Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 23/00873

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La société de droit luxembourgeois Kimmolux, propriétaire d'un immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] a signé le 30 octobre 2017 avec la société de droit luxembourgeois [I] un bail commercial portant sur l'immeuble complet, du sous-sol au 5ème étage. La société [I] a sous-loué les locaux loués à la SARL Hôtel [C], avec l'autorisation expresse de la société Kimmolux, par contrat du même jour. Selon un mandat de location signé le 12 juillet 2018, la société Kimmolux a mandaté la SARL [J] [R] immo aux fins de recherche d'un preneur à bail commercial pour le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]. Le 13 juin 2018, la SARL Hôtel [C] et la société La Parisienne, en cours de constitution et d'immatriculation, ont signé un bail commercial établi par la SAS [J] [R] immo, puis un avenant le 13 février 2019. Par jugement du 12 janvier 2021, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Thionville a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS La Parisienne et par courrier du 31 mai 2021, Mme [E] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS La Parisienne a résilié le bail commercial. Par un acte d'huissier de justice délivré à la SAS [J] [R] immo le 28 octobre 2021, la SARL Hôtel [C] a saisi le tribunal judiciaire de Thionville d'une demande de dommages et intérêts pour manquement au mandat de location conclu. Selon un jugement rendu le 3 avril 2023, le tribunal judiciaire a : débouté la SARL Hôtel [C] de sa demande au titre des loyers et charges impayés, débouté la SARL Hôtel [C] de sa demande au titre des frais de remise en état, débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, condamné la SARL Hôtel [C] à payer à la société [J] [R] immo la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SARL Hôtel [C] aux dépens, rejeté la demande de la société [J] [R] immo au titre de la distraction des dépens, rappelé que la décision est exécutoire par provision. Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que la fin de non-recevoir relative à l'absence de qualité et d'intérêt à agir de la SARL Hôtel [C] soulevée par la SAS [J] [R] immo n'avait pas été présentée au juge de la mise en état, exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, et a précisé qu'en tout état de cause, il n'était pas contesté que la SARL Hôtel [C] avait signé un bail commercial, rédigé par la SAS [J] [R] immo, avec la SAS La Parisienne et en a conclu que la SARL Hôtel [C] apparaissait avoir qualité et intérêt à agir s'agissant du préjudice allégué au titre des impayés et des dégradations du local loué. Sur le préjudice relatif aux loyers impayés par le preneur, il a indiqué que l'intermédiaire immobilier, qu'il soit signataire d'un mandat de gestion locative ou d'un simple mandat d'entremise, était toujours tenu de mettre en 'uvre tous les moyens nécessaires pour accomplir efficacement sa mission et qu'il avait notamment un devoir de rigueur dans la sélection du locataire, notamment du point de vue de sa solvabilité, mais qu'il appartenait à la SARL Hôtel [C] de démontrer que son préjudice était la conséquence de ce défaut de vigilance.

MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la recevabilité de la demande de la SARL Hôtel [C] Conformément à l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et conformément à l'article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, la SAS [J] [R] immo fait valoir au soutien de sa fin de non-recevoir, qu'elle a contracté un mandat de location avec la société Kimmolux et non avec la SARL Hôtel [C]. Cet argument, qui revient à examiner la nature et la réalité des relations contractuelles entre la SARL Hôtel [C] et la SAS [J] [R] immo et à déterminer qui est le mandant de la SAS [J] [R] immo relève en réalité du débat au fond. Dès lors que la SARL Hôtel [C] se prévaut de l'inexécution par la SAS [J] [R] immo de ses obligations contractuelles au titre de la recherche d'un locataire et de la rédaction du bail commercial, elle est en droit de revendiquer un intérêt à agir. Par ailleurs, la SAS [J] [R] immo n'indique pas en quoi la SARL Hôtel [C] serait dépourvue de qualité à agir, le présent litige n'entrant pas dans la catégorie de ceux pour lesquels la loi détermine exclusivement quelles sont les personnes auxquelles elle réserve qualité pour agir. La fin de non-recevoir soulevée par la SAS [J] [R] immo sera en conséquence rejetée. II - Sur la responsabilité de la SAS [J] [R] immo L'article 1991, alinéa 1, du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. En cas de défaillance, l'agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de son mandant conformément aux dispositions de l'article 1231-1 du code civil. La SAS [J] [R] immo conteste être débitrice d'une obligation de conseil et d'information quant au choix du locataire à l'égard de la SARL Hôtel [C] à défaut de mandat de location conclu avec cette société. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient en conséquence à la SARL Hôtel [C] de rapporter la preuve d'un mandat de location conclu avec la SAS [J] [R] immo. Selon l'article 1985 du code civil, le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre "Des contrats ou des obligations conventionnelles en général". L'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire. Il résulte du mandat de location produit par la SAS [J] [R] immo du 12 juillet 2018 que la société Kimmolux, représentée par M. [W] [P], M. [T] [P] et la SARL [P] [T], donne mandat à l'agence immobilière Orpi Doesnt immo « de trouver un preneur à bail commercial pour le local ci-après désigné [un commerce au rez-de-chaussée [Adresse 1] à [Localité 1]], dont il est le propriétaire », à des conditions de durée, de loyer et de dépôt de garantie définies, les honoraires du mandataire, à la charge du preneur, étant fixés à la somme de 5 760 euros HT. Par ailleurs, les conditions générales du mandat stipulent que le mandataire aura le pouvoir d'« établir et rédiger le bail aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature du preneur » et que la rémunération du mandataire deviendra exigible « le jour où l'opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par le preneur et le mandant ». Si le mandat écrit du 12 juillet 2018 lie la société Kimmolux et la SAS [J] [R] immo, la cour relève que le bail commercial rédigé par la SAS [J] [R] immo entre la SARL Hôtel [C], représentée par M. [T] [P], en sa qualité de « sous-locatrice et bailleresse » et la société La Parisienne en cours de constitution et d'immatriculation en sa qualité de preneur mentionne en son article 22 relatif aux honoraires que « les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par Orpi [R] immo que les parties déclarent en conséquence bénéficiaire du montant de la rémunération convenue conformément au mandat écrit signé le 12/07/2018, portant le numéro 3224 ». Ainsi, en intégrant son état d'honoraires au sein du bail rédigé pour le compte de la SARL Hôtel [C], honoraires ne se limitant pas à la rédaction du bail commercial et à l'établissement de l'état des lieux d'entrée mais incluant le mandat de recherche d'un locataire, et en faisant expressément référence au mandat de location du 12 juillet 2018, la SAS [J] [R] immo a reconnu être en réalité intervenue en qualité d'intermédiaire, pour la recherche d'un locataire puis la rédaction d'un bail commercial, pour le compte de la SARL Hôtel [C]. Or, comme l'a rappelé le premier juge, l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses. Il sera ajouté que l'obligation de vérifier la solvabilité du locataire qu'il présente est une obligation de moyens et ne revêt donc pas les caractères d'une garantie contre tous risques d'insolvabilité du locataire. En l'espèce, la SARL Hôtel [C] n'explicite pas en quoi la SAS [J] [R] immo n'aurait pas respecté cette obligation alors que conformément à l'attestation de Mme [K] [L] du 20 décembre 2021 et à son courriel adressé aux parties le 7 février 2019, M. [T] [P], représentant légal de la SARL Hôtel [C], s'est entretenu avec M. [O], agissant pour le compte de la société en formation La Parisienne, avant la signature du bail commercial, et que la SARL Hôtel [C] avait en conséquence nécessairement connaissance de ce que le preneur serait une société en formation et qu'aucune garantie financière n'était présentée. Il sera par ailleurs observé que par la réponse qu'elle a apportée le 8 février 2019 au courriel de la SAS [J] [R] immo du 7 février 2019, la SARL Hôtel [C] a confirmé les conditions du bail qui avaient été discutées avec M. [O] après leur mise en relation par l'agent immobilier, notamment une franchise de six mois de loyers, et a également conditionné son engagement à une signature du bail avant le 1er mars 2019 et au paiement, à la signature du bail, du droit d'entrée de 37 500 euros et du dépôt de garantie. Il sera en outre relevé que le manquement d'un mandataire à son obligation d'information et de conseil est indemnisé au titre d'une perte de chance, comme le précise la SAS [J] [R] immo, soit la perte de chance de percevoir les loyers et charges.