Cour d'appel, chambre civile section b, 2 juin 2026 — n° 24/03400

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [N] et Mme [J] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [N] et Mme [J] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente de section

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant contrat signé le 18 septembre 2020, M. [W] [T] a donné à bail à Mme [V] [J] et M. [H] [N] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 22 septembre 2020. Par courrier adressé à l'agence Foncia en date du 8 juillet 2021, les locataires ont signalé divers désordres affectant le logement, accompagnés de photographies justificatives. Un procès-verbal de constat a ensuite été dressé à la demande des locataires par Me [C], commissaire de justice à [Localité 1], le 23 septembre 2021. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, suivant actes signifiés à Mme [J] et M. [N] le 22 novembre 2021, afin d'obtenir le règlement d'un arriéré locatif s'élevant à la somme de 3 514,88 euros, hors frais d'huissier. Par lettre recommandée en date du 31 août 2022, Mme [J] et M. [N] ont donné congé du logement. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 1er décembre 2022. Par assignation en date du 31 janvier 2024, M. [T] a fait assigner Mme [J] et M. [N] aux fins de les voir condamnés au paiement des sommes restant dues. Par jugement du 29 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Valence a : - condamné solidairement Mme [V] [J] et M. [H] [N] à payer à M. [W] [T] la somme de 18 286,91 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2022, déduction faite du dépôt de garantie, - débouté Mme [V] [J] et M. [H] [N] de leur demande au titre de l'exception d'inexécution ; - débouté Mme [V] [J] et M. [H] [N] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et financier ; - débouté Mme [V] [J] et M. [H] [N] de leur demande de délai de paiement ; - condamné solidairement Mme [V] [J] et M. [H] [N] à payer à M. [W] [T] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [V] [J] et M. [H] [N] aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer du 22 novembre 2021. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 septembre 2024, Mme [V] [J] et M.[H] [N] ont interjeté appel de l'entier jugement. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2024, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau : - débouter M. [T] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. À défaut pour M. [T] d'avoir effectué tous les travaux de réparation et d'entretien qui lui incombaient, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, Mme [J] et M. [N] étant déclarés fondés en leur exception d'inexécution et de suspension du paiement des loyers échus, le débouter de sa demande en paiement des loyers échus et impayés pour un montant de 18 296,33 euros suivant compte arrêté au 31 octobre 2022. Vu le préjudice matériel et moral des concluants comme leur préjudice de jouissance. Vu l'article 1219 du code civil sur l'exception d'inexécution opposée par les concluants, cette exception étant déclarée fondée par la cour. Prononcer la compensation entre la créance de M. [T] et le préjudice matériel et le préjudice moral et le préjudice de jouissance de Mme [J] et M. [N], par application de l'article 1347 du code civil. Condamner M. [T] à payer à Mme [J] et M. [N] une indemnité à chacun de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le condamner aux entiers dépens d'appel qui comprendront en particulier le coût du procès-verbal de constat de Me [C], commissaire de justice, en date du 23 septembre 2021. Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir qu'en raison de l'état du bien, ils étaient fondés à soulever l'exception d'inexécution.

MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur la dette locative et l'exception d'inexécution : Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. En outre, l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale [...], et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'exception d'inexécution du preneur n'est permise que s'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux (3e Civ., 28 novembre 2024, 23-18.135). La preuve de l'inexécution de l'obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l'exception d'inexécution (3e Civ., 22 mars 2018, pourvoi n° 17-17.194). Il appartient donc aux appelants de démontrer que le bailleur a failli à son obligation de leur délivrer un logement décent. M. [T] produit un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 18 296,33 euros arrêté au 10 octobre 2022 (pièce 19) outre un décompte actualisé en date du 19 décembre 2022 et faisant apparaître un solde débiteur de 18 593,52 euros. Les appelants soutiennent que le bailleur a manqué à ses obligations : - en les laissant avec une chaudière défaillante durant un mois fin d'année 2021; - en ne procédant pas aux réfections nécessaires du logement relativement au volet roulant central hors d'usage durant un an, une piscine hors service, à la place de parking inutilisée durant un an en raison de la défaillance de la porte y permettant l'accès ; - en indiquant une surface erronée dans le contrat de bail. Ils produisent : - un procès-verbal de constat en date du 23 septembre 2021 (pièce 3) qui relate relativement aux désordres dont ils se prévalent que le problème lié à la pompe de la piscine n'a pu être vérifié ce jour, que le bassin de la piscine est rempli d'algues et de larves de moustiques, que le volet électrique ne fonctionne pas sans indication de la pièce concernée. - un courrier adressé à l'agence Foncia en date du 8 juillet 2021 relatant les désordres qu'ils invoquent (pièce 2), - un diagnostic technique immobilier relatif au métrage en date du 25 octobre 2022 (pièce 11). En l'espèce, si les appelants démontrent avoir avisé le bailleur de certains désordres, aucune pièce versée aux débats ne permet de démontrer que le bien était inhabitable. Par ailleurs, la défaillance de la chaudière durant un mois n'est aucunement démontrée. Dès lors, l'exception d'inexécution soulevée ne peut être que rejetée et M. [N] et Mme [J] seront solidairement condamnés à payer à M. [T] la somme de 18 286,91 euros au titre de l'arriéré locatif, ce dernier sollicitant la confirmation du jugement sans actualiser sa créance. Sur les préjudices allégués par M. [N] et Mme [J] : Les appelants sollicitent la compensation entre la créance de M. [T] et leur préjudice matériel, moral et de jouissance. Sur le préjudice matériel et de jouissance Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Pour rappel, les appelants soutiennent que le bailleur a manqué à ses obligations en : - les laissant avec une chaudière défaillante durant un mois fin d'année 2021 ; - en ne procédant pas aux réfections nécessaires du logement relativement au volet roulant central hors d'usage durant un an, une piscine hors service, à la place de parking inutilisée durant un an en raison de la défaillance de la porte y permettant l'accès ; - en indiquant une surface erronée dans le contrat de bail. Toutefois, il convient de constater que M. [N] et Mme [J] ne rapportent pas la preuve de la défaillance de la chaudière durant un mois et la facture de fioul produite ne saurait constituer cette preuve, l'achat de fioul étant à la charge du locataire. Pareillement, ils ne démontrent pas le dysfonctionnement de la pompe de la piscine, puisqu'il ressort du procès-verbal de constat produit que cet élément n'a pu être vérifié. La cour rappelle en outre que conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, les travaux d'entretien courant et les menues réparations, tels que l'entretien des bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, incombent aux locataires, de sorte que le désordre relatif à l'entretien de la piscine incombait aux locataires et ne saurait donc caractériser ni un trouble de jouissance ni un préjudice matériel. S'agissant de l'inutilisation de la place de parking durant un an en regard de la défaillance de la porte d'accès qui n'aurait été changée que au bout de ce délai, outre le fait que cet élément n'est pas démontré, c'est à juste titre que le premier juge souligne que celle-ci n'est pas mentionnée au bail. Par ailleurs, M. [T] produit : - une facture de Techni Menuiserie Pro en date du 17 janvier 2022 pour la serrure de la porte d'entrée ; - une facture de [Localité 5] en date du 11 décembre 2020 pour la fourniture et pose du volet roulant ; - une facture de la société ABS Protections en date du 12 octobre 2020 pour la remise en jeu d'une porte-fenêtre ; - une facture de la SAS Pradon entreprise en date du 2 novembre 2021 pour le recollage des plinthes du salon ; - une facture de Techni Menuiserie Pro en date du 21 décembre 2021 pour le joint sur la verrière et la poignée du portail ; - une facture de la SARL Sahy en date du 9 septembre 2021 pour l'entretien de la chaudière. Il ressort de ces pièces et notamment de la facture établie par Aluplast que le volet roulant central a été réparé par les bailleurs le 11 décembre 2020. Les locataires semblent se référer au procès-verbal de constat pour soutenir la défaillance de ce volet roulant central. S'il est exact que ce procès-verbal mentionne qu'un volet électrique ne fonctionne pas, force est de constater qu'il ne précise pas la pièce concernée. En outre, il ne semble pas viser le volet roulant central invoqué par les locataires. En effet, dans leur courrier du 8 juillet 2021 adressé à l'agence immobilière Foncia, produit en pièce n° 2, les locataires indiquent que le volet roulant de la pièce principale est resté fermé pendant trois mois, alors que le volet roulant mentionné dans le procès-verbal de constat apparaît en position ouverte.