Cour d'appel, chambre civile section b, 2 juin 2026 — n° 24/02749

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne la société Foncia à payer à la SCI Rayer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la société Foncia Alpes Dauphiné aux dépens d'appel, Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente de section

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 1er octobre 2019, la SCI Rayer a fait l'acquisition dans un ensemble immobilier situé à Valloire d'un appartement comprenant notamment un balcon. Elle a effectué des travaux d'extension de celui-ci. Après achèvement des travaux, les époux [K] se sont plaints de troubles de voisinage, considérés comme anormaux (perte d'ensoleillement et de vue) et l'ont mise en demeure de remettre son balcon en état. Par exploit en date du 7 septembre 2022, la SCI Rayer a fait assigner l'ancien syndic Foncia Alpes Dauphiné aux fins de solliciter sa condamnation à lui payer les sommes de : - 18.818,72 euros au titre de l'agrandissement puis de la dépose de son balcon, - 1.585,13 euros au titre des dépens mis à la charge de la SCI Rayer dans le cadre de la procédure engagée par les époux [K] à son encontre, - 72,68 euros au titre des frais de signification de conclusions à la société Foncia Alpes Dauphiné à défaut de constitution de celle-ci à l'audience du 28 septembre 2021, - 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Par jugement en date du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a': -condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à payer à la SCI Rayer la somme de 18 818,72 euros au titre de l'agrandissement puis de la dépose de son balcon, -condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à régler à la SCI Rayer la somme de : - 1 585,13 euros au titre des frais irrépétibles et dépens mis à la charge de la SCI Rayer dans le cadre de la procédure de référé engagée par les époux [K], - 72,68 euros au titre des frais de signification de conclusions à laquelle la SCI Rayer a dû procéder dans le cadre de la procédure de référé engagée par les époux [K] à défaut de constitution de Foncia Alpes Dauphine pour l'audience du 28 septembre 2021, -condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à payer à la SCI Rayer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à prendre en charge les dépens de l'instance, -rejeté pour le surplus les autres demandes des parties, -ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration en date du 18 juillet 2024, la société Foncia Alpes Dauphiné a interjeté appel de cette décision. Dans ses conclusions notifiées le 4 avril 2025, la société Foncia Alpes Dauphiné demande à la cour de: Vu l'article 1240 du code civil, -réformer le jugement du 27 juin 2024 en toutes ses dispositions. -juger que la société Foncia Alpes Dauphiné n'a commis aucune faute en lien avec les préjudices que la SCI Rayer prétend avoir subi. -juger, au contraire, que la SCI Rayer est à l'origine des propres préjudices qu'elle invoque, de par la faute d'imprudence qu'elle a nécessairement commise en ne vérifiant pas, dans les derniers procès-verbaux d'assemblées générales qui lui avaient nécessairement été communiqués par le notaire (ce qu'elle n'a jamais contesté), qu'elle bénéficiait réellement d'une autorisation du syndicat des copropriétaires, seul organe habilité à la lui fournir, pour réaliser les travaux d'extension de son balcon. -débouter consécutivement la SCI Rayer de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre la société Foncia Alpes Dauphiné. -juger, à titre infiniment subsidiaire, que la réparation des préjudices allégués par la SCI Rayer ne peut être totale, compte tenu de la faute d'imprudence commise par celle-ci. -condamner, en tout état de cause, la SCI Rayer à payer à la société Foncia Alpes Dauphiné la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du C.P.C. -condamner la SCI Rayer aux entiers dépens distraits de première instance et d'appel au profit de la SELARL CDMF-avocats sur son affirmation de droit. Au soutien de ses demandes, la société Foncia conclut à titre principal à toute absence de faute. Elle souligne que:

MOTIFS Sur la responsabilité de la société Foncia : Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale'. Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon le procès-verbal d'assemblée générale du 30 décembre 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé l'extension des balcons pour les lots B111 et B112. Selon procès-verbal du 5 janvier 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé l'extension des balcons pour les lots A211, A 212, B212, B201, C201 et A111. La SCI Rayer a acquis son bien selon acte notarié du 9 octobre 2019, soit postérieurement à la tenue de ces assemblées générales. L'appelante allègue que la SCI Rayer avait l'obligation de s'assurer que son balcon était bien concerné par les autorisations d'extension qui ont été votées, toutefois c'est à juste titre que le premier juge a souligné qu'il ressort des pièces produites que les plans de JMV Resort, architecte mandaté pour la réalisation de cette extension, prévoyaient clairement l'extension du balcon du lot A112. En outre, la mairie a pris un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable d'agrandissement pour neuf balcons. La SCI Rayer a pu dès lors légitimement penser qu'elle avait le droit de faire effectuer les travaux, étant observé qu'aucune observation ne lui a non plus été faite par ses voisins les époux [K] lorsqu'elle a évoqué ce point avec eux. Il appartenait en revanche à la société Foncia en sa qualité de syndic de s'assurer de l'exactitude des mentions figurant sur les documents transmis notamment à la mairie. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur les préjudices : La SCI Rayer justifie du fait qu'elle a tenté de procéder à une régularisation en sollicitant l'autorisation de l'extension de son balcon, mais que celle-ci lui a été refusée par l'assemblée générale qui s'est tenue le 6 août 2021. Elle a donc payé les travaux pour l'agrandissement du balcon à hauteur de 8885,72 euros (960+7925,72), mais a dû également supporter les frais liés à la dépose de celui-ci, soit la somme de 9933 euros selon devis du 7 janvier 2022. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Foncia à lui payer la somme de 18 818, 72 euros. La SCI Rayer justifie par ailleurs des frais qu'elle a dû exposer dans le cadre de la procédure qui l'a opposée aux époux [K], ayant abouti à sa condamnation, pour un montant total de 1 657,81 euros. C'est également à juste titre que le premier juge lui a alloué la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance. La société Foncia qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel.