Cour d'appel, 2ème chambre, 2 juin 2026 — n° 24/01015

'En conséquence, La République Française, Mande et ordonne, conformément au décret n° 47-1047 du 12 juin 1947 art. 1 modifié, à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.' Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par Nous, directeur des services de greffe judiciaires de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSE DU LITIGE En exécution d'un mandat de gestion locative le 31 juillet 2014 confié à la société Citya [Localité 1], les époux [X] ont donné à bail le 20 octobre 2015, un appartement à Messieurs [C] [J] et [Z] [F], moyennant le paiement, d'un loyer mensuel de 525 euros et d'une provision pour charges de 50 euros. Les locataires ayant cessé de régler les loyers ont été expulsés du logement le 27 octobre 2021 en exécution d'un jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 11 juillet 2019. Alléguant une faute commise par la société Citya [Localité 1] dans l'exécution de son mandat, les époux [X] ont fait assigner ladite société devant le tribunal judiciaire de Nantes. Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nantes a : - Débouté M. [A] [X] et Mme [L] [X] de l'intégralité de leurs demandes, - Condamné solidairement M. [A] [X] et Mme [L] [X] à payer la somme de 3 000 euros à la société Citya [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné solidairement M. [A] [X] et Mme [L] [X] aux entiers dépens, - Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 21 février 2024, les époux [X] ont relevé appel dudit jugement. Par dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2024, les époux [X] demandent à la cour de : - Déclarer recevables et bien-fondés M. [A] [X] et Mme [L] [X] en leur appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nantes le 21 décembre 2023. Y faisant droit, - Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il a : - Débouté M. [A] [X] et Mme [L] [X] de l'intégralité de leurs demandes, - Condamné solidairement M. [A] [X] et Mme [L] [X] à payer la somme de 3 000 euros à la société Citya [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné solidairement M. [A] [X] et Mme [L] [X] aux entiers dépens. Y faisant droit et statuant à nouveau, - Condamner la société Citya [Localité 1] à indemniser le préjudice financier de M. [A] [X] et Mme [L] [X] qui s'élève à la somme de 20 554,65 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2020, - Condamner la société Citya [Localité 1] à payer à M. [A] [X] et Mme [L] [X] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société Citya [Localité 1] à supporter les entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions en date du 5 mai 2025, la société Citya [Localité 1] demande à la cour de : - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 21 décembre 2023 dans toutes ses dispositions. Par conséquent, - Débouter purement et simplement M. [A] [X] et Mme [L] [X] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Citya [Localité 1]. Subsidiairement, - Ramener à des plus justes proportions le montant des dommages-intérêts qui pourront être mis à la charge de la société Citya [Localité 1], - Déclarer la société Citya [Localité 1] subrogée dans les droits et actions de M. [A] [X] et Mme [L] [X] à l'encontre de Messieurs [Z] [F] et [C] [J] dans la limite des sommes auxquelles elles pourrait être condamnée, à titre subsidiaire. En tout état de cause, - Condamner solidairement M. [A] [X] et Mme [L] [X] à verser à la société Citya [Localité 1] la somme de 6 000 euros en cause d'appel et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner solidairement M. [A] [X] et Mme [L] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions précitées, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION : A l'appui de leurs demandes les époux [X] font grief à la société Citya [Localité 1] d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en sa qualité de mandataire professionnel de gestion locative pour avoir sélectionné des locataires insolvables qui ne bénéficiaient que des aides sociales. Il ressort des pièces produite et des explications des parties qu'à la date de conclusion du contrat la situation financières des candidats locataires était la suivante : Prestations sociales de M. [F] : Allocation de retour à l'emploi : 715,35 € Aide au logement : 182,11 € Total : 897,46 € Prestations sociales de M. [J] : Allocation de retour à l'emploi : 503,75 € Aide au logement : 182,11 € Total : 685,86 € S'il est constant que l'aide au logement est une prestation sociale affectée et qu'elle ne constitue pas un revenu pour l'administration fiscale, elle participe directement au paiement des charges de logement et c'est à juste titre que la société Citya [Localité 1] a tenu compte de son versement dans l'appréciation de la solvabilité des locataires pour retenir un taux d'effort incluant les allocations logement s'élevant à 36,32 %. En tenant compte du versement de ces allocations, la charge de loyer de 575 euros était diminuée du montant des allocations logement de 364,22 euros de sorte que le loyer restant à charge des locataires ne s'élevait plus qu'à la somme de 210,78 euros. Au regard du montant des ARE de 715,35 et 503,75 euros pour un total de 1 219,10 euros, il en résultait une charge de loyer correspondant à 17,29 % du montant des revenus courants qui n'était pas incompatible avec la prise à bail du logement. La situation de revenus des locataires ne caractérisait pas une situation d'insolvabilité ainsi que soutenu par les époux [X]. Le fait que l'attribution de ces allocations soit susceptible d'évoluer dans le temps ne saurait suffire à caractériser une situation d'insolvabilité en ce que la cessation de leur perception peut résulter d'une évolution favorable de la situation professionnelle du locataire. En outre, il est constant qu'au moment de la location, la société Citya [Localité 1] a souscrit une assurance au titre de la garantie des risques locatifs auquel les bailleurs ont adhéré suivant bulletin du 31 juillet 2014 et qui garantissait les bailleurs au titre des risques de loyers impayés à concurrence d'une somme de 70 000 euros correspondant à plus de 120 mois de loyers. Les époux [X] ne produisent aucun élément de nature à établir que la garantie ainsi souscrite leur aurait été refusée compte tenu de la situation des locataires, cette absence potentielle de prise en charge ne pouvant résulter de la production de conditions contractuelles différentes de celles de la garantie souscrite, l'obligation d'un revenu trois fois supérieur au montant du loyer ne figurant pas au rang des obligations du contrat souscrit. C'est à juste titre que les premiers juges ont rappelé que les bailleurs ne sauraient faire grief à leur mandataire de ne pas avoir sollicité de cautionnement, qui ne pouvait être valablement souscrit par application de l'article 22-1 qui prohibe le cumul du cautionnement avec la conclusion d'une assurance garantissant les obligations du locataire. Les époux [X] ne justifient pas avoir donné des consignes particulières quant au profil souhaité des locataires qui apparaissait d'autant moins important que la couverture d'assurance souscrite pour assurer le paiement des loyers était particulièrement étendue. En considération de ces éléments, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la société Citya [Localité 1] n'avait pas manqué à ses obligations dans le choix et l'appréciation de la solvabilité des locataires et a débouté les époux [X] de leurs demandes indemnitaires à ce titre. Les époux [X] font grief à la société Citya [Localité 1] d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil relativement à l'insolvabilité des locataires. Si le mandataire a l'obligation de rendre compte de l'exécution de sa gestion à son mandant, le mandat de gestion conclu entre les parties donnait à la société Citya [Localité 1] mandat de trouver un locataire solvable et lui donnait pouvoir de signer le contrat pour le compte des propriétaires sans obligation de recueillir l'accord des époux [X]. Ces derniers ne justifient d'ailleurs d'aucune demande d'information sur le profit des locataires formulée pendant le temps de l'exécution du mandat. C'est par de justes motifs que les premiers juges ont relevé que si pendant le temps du mandat, le compte locatif a présenté pendant la gestion de des arriérés de loyers, ces derniers sont demeurés limités à environ 50 % du loyer mensuel soit à une somme inférieure à l'impayé nécessaire à la mobilisation de la garantie d'assurance qui n'intervenait contractuellement qu'à partir d'un arriéré correspondant à 120 % du montant du loyer mensuel. Il est constant que les époux [X] ont dénoncé le mandat à effet du 31 décembre 2017 et qu'à cette date l'arriéré de loyer s'élevait à la somme de 281,84 euros, soit une somme inférieure au seuil d'intervention de la garantie d'assurance de sorte que la société Citya [Localité 1] n'a pas manqué à ses obligations dans la gestion locative. Il ressort par ailleurs des mentions du bulletin d'adhésion à la garantie d'assurance souscrite par les époux [X] le 31 juillet 2014 qu'il y était expressément mentionné que la garantie souscrite était liée à l'existence du mandat de gestion donné à la société Citya [Localité 1] de sorte que c'est à juste titre par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu que les époux [X] ne pouvaient ignorer que la révocation du mandat donné à la société Citya [Localité 1] emportait cessation des garanties de l'assurance souscrite auprès du mandataire. Les appelants ne peuvent faire grief à la société Citya [Localité 1] de ne pas avoir attiré leur attention sur ce point qui ne pouvait sérieusement leur échapper puisque le montant de la cotisation était perçue sur le montant du loyer appelé que la société Citya [Localité 1] n'avait plus vocation à percevoir à la suite de la révocation du mandat intervenu à l'initiative des époux [X]. Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions y compris en ses dispositions pertinentes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Les époux [X] qui succombent seront condamnés aux dépens d'appel et à payer à la société Citya [Localité 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS , LA COUR : Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes. Y ajoutant Condamne in solidum M. [A] [X] et Mme [L] [X] à payer la somme de 3 000 euros à la société Citya [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [A] [X] et Mme [L] [X] aux dépens d'appel. Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT