTING : - Madame [O] agit en premier lieu à l'encontre de Monsieur [Q] en annulation de la vente sur le fondement de l'article 1130 en raison des vices du consentement, dol et erreur sur la substance : sur ce point, elle indique que l'expert a constaté sur la propriété acquise la présence de plaques de fibrociment contenant de l'amiante enterrées à la suite d'une démolition qui avait eu lieu du temps où Monsieur [Q] était propriétaire ; Elle estime en outre avoir été trompée quant à l'habitabilité prétendue du bien vendu, l'expert ayant conclu à l'existence d'un danger existant au moment de la vente rendant le bien impropre à l'habitation ; - Elle agit en second lieu à l'encontre de la SARL IMMO CONSULTING au titre d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil : elle estime que l'agent immobilier n'a pas attiré son attention sur l'état de la charpente et des menuiseries, sur l'obstruction de la VMC. - Elle agit enfin à l'encontre de Monsieur [Q] au titre de la responsabilité décennale de ce dernier sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Cette dernière action n'est pas concernée par la présente procédure d'appel, aucune fin de non recevoir n'étant soulevée sur ce point. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Sont donc concernées par le délai quinquennal de prescription l'action en annulation sur le fondement des vices du consentement, et l'action en responsabilité à l'encontre de l'agent immobilier. La cour remarque que l'action de Madame [O] n'est pas fondée sur la garantie des vices cachés (action en résolution de la vente ou en réfection du prix) laquelle doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Monsieur [Q] demande qu'elle soit déclarée prescrite tout comme les autres fondements non précisés au dispositif des dernières conclusions. Cette demande est sans objet, il n'y a pas lieu de déclarer prescrite à titre préventif une action qui n'est pas engagée. Le premier juge a retenu comme point de départ du délai de prescription la date du 24 janvier 2021 qui correspond au dépôt du rapport d'expertise, date à laquelle Madame [O] aurait eu connaissance des faits lui permettant d'exercer ses différentes actions. Monsieur [Q] soutient que le point de départ du délai de prescription peut être fixé au 9 septembre 2015 date de la signature du compromis de vente : dans cette hypothèse, il indique que l'action en garantie des vices cachés est donc expirée depuis le 9 septembre 2017 et les actions en annulation sur le fondement de l'erreur et du dol sont expirées depuis le 9 septembre 2020 faute d'un acte interruptif de prescription. Subsidiairement, il estime que la date du 16 janvier 2016 date à laquelle Madame [O] a habité la maison peut être retenue ou encore la date du 24 février 2018 date du constat de huissier. Dans ce dernier cas, il estime toutefois que l'action en référé expertise n'a pas eu d'effet interruptif de prescription. La SARL IMMO CONSULTING soutient que Madame [O] a fait établir un constat d'huissier le 24 février 2018 et avait donc connaissance des désordres affectant son bien à partir de cette date. En outre, elle estime que l'assignation en référé expertise du 6 avril 2018 n'a pas pu interrompre le délai de prescription de l'action en responsabilité à l'encontre de l'agent immobilier au titre d'un manquement à son obligation d'information et de conseil. Pour fixer le point de départ de la prescription, il convient de reprendre la chronologie à partir de la synthèse effectuée par l'expert judiciaire : - Madame [O] a fait l'acquisition du bien litigieux en janvier 2016, et l'a habité dès cette date, - au cours de l'hiver 2017-2018, elle s'est rendue compte que de la moisissure apparaissait sur certaines parties des murs intérieurs et que des fissures se manifestaient sur les murs, - au début de l'année 2018, elle a fait intervenir un maçon qui lui a indiqué que les fissures avaient pour origine un problème de charpente, - Madame [O] a fait intervenir un huissier de justice pour constater les désordres ainsi que la présence de plaques de fibrociment recouvertes de fumier. Le procès verbal de constat est daté du 24 février 2018. L'expert précise dans son rapport que si la vétusté de la toiture et les fissures extérieures étaient visibles avant l'achat de la propriété par Mme [O], cette dernière, qui n'avait aucune connaissance en matière de bâtiment, n'avait pas imaginé les conséquences qu'elles pouvaient entraîner. L'expert considère que Madame [O] a fait preuve d'une certaine imprudence en ne se montrant pas plus curieuse et en n'ayant pas fait intervenir un professionnel avant de conclure son achat. Il résulte de ces éléments que Madame [O], profane en matière de construction, n'a eu connaissance des faits lui permettant d'engager une action, à savoir principalement les désordres sur la charpente, la présence de plaques de fibrociment sur la propriété objet du litige, qu'au début de l'année 2018, moment où elle a constaté la présence de moisissures et où elle a sollicité l'intervention de tiers pour constater les désordres. La cour retiendra donc comme point de départ de la prescription la date du procès-verbal de constat d'huissier du 24 février 2018. Par acte d'huissier du 6 avril 2018, Madame [O] a fait assigner Monsieur [Q] devant le président du tribunal judiciaire de CUSSET aux fins de voir désigner un expert pour connaître l'origine et l'étendue des désordres allégués, leur conséquence sur l'occupation du bien, les moyens d'y remédier. Par ordonnance du 6 juin 2018, il a été fait droit à la demande, et il est constant que par ordonnance du 15 mai 2019, les opérations d'expertises ont été étendues à la SARL IMMO CONSULTING. Or, une assignation en référé expertise qui tend à établir la nature et l'origine des désordres ainsi que les responsabilités encourues constitue une demande en justice qui interrompt la prescription des actions fondées sur ces mêmes désordres. En conséquence le délai de prescription des actions en nullité de la vente sur le fondement du dol et de l'erreur sur la substance ou en responsabilité de l'agent immobilier au titre de ces mêmes désordres, se trouve interrompu. Il n'est en effet pas nécessaire que l'assignation en référé expertise précise le fondement juridique de l'action au fond envisagée par la suite, sauf à vider de sens les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, dont le but est justement d'établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Dans le cas d'espèce, les faits à savoir les désordres à l'origine de l'action en nullité de la vente et en responsabilité, sont les mêmes que ceux visés dans l'acte de saisine du juge des référés. La cour considère donc que l'assignation en référé a interrompu le délai de prescription, qui a commencé à courir de nouveau à compter du dépôt du rapport d'expertise conformément à l'article 2239 du code civil, soit le 24 juin 2021. Les actions en nullité de la vente et en responsabilité de l'agent immobilier introduites par acte des 8 et 15 novembre 2023 ne sont donc pas prescrites. L'ordonnance du juge de la mise en état sera toutefois infirmée en toute ses dispositions en raison des erreurs contenues dans son dispositif.