Cour d'appel, 1ère chambre civile, 2 juin 2026 — n° 25/03310

PAR CES MOTIFS La Cour, Reçoit la société [Localité 1] RF en son intervention, Confirme la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes principales et reconventionnelles en paiement de différentes sommes à titre provisionnel, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société [Localité 1] Sommières à verser à la société Bonna Sabla la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF à verser à la société Bonna Sabla une indemnité complémentaire de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société [Localité 1] Sommières aux dépens de première instance, Condamne la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF aux dépens d'appel. Le greffier La présidente

EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 27 avril 2020, la société Saphir real estate a donné à bail à la société Bonna Sabla, spécialisée dans la fabrication d'éléments en béton, un ensemble immobilier à usage industriel composé de diverses constructions situé [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et ce pour une durée de douze années à compter du 1er mai 2020. Par acte authentique en date du 31 mai 2023, la société Saphir real estate a vendu l'ensemble immobilier à la société civile immobilière [Localité 1] Sommières. Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 21 mai 2024, le conseil de la société Bonna Sabla a invité les sociétés Saphir real estate et [Localité 1] Sommières à constater que le bail à effet au 1er mai 2020 était résilié à leurs torts exclusifs à effet au 30 avril 2023, date d'expiration de la première période triennale, indiquant que le mécanisme contractuel mis en oeuvre par la société Saphir real estate, aux termes duquel avait été prévu un loyer fixé à la valeur locative réelle les trois premières années et augmenté de 314% à partir de la quatrième, avait pour objet de priver la société Bonna Sabla de sa propriété commerciale sans payer d'indemnité d'éviction. Invoquant des arriérés de loyers et charges, la société [Localité 1] Sommières a fait pratiquer quatre saisies conservatoires sur le compte bancaire de la société Bonna Sabla les 25 avril 2024, 13 février 2025, 9 avril 2025 et 7 juillet 2025. Puis, trois jugements ont été rendus par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Tarascon le 7 mars 2025 et le 10 juillet 2025, aux termes desquels ont été rejetées les demandes de mainlevée de ces saisies conservatoires diligentées les 25 avril 2024, 13 février 2025 et 9 avril 2025, formées par la société Bonna Sabla. La société Bonna Sabla a interjeté appel contre ces jugements. Par acte du 24 mai 2024, la société [Localité 1] Sommières a fait assigner en référé la société Bonna Sabla devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il la condamne à lui verser une provision de 131 459, 20 euros ttc, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'une provision de 13 145, 92 euros ht au titre de la clause pénale, outre une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, et qu'il ordonne la capitalisation des intérêts échus. Au soutien de ses demandes, elle exposait que par contrat du 27 avril 2020, la société Saphir Real Estate avait donné à bail à la société Bonna Sabla des locaux à usage commercial sis [Adresse 3], d'une surface de 2 688 m², que ce contrat soumis au statut des baux commerciaux avait pris effet au 1er mai 2020 pour une durée de douze ans, et que par acte du 31 mai 2023, la société Saphir Real Estate lui avait vendu le bien. Elle soutenait qu'en application des articles 16, 19 et 23 des conditions générales et de l'article 5 des conditions particulières, la société Bonna Sabla restait lui devoir une somme de 131 459, 20 euros ttc selon décompte arrêté au 23 avril 2024, ainsi qu'une somme de 13 145, 92 euros ht au titre de la clause pénale. Par ordonnance rendue le 5 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes principales et reconventionnelles en paiement de différentes sommes à titre provisionnel, a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné chacune des parties à conserver la charge de ses propres dépens. Par déclaration en date du 25 juin 2025, la société [Localité 1] Sommières a relevé appel de cette décision.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'intervention volontaire de la société [Localité 1] RF Dans la mesure où il est établi que par acte authentique en date du 4 décembre 2025, la société [Localité 1] Sommières a vendu à la société [Localité 1] RF l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], composé d'une partie à usage industriel composé de diverses constructions et d'une partie consistant en une réserve de propriéré, figurant au cadastre section [Cadastre 3] et [Cadastre 2], et en l'absence de toute contestation sur la recevabilité de cette intervention, il convient de recevoir la société [Localité 1] RF en son intervention. Sur la demande de provision formée par la société Bonna Sabla En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. En ce qui concerne la contestation relative à la qualité de propriétaire de la société [Localité 1] Sommières, il résulte des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, qu'elle vaut offre de vente au profit du locataire et que dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Il est précisé au dernier alinéa de cet article qu'il n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial et qu'il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. En l'espèce, il ressort des pièces produites qu'aux termes d'un acte authentique en date du 31 mai 2023, est intervenue la vente par la société Saphir real estate au profit de la société [Localité 1] Sommières d'un ensemble immobilier à usage industriel composé de diverses constructions, à savoir un bâtiment à usage de bureaux, un bâtiment à usage d'atelier et divers, un bâtiment à usage d'abri agrégats cellule préfabriqués, des aires de stockage extérieures et des dégagements, aires de circulation et de stationnement et espaces verts, situés [Adresse 3], d'une surface totale de 11ha 63a 22ca, moyennant un prix de 7 480 000 euros. Il est établi que la vente porte sur l'ensemble immobilier donné à bail à la société Bonna sabla, aux termes du bail commercial conclu le 27 avril 2020 avec la société Saphir real estate. Mais, il est également précisé à l'acte authentique de vente qu'une partie du bien cédé, correspondant à un terrain nu d'une surface de 2 500 m² à usage de stationnement de véhicules, est louée à la société France télévision. Ainsi, le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu. Or, il est de jurisprudence constante que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial. (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292) Il en résulte que la violation du droit de préemption et l'absence subséquente de qualité de propriétaire de la société [Localité 1] Sommières soulevées par la société Bonna Sabla ne constituent pas une contestation sérieuse à la demande de provision formée par les appelantes. S'agissant de la contestation relative aux droits de la société [Localité 1] RF, il ressort des pièces produites qu'aux termes d'un acte authentique en date du 4 décembre 2025, la société [Localité 1] Sommières a vendu à la société [Localité 1] RF l'ensemble immobilier comportant une partie à usage industriel composé de diverses constructions, des aires de stockage extérieures et des dégagements, aires de circulation et de stationnement et espaces verts, ainsi qu'une partie consistant en une réserve foncière, situés [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 3] et [Cadastre 2]. Il est prévu au paragraphe 19 relatif à la situation locative de cet acte que l'immeuble est donné à bail au profit de locataires et que l'acquéreur est purement et simplement substitué au vendeur dans tous les droits, obligations et actions de celui-ci à l'égard des locataires à compter de la vente. En outre, il est précisé au paragraphe 19.5 que les parties conviennent que dans l'hypothèse où il existerait des impayés à la date de la vente, le vendeur fera son affaire personnelle de leur récupération auprès des locataires et qu'à cette fin, l'acquéreur lui consent, en tant que de besoin, tous pouvoirs pour agir auprès des locataires concernés, sauf celui de solliciter la résiliation des baux en cause ou d'initier une procédure visant à voir ouvrir une procédure collective à l'encontre de ces locataires. Enfin, il est prévu au paragraphe 29 que l'acquéreur déclare être parfaitement informé de toute procédure en cours et faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur, et qu'il est subrogé de plein droit, à compter du jour de la vente, dans les obligations du vendeur au titre des éventuels contentieux. Ainsi, il est clairement prévu que pour les loyers et charges dus après la vente, l'acquéreur est substitué au vendeur. S'agissant des arriérés locatifs antérieurs au transfert de propriété, les parties à l'acte, la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF, s'accordent pour indiquer dans leurs conclusions que la commune intention des parties était de subroger l'acquéreur dans les droits du vendeur dans les actions contentieuses engagées pour obtenir le paiement des loyers et charges dus au jour de la vente. Il n'est donc justifié d'aucune contestation sérieuse relative à la qualité à agir de la société [Localité 1] RF pour solliciter le paiement des sommes dues à la date de la vente. Selon les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans et l' article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-4. De plus, il ressort des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-4 du code de commerce que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Du reste, aux termes de l'article L. 145-5-1 du code de commerce n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Enfin, en application de l'article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, la juridiction saisie doit restituer son exacte qualification à une convention juridique sans s'arrêter à la dénomination que les parties lui ont donnée.