Cour d'appel, 1ère chambre civile, 2 juin 2026 — n° 25/05428

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance de référé déférée, sauf à préciser qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'expertise, fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, et la demande de condamnation à titre provisionnel, avec compensation, à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, formées par Mme [H] [F] et Mme [Y] [K] épouse [F] ; Et ajoutant, Condamne Mme [H] [F] et Mme [Y] [K] épouse [F] à payer à M. [B] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [H] [F] et Mme [Y] [K] épouse [F] aux dépens d'appel. le greffier la présidente

FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte en date du 22 mars 2019, prenant effet le 15 avril 2019, Mme [S] [J] veuve [Z] a donné à bail, en qualité d'usufruitière (son fils, M. [B] [Z], étant nu-propriétaire depuis un acte de donation en date du 18 septembre 1998), à Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F] et [H] [F], un immeuble à usage d'habitation (1er étage), situé [Adresse 3], à [Localité 1] (66), moyennant un loyer mensuel de 564 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 55 euros. Suivant acte du même jour, M. [L] [F] s'est porté caution solidaire des engagements pris par les locataires. Mme [Z] est décédée le 4 juillet 2022. Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, M. [Z] a délivré aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 521,26 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation du logement, en visant la clause résolutoire figurant au bail. L'acte a été dénoncé à M. [F] le 2 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, M. [Z] a assigné Mmes et M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2024, obtenir l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire avec la caution au paiement de la dette locative d'un montant de 9 599,14 euros et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux. Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 13 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé a : - renvoyé au principal les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, en considération de l'urgence, - déclaré recevable l'action en référé, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2019, et concernant un local d'habitation sis [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 5], sont réunies le 30 octobre 2024, entraînant la résiliation du bail, - ordonné en conséquence, à Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F] et [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour les trois locataires d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [Z] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le cas échéant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement et à titre provisionnel Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F], [H] [F] et M. [L] [F] à payer à M. [B] [Z], une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail (30 octobre 2024) jusqu'à libération effective des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, et correspondant à la somme de 675,96 euros à la date de la décision, - condamné solidairement à titre provisionnel Mmes [Y] [K] épouse [F], [G] [K] [F], [H] [F] et M. [L] [F] à payer à M. [B] [Z] la somme de 15 587,76 euros (quinze mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et 76 cts) correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 27 août 2025 (mensualité d'août incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

MOTIFS de la DECISION : Au préalable, il sera relevé que Mme [G] [K] [F] et M. [L] [F] n'ayant pas relevé appel de l'ordonnance de référé critiquée, celle-ci est devenue définitive à leur égard. 1- sur la résiliation du bail et ses conséquences En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'occupation sans droit, ni titre du fait de la résiliation acquise de plein droit par l'effet d'une clause résolutoire cause au bailleur un trouble manifestement illicite. 1.1 Mmes [F] opposent aux demandes de M. [Z] l'existence de « contestations sérieuses sur sa qualité de propriétaire du bien et les sommes réclamées », considèrant que l'allocation logement qu'elles percevaient a été plusieurs fois suspendue en l'état de l'indécence du logement et qu'au regard des montants devant être versés, elles sont « potentiellement créancières » de celui-ci. Elles sollicitent une mesure expertale concernant l'état du logement pour que la véracité de celui-ci soit établie sans discussion. 1.1.1 M. [Z] justifie de sa qualité à agir comme propriétaire de l'immeuble loué en produisant l'acte de notoriété et l'attestation de dévolution en date du 10 octobre 2022 ainsi que la donation en date du 18 septembre 1998 portant sur l'immeuble loué. 1.1.2 Le commandement de payer en date du 29 août 2024 mentionne une dette locative à hauteur de 7 571,26 euros pour les loyers et provisions sur charges arrêtés au 26 août 2024. Mmes [F] considèrent que la provision sur charges de 55 euros n'est pas justifiée et doit être déduite sur les seize mois de loyer réclamés. Le bail prévoit une provision sur charges à hauteur de '55 euros (taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères et eau compris)'. M. [Z] verse aux débats les arrêtés de charges locatives pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, les décomptes de charges (avec la répartition des charges), les avis de régularisation de solde pour les années 2022, 2023 et 2024, établis par l'agence immobilière en charge de la gestion de la location, ainsi que les justificatifs de celles-ci (photographies du compteur, avis de taxe foncière, factures d'eau et d'électricité) pour chaque année. Ces relevés montrent sur le montant des provisions sur l'année (660 euros) correspondaient au montant des charges existantes (taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères, électricité partie commune et eau froide) jusqu'à l'année 2022, à compter de laquelle il existe un solde restant dû chaque année. Si les appelantes considèrent insuffisamment probants les arrêtés et décomptes de charge, elles ne critiquent ni les avis de régularisation de charge, ni aucun des avis d'imposition et factures produits. Le montant de la provision sur charges de 55 euros est justifié et ne saurait être déduit. 1.1.3 Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Selon l'article 20-1 de cette loi, dans sa version applicable au litige, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit qu'un logement décent est un logement qui, notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, assure le clos et le couvert, est protégé contre les infiltrations d'air parasites, permet une aération suffisante et est un logement, dans lequel l'état de conservation et d'entretien des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.