Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 23/00096

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes

FAITS ET PROCÉDURE 1. [W] [R] est décédée le 25 mars 2020 laissant pour lui succéder : - sa fille Mme [E] [R], - son fils M. [X] [R], - et par représentation de sa fille [A] [R] ses petits-enfants : - Mme [O] [F], - M. [B] [F], - M. [U] [F]. 2. Il dépend de la succession de [W] [R] une maison familiale située [Adresse 8] à [Localité 12], cadastrée section AN n° [Cadastre 1] édifiée sur une parcelle de 27 a 39 ca, le tout mis en vente par les héritiers coindivisaires. 3. Maître [I] [Z], notaire associé à l'office notarial du Carré à [Localité 9] (35), a été chargé de la liquidation de la succession ainsi que de la cession du bien immobilier. 4. Par courrier du 30 juillet 2020, un dénommé M. [Y] [J] ' non attrait à la cause ' transmettait à maître [Z] une proposition d'achat de la maison signée de sa main au prix de 800.000 €. Les noms de M. et Mme [L] étaient mentionnés en haut à gauche du courrier. 5. Par deux courriers du 29 septembre 2020, libellés en termes identiques, le notaire informait M. [J] d'une part et M. et Mme [L] d'autre part de l'acceptation de l'offre par les vendeurs et les interrogeait quant à la répartition des quotités acquises dans le cadre de la future indivision entre ces trois personnes. 6. Par courrier adressé à maître [Z] le 13 novembre 2020 et signé de M. [J] seul, celui-ci faisait savoir au notaire que ses "amis acheteurs ne [comprenaient] pas ce comportement et lui non plus" et que "ils [revenaient] à la première offre de 700.000 dans l'état sans être trop intéressés et désenchantés". 7. Par courrier du 15 mars 2021, maître [Z] répondait que les consorts [R]-[F] ne donnaient pas suite à la proposition d'achat. Le 18 mars 2021, ceux-ci signaient un compromis de vente au prix de 800.000 € avec M. et Mme [P]. 8. Par acte d'huissier de justice délivré le 23 avril 2020, M. et Mme [L] assignaient les consorts [R]-[F] en vente parfaite outre le versement d'une somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi. 9. Par jugement du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire a : - débouté M. et Mme [L] de leur demande, - condamné solidairement M. et Mme [L] à payer les sommes de : * aux consorts [R]-[F] : - 10.000 € à titre de dommages et intérêts, - 4.000 € au titre des frais irrépétibles, * à maître [Z] et à la sas Office du Carré : - 2.500 € au titre des frais irrépétibles, - débouté les parties de leurs autres demandes, - condamné solidairement M. et Mme [L] aux dépens recouvrés par maître Guillaume Ploux, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. 10. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a retenu que : - la nouvelle offre à 700.000 € du 13 novembre 2020 faite par M. et Mme [L] devait être considérée comme une rétractation de leur offre initiale à 800.000 € faite le 29 septembre précédent, - M. et Mme [L] ne pouvaient affirmer au gré de leurs intérêts que M. [J] avait un pouvoir de les engager à hauteur de 800.000 € le 29 septembre sans avoir le pouvoir de diminuer l'offre le 13 novembre suivant alors qu'il résultait de leur propre écrit du 25 février 2021 qu'ils lui avaient donné tous pouvoirs depuis le 30 juillet 2020, soit depuis une date antérieure à la rétractation du 13 novembre 2020 qui était donc couverte par le mandat, - les parties en étaient encore au stade des pourparlers contractuels et il n'y avait donc pas eu de vente au sens de l'article 1583 du code civil, - enfin, les consorts [R]-[F] ont subi un préjudice financier du fait du blocage de la vente dont le produit aurait pu être placé, d'où une réparation à hauteur de la somme de 10.000 €. 11. M. et Mme [L] ont interjeté appel par déclaration du 5 janvier 2023. 12. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 novembre 2025. PRÉTENTIONS DES PARTIES 13. M.

MOTIVATION DE LA COUR 1) Sur la demande de vente parfaite 17. M. et Mme [L] rappellent qu'ils sont résidents allemands et soutiennent qu'ils ont émis le 30 juillet 2020 une offre au prix de 800.000 € qui a rencontré l'accord des vendeurs à travers la réponse de maître [Z] du 29 septembre 2020, qu'aucune rétractation ne pouvait valablement intervenir après cette date, les pourparlers étant achevés et le courrier du 13 novembre 2020 étant sans portée juridique, que le contrat de vente n'étant pas conclu intuitu personae, il importe peu que maitre [Z] se soit mépris sur le rôle réellement joué par M. [J], dont la présence devait faciliter les échanges en langue française, et qu'en tout état de cause, maître [Z] pouvait, en cas de doute sur l'identité des acquéreurs, inviter les parties à s'expliquer sur ce point, ce qu'il n'a pas fait, qu'au surplus, compte tenu de la position de leur propre notaire maître [T], il n'a pu subsister aucun doute qu'ils étaient bien les seuls acquéreurs de la maison des consorts [R]-[F]. 18. Les consorts [R]-[F] répliquent qu'aucun accord de volonté sur la chose et sur le prix n'est démontré d'autant que par courrier du 13 novembre 2020 signé de M. [J], le prix a été baissé à 700.000 €, que cette rétractation a été valablement formée par M. [J] puisque ce que les parties ont convenu, elles peuvent de la même façon le défaire et ce de façon conventionnelle, qu'ils étaient donc en droit de ne pas donner suite par courrier du 15 mars 2021 à la vente même au prix de 800.000 €, ce d'autant que M. et Mme [L] ont confirmé dans un courrier du 25 février 2021 que M. [J] avait tous pouvoirs depuis le 30 juillet 2020. 19. M. [Z] et l'office notarial du Carré font valoir que sur la base de l'offre du 30 juillet 2020 signée de M. [J] seul, la vente ne pouvait être parfaite qu'à son égard ou, au mieux à son égard et à celui de M. et Mme [L] en indivision, mais en aucun cas à l'égard de M. et Mme [L] seuls qui, invités ainsi que M. [J] par maître [Z] à s'expliquer sur les modalités de la répartition des parts, n'ont pas répondu, qu'il n'est en tout état de cause pas certain que les consorts [R] auraient accepté de vendre seulement à M. et Mme [L] dont ils ignoraient tout de la solvabilité alors que la famille [R] connaissait parfaitement M. [J] qui est un voisin immédiat de leur maison pour être propriétaire des parcelles AN [Cadastre 3] à [Cadastre 4] par l'intermédiaire d'une SCI, qu'à supposer la vente formée, elle serait susceptible d'être annulée sur le fondement de l'erreur des articles 1130 et suivants du code civil, qu'enfin, le courrier du 13 novembre 2020 adressé par M. [J] au notaire pour le compte de M. et Mme [L] avec une nouvelle offre de prix à 700.000 € a clairement exprimé la décision de M. et Mme [L] de ne plus acquérir la propriété des consorts [R] au prix de 800.000 €, que le désaccord sur la deuxième proposition n'est pas de nature à faire revivre la première vente mais a au contraire empêché la formation de la vente. Réponse de la cour 20. Aux termes de l'article 1113 du code civil, « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. » 21. Et l'article 1583 du même code dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. » 22. L'article 1118 du même code dispose que « L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. » 23. Il est constant que la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements sur la chose et le prix. Mais encore faut-il que cet échange ait été opéré entre des parties parfaitement identifiées, soit qu'elles agissent en personne, soit qu'elles soient représentées ou encore qu'elles annoncent une faculté de substitution. En ce sens, l'identité de l'acquéreur est une condition de validité de son consentement. 24. En l'espèce, par courrier du 30 juillet 2020, M. [J] a transmis à maître [Z] « une offre d'achat au prix global de 800 000 € pour la parcelle AN [Cadastre 2] situé au [Adresse 8] succession de Madame [R]. » 25. Cette offre est formalisée ainsi qu'il suit : 26. L'analyse de cette offre permet de relever : - qu'elle est signée de M. [J] seul, - que si les noms et adresse de M. et Mme [L] y sont mentionnés, elle n'est toutefois pas signée de ceux-ci, - que M. [J] n'y mentionne pas qu'il agit en qualité de mandataire de M. et Mme [L] de sorte que cette qualité ne peut être présumée, d'autant qu'aucun mandat n'a jamais été justifié, - qu'il n'est pas non plus précisé que M. et Mme [L] sont les acquéreurs finaux du bien immobilier litigieux, au surplus à l'exclusion de M. [J], - qu'il n'est mentionné aucune faculté de substitution au profit de M. et Mme [L]. 27. Tel qu'elle est libellée, cette offre n'identifie pas M. et Mme [L] comme étant les acquéreurs finaux du bien immobilier mais bien M. [J] qui seul l'a signée. 28. Une note a en outre été jointe à ce courrier du 30 juillet 2020, laquelle retrace « l'historique de notre demande d'achat de la propriété [R] ». Il y est indiqué que « cette vente nous intéressait en précisant que nous allions vendre notre immeuble de la parcelle voisine trop lourde à gérer ». De fait, c'est bien M. [J] qui est propriétaire des parcelles voisines et non M. et Mme [L], de sorte que sur la base de cette offre, c'est alors au seul bénéfice de M. [J] que la vente parfaite aurait pu éventuellement être prononcée, mais en aucun cas au bénéfice de M. et Mme [L] seuls, contrairement à ce que ceux-ci soutiennent. 29. En l'état d'une offre dont les auteurs étaient équivoques, induisant un consentement tout aussi équivoque, maitre [Z] a, le 29 septembre 2020, écrit en termes identiques à M. [J] d'une part et à M. et Mme [L] d'autre part, en recommandé avec accusé de réception, pour leur faire connaître que, certes, la famille [R] acceptait la proposition au prix indiqué mais qu'il convenait que tant M. [J] que M. et Mme [L] lui précisent « la répartition de cette propriété au sein de [leur] indivision future ». 30. Il appartenait à cet instant à M. et Mme [L], qui entendaient être les seuls acquéreurs finaux du bien immobilier mis en vente, de transmettre en réponse à la demande de maître [Z] une offre signée à leur nom manifestant sans ambigüité leur consentement au prix de 800.000 € ou, à défaut, de révéler leur identité d'acquéreurs finaux et de confirmer le mandat exercé par M. [J] pour leur compte. 31. Au lieu de quoi M. et Mme [L] n'ont pas répondu tandis que M. [J] a adressé à maître [Z] le 13 novembre 2020 un courrier mentionnant que ses « amis acheteurs' [revenaient] à la première offre de 700 000 dans l'état sans être trop intéressé et désenchanté. » 32. Cette lettre a été rédigée ainsi qu'il suit : 33. De l'analyse de ce document, il ressort : - qu'il est encore signé de M. [J] seul, - que les noms et adresse de M. et Mme [L] n'y sont plus mentionnés, - que M. et Mme [L] n'y sont pas identifiés en tant qu'acquéreurs finaux, - que M. [J] n'y mentionne pas qu'il agit en qualité de mandataire de M. et Mme [L], se contentant d'invoquer ses « amis acheteurs », - que le prix de 800.000 € n'est plus maintenu, remplacé par celui à la baisse de 700.000 €. 34.