Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 2 juin 2026 — n° 24/09172

PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de la saisine, Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs de la résiliation du bail, de la libérations des lieux, de l' indemnité d'occupation et de l'accès au logement pour les travaux et constate que, vu l'expulsion du 1er octobre 2024, l'arrêté d'insalubrité du 8 juin 2023 et l'arrêté de main levée du 30 décembre 2025, seul celui de ces chefs relatif à la résiliation du bail n'est pas devenu sans objet ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevable la pièce 3 de M. [G] (attestation voisine Viratelle); Déclare recevable la demande en restitution de provisions pour charges ; Condamne M. [W] à payer à M. [G] la somme non prescrite de 693 euros en restitution des provisions pour charges non justifiées ; Condamne M. [T] à payer à M. [W] la somme de 21.873 euros à titre de solde de loyers et charges impayés ; Condamne M. [G] à payer à M. [W] la somme de 17.960 euros à titre de solde de loyers et charges impayés ; Condamne M. [S] à payer à M. [W] la somme de 23.261,70 euros à titre de solde de loyers et charges impayés ; Condamne M. [W] à payer à M. [T] la somme de 1 109,50 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; Condamne M. [W] à payer à M. [G] la somme de 1 109,50 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; Condamne M. [W] à payer à M. [S] la somme de 1 109,50 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; Rejette les demandes d'indemnisation d'un préjudice moral ; Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [W] ; Condamne in solidum M. [T], M. [G] et M. [S] aux dépens d'appel et à payer à M. [W] une indemnité de procédure 3 000 euros ; Rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

*** EXPOSÉ DU LITIGE M. [W] a donné à bail à M. [T] et M. [G] , suivant contrat du 13 mars 2013 et à M. [S], suivant contrat du 30 avril 2014, un appartement composé d'une entrée, trois pièces principales, cuisine, salle d'eau avec douche et WC d'une surface de 40,70 m2 environ, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] [Adresse 4]. Par jugement du 6 novembre 2023, signifié le 22 novembre 2023 à M. [T] [O] et le 14 novembre 2023 à MM [G] et [S] , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS: « PRONONCE la résiliation au du bail conclu le 16 juin 2013 entre M. [V] [W], d'une part, et M. [B] [T] [O] et M. [B] [G], d'autre part, et le 30 avril 2024 entre M. [V] [W] et M. [C] [S], et relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ; ORDONNE en conséquence à M. [B] [T] [O], M. [B] [G] et M.[C] [S] de libérer l'appartement dans le mois de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [B] [T] [O], M. [B] [G] et M. [C] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [V] [W] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ; ORDONNE à M. [B] [T] [O], M. [B] [G] et M. [C] [S] de laisser l'accès à l'appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6] afin de permettre à M. [V] [W] de faire procéder aux travaux de réparation de l'appartement ; AUTORISE M. [V] [W], à défaut d'accès amiable dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir, à procéder à l'ouverture den l'appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6] et ce avec l'assistance si besoin d'un huissier de justice, du commissaire de police et d'un serrurier et à y pénétrer afin de faire procéder aux travaux de réparation de l'appartement par telle entreprise qu'il lui plaira, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra ; CONDAMNE M. [B] [T] [O] à payer à M. [V] [W] la somme de 15.850 euros au titre des loyers et provisions de charges impayés (selon décompte arrêté en juin 2023) ; CONDAMNE M. [B] [G] à payer à M. [V] [W] la somme de 15.850 euros au titre des loyers et provisions de charges impayés (selon décompte arrêté en juin 2023) ; CONDAMNE M. [C] [S] à paver à M. [V] [W] la somme de 15.850 euros au titre des loyers et provisions de charges impayés (selon décompte arrêté en juin 2023) ; CONDAMNE M. [V] [W] à payer à M. [B] [G] la somme de 7.925 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; CONDAMNE M. [V] [W] à payer à M. [C] [S] la somme de 7.925 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; CONDAMNE M. [V] [W] à payer à M. [B] [T] [O] la somme de 2.853 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; CONDAMNE M. [V] [W] à payer à M. [B] [G] la somme de 1.650 euros en restitution des provisions sur charges d'août 2013 à septembre 2017 ; ORDONNE la compensation des créances réciproques entre les parties ; CONDAMNE M. [B] [T] [O], M. [B] [G] et M. [B] [G] à verser à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté de main levée suite aux travaux de remise en l'état effective des lieux ; DEBOUTE les parties de toute autre demande ; DIT que M. [V] [W], M. [B] [T] [O], M. [B] [G] et M. [C] [S] se partageront les dépens à parts égales et garderont chacun à leur charge les frais engagés dans la présente instance et non compris dans les dépens. »

MOTIVATION La cour rappelle qu'en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Elle n'est pas saisie du chef de l'arrêt relatif à la compensation. Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce 3 de M. [G] Vu l'article 202 du code de procédure civile, cette pièce dont la forme n'y est pas conforme est écartée des débats (attestation voisine Viratelle). Sur l'exception d'inexécution Vu les articles 6 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 C'est par de justes motifs que le jugement rejette l'exception d'inexécution alléguée et prononce en conséquence la résiliation des baux litigieux pour non paiement des loyers et charges, en l'état d'impayés déjà conséquents en décembre 2020 (V. Décompte p. 26 des conclusions d'intimé) alors que l'arrêté d'insalubrité, qui n'ordonne pas le relogement immédiat des locataires et ne prononce pas l'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux date du 8 juin 2023 et qu'aucun désordre n'est même signalé avant le 22 mars 2019, date de la simple lettre du STH de mars 2019 relevant des désordres électriques et de ventilation (pièce intimé 3). Ce d'autant qu'ainsi que le relève le jugement entrepris, les locataires ont refusé l'intervention de l'artisan mandaté le 18 novembre 2021 pour réaliser des travaux de remise en état du logement tandis qu'ils ne pouvaient sérieusement ignorer sa qualité de bailleur, que la part d'humidité imputable aux joints défectueux des sanitaires comme la vitre cassée de la lucarne relèvent de leur responsabilité et qu'au demeurant, l'intimé justifie en appel de leur refus du relogement pendant les travaux qu'il leur avait proposé ainsi qu'à leurs conseils le 7 septembre 2023 (pièces 27-30). Le jugement entrepris est donc confirmé des chefs de la résiliation du bail, de la libérations des lieux, de l'indemnité d'occupation mensuelle et de l'accès au logement pour les travaux, sauf à constater que vu l'expulsion du 1er octobre 2024, l'arrêté d'insalubrité du 8 juin 2023 et l'arrêté de main levée du 30 décembre 2025, seul celui de ces chefs relatif à la résiliation du bail n'est pas devenu sans objet. Sur les dettes locatives Par acte du 10 décembre 2019, l'intimé a assigné ses locataires en acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés qui a retenu l'existence de contestations sérieuses par ordonnance du 19 juillet 2019. Un arrêté préfectoral d'insalubrité est daté du 8 juin 2023 et il est repris en détail par le premier juge. Il en a été donné main levée par arrêté préfectoral du 30 décembre 2025. Vu les articles 2241 et 2242 du code civil, cette instance en référé a interrompu le délai de trois ans de la prescription de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne peut donc être retenue en l'état de l'assignation au fond du 8 avril 2022. Au vu des décomptes produits(pièces 17-19) complétés par conclusions (p.26), les dettes locatives s'établissent comme suit en l'absence de tout décompte et/ou preuve de paiement des locataires : M. [T] : 21 873,00 euros de septembre 2017 à juin 2023, étant observé qu'il ne justifie pas avoir donné congé avant cette date, M. [G] : 17 960 de novembre 1016 à juin 2023, M. [S] : 23 261,70 euros de novembre 2016 à juin 2023. Chacun d'eux est donc condamné en conséquence envers M. [W]. Sur les préjudices de jouissance Le non respect des normes de décence justifie l'indemnisation du préjudice en résultant. En l'état : - des justificatifs précités, auxquels s'ajoutent le rapport d'insalubrité de la ville du 28 février 2023 et le rapport de visite du logement litigieux par un architecte de la fondation Abbé Pierre, le 22 décembre 2022, certes non contradictoire mais qui corrobe les éléments retenus par la ville et la sous préfecture, tels que relevés par le premier juge, - et de l'attitude des locataires qui, comme déjà retenu plus haut, se sont opposés à l'intervention d'un artisan le 18 novembre 2021 et à leur relogement durant les travaux en septembre 2023, qui ne justifient pas avoir déclaré au bailleur le dégât des eaux du 21 octobre 2021 (pièce [G] n°12), ni avoir entretenu les joints de salle d'eau défectueux et remplacé la vitre cassée de la lucarne et qui se maintiennent dans les lieux depuis de nombreuses années sans payer le loyer et les charges dus, la cour estime le préjudice de jouissance de chacun des locataires à 50% du montant de ces loyers et charges dus - pour la période de décembre 2022, date à compter de laquelle les désordres sont objectivement et précisément établis, à juin 2023, date au delà de laquelle l'article 4 de l'arrêté précité du 8 juin 2023 s'oppose à tout paiement - soit la somme de 1 109,50 euros (317/2X7). Toute autre demande plus ample à ce titre n'est pas utilement étayée ou se heurte au sens de l'arrêt. M. [W] est donc condamné à payer à chacun des locataires la somme de 1 109,50 euros et le jugement entrepris infirmé en conséquence. Sur la demande du bailleur en dommages et intérêts L'intimé dont l'offre de relogement qui date de septembre 2023 est postérieure à l'arrêté d'insalubrité du 8 juin 2023 dont l'article 3 met ce relogement à sa charge n'est pas fondé en sa demande de dommages et intérêts à ce titre qui est donc rejetée. Sur la demande en restitution de provisions pour charges Vu l'article 23 la loi du 6 juillet 1989, Cette demande qui en vise expressément la prescription triénale, ne peut concerner que les provisions pour charges payées entre : le 2 octobre 2021, soit trois ans avant sa demande, datée du 2 octobre 2024, peu important l'absence de toute régularisation au jour de la clôture des débats qui ne saurait laisser courir le point de départ du délai de prescription dès lors que M. [G] connaissait à compter de sa demande les faits lui permettant d'exercer son droit à restitution des provisions non justifiées et le 1er juin 2023, en vertu de l'article 4 de l'arrêté d'insalubrité précité du 8 juin 2023, soit la somme de 693 euros (33X21). M. [W] est donc condamné à payer à M. [G] la somme de 693 euros à ce titre. Sur les demandes nouvelles de M. [T] et M. [G] au titre du préjudice moral Le sens de l'arrêt, l'obstruction des locataires, telle que relevée par le premier juge, à l'intervention d'un artisan venu réaliser les travaux litigieux dès le 18 novembre 2021 ainsi que le non paiement de tout loyer pendant plus de quatre ans, s'oppose à ces demandes qui sont donc rejetée. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. En appel, M. [T], M. [G] et M. [S], dont le recours échoue pour l'essentiel et qui ne sauraient se faire justice à eux-même, doivent supporter in solidum les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner de même à payer l'indemnité de procédure qui suit.