Cour d'appel, 1re chambre civile, 2 juin 2026 — n° 24/00244

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par décision contradictoire : - Confirme le jugement du 16 janvier 2025 sauf en ce qu'il condamne Mme [K] à payer à M. [I] [D] une somme de 800 euros en réparation d'un préjudice moral ; Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé : - Rejette cette demande ; Y ajoutant : - Rejette les autres demandes ; - Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [K] et la condamne à payer à M. [P] et Mme [A] la somme de 4 000 euros et à Mme [V] veuve [D] tant en son nom propre qu'en sa qualité d'ayant droit de son époux [I] [D] et Mme [L] la somme de 2 000 euros ; - Condamne Mme [K] aux dépens d'appel avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour Me Ruther. Le greffier Le président

***** Exposé du litige : Mme et M. [D] ont vendu un immeuble cadastré, commune de [Localité 7], section BL n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à Mme [A] et M. [P] par acte du 5 septembre 2013 et, par acte du 2 mars 2017, la parcelle cadastrée, même commune, section BL n°[Cadastre 3] à Mme [K]. Estimant que sa propriété serait enclavée et devrait bénéficier d'une servitude de passage, Mme [K] a saisi le tribunal judiciaire qui, par jugement du 16 janvier 2024, a rejeté toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [D] une somme de 800 euros en réparation d'un préjudice moral. Mme [K] a interjeté appel le 15 février 2024. Elle demande l'infirmation du jugement et de : - fixer une servitude de passage légale ou conventionnelle telle que déterminée par le géomètre expert et M. [D] sur la parcelle cadastrée BL n°[Cadastre 2], fond servant, au profit de la parcelle cadastrée BL n°[Cadastre 3], fond dominant, afin de permettre un passage suffisant sur la voie publique, notamment pour l'usage d'un véhicule automobile, - fixer une servitude de passage légale ou conventionnelle permettant l'accès au regarde des canalisations afin de les entretenir et de les contrôler, sur la parcelle cadastrée BL n°[Cadastre 2], fond servant, au profit de la parcelle cadastrée BL n°[Cadastre 3], fond dominant, - condamner les consorts [D] à lui payer la somme de 35 000 € de dommages et intérêts, - condamner solidairement M. [P], Mme [A], M. et Mme [D] à lui payer 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [P] et Mme [A] concluent à la confirmation du jugement sauf à obtenir paiement des sommes de 5 600 euros en réparation du préjudice de jouissance, 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral et 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V] veuve [D] agissant en son nom propre et en sa qualité d'ayant droit de son époux décédé [I] [D] et Mme [D] épouse [L], intervenante volontaire, demandent la confirmation du jugement sauf à obtenir paiement de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe, par RPVA, les 12 novembre 2024, 13 février et 18 mars 2026.

MOTIFS : Sur la demande de servitude de passage : Mme [K] sollicite le bénéfice d'une servitude légale, à titre subsidiaire, d'une servitude conventionnelle et invoque, à titre infiniment subsidiaire, un défaut de délivrance conforme ne permettant pas l'exercice de cette servitude. 1°) L'article 682 du code civil dispose que : 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.' C'est à celui qui prétend que son fonds est enclavé de le démontrer. Il est jugé, par ailleurs, que le simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l'insuffisance de l'issue sur la voie publique. Il est, aussi, jugé que l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation. En l'espèce, Mme [K] soutient que le fonds dont elle est propriétaire est enclavé en ce que l'accès à la voie publique se fait par un portillon ne permettant pas un accès en voiture ni la livraison de combustible ou d'autres biens, soit un passage, au plus étroit, de 76 cm et que seul le passage par le portail situé sur la parcelle n°[Cadastre 2], comme à l'origine, lui permet un passage suffisant. Elle ajoute qu'elle ne peut accéder à son grenier que par une échelle, la courette devant la porte de ce grenier n'étant large que de 1,35 m. M. [P] et Mme [A] répondent que Mme [K] a acheté son immeuble en connaissance de cause, que l'état d'enclave n'est pas établi, l'habitation étant en bordure de voie publique et l'accès à cette voie suffisant. Ils ajoutent que l'accès au grenier par une échelle est possible, de façon sécurisé, à partir de la courette et que le mur édifié entre les deux fonds permet l'accès au collecteur d'eaux usées. Mme [D] rappellent le portillon est suffisant pour accéder à l'habitation, qu'aucun plan ne mentionne de servitude et que la pièce n°6 versée aux débats par Mme [K] est un croquis établi par M. [D] à la seule attention de M. [L], qu'il a été laissé sur place par erreur et que l'expression droit de passage mentionnée sur ce document renvoie à une simple tolérance entre voisins. La cour constate que l'acte du 2 mars 2017 ne prévoit aucune servitude conventionnelle. De plus, l'édification d'un muret entre les deux propriétés est intervenue en 2018, rendant impossible tout passage par la propriété de M. [P] et de Mme [A]. Par ailleurs, l'acte de vente à Mme [K] décrit le bien objet de la vente et les limites de propriété. De plus, l'accès par un véhicule automobile correspondant à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, tel que rappelé par la jurisprudence ne signifie pas la possibilité d'entrer sur le fonds ou de garer un véhicule sur celui-ci mais seulement que le fonds doit être accessible par un véhicule ce qui est le cas de la propriété de Mme [K] qui se situe, dans un village, en bordure de la voie publique et qui peut accéder à son habitation par un passage fermé par un portillon d'une largeur de 90 cm au seuil et de 76 cm au plus étroit, largeur permettant le passage d'un piéton chargé de course ou d'autres biens qui peuvent être livrés à pied ou à l'aide d'outils. Il n'en résulte donc pas un état d'enclave permettant de bénéficier d'une servitude légale de passage, sur ce point. Pour les accès au grenier et au regard des eaux usées, force est de constater que Mme [K] n'établit pas une impossibilité matérielle d'y accéder, le muret construit en 2018 ayant été décalé afin de permettre l'accès au regard et alors que la courette est d'une superficie suffisante pour poser une échelle afin d'accéder au grenier sans qu'il soit démontré un danger généré par l'agencement des lieux. 2°) Sur la servitude conventionnelle alléguée, il convient de relever qu'aucun des deux actes de vente ne vise de servitude de passage au profit de la parcelle n°[Cadastre 3]. Par ailleurs, les pièces produites par Mme [K], n°6, 7 et 14 ne peuvent suffire à établir une telle servitude. En effet, le plan de division de 2011 et la facture correspondante ne valent pas bornage définitif des parcelles, lequel a été réalisé le 15 janvier 2018 et le document manuscrit indiquant que : 'les propriétaires doivent vous donner la clé de la porte d'entrée pour accéder à votre droit de passage à pied, prévu dans la vente de la propriété' ne peut contredire les actes authentiques de vente qui ne stipulent aucun droit de passage ni de servitude de cette nature, étant relevé, de plus, que l'acte de vente au profit des époux [D] n'est pas versé aux débats. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il rejette les demandes de Mme [K] sur la fixation d'une servitude de passage. Sur les demandes d'indemnisations : 1°) Mme [K] invoque à l'appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 35 000 euros, un manquement par les vendeurs de délivrer un bien conforme. Mme [D] répondent que l'acte authentique du 2 mars 2017 vaut preuve de l'absence de servitude convenue entre les parties. La cour rappelle que le vendeur est tenu, en application des dispositions de l'article 1604 du code civil de délivrer la chose vendue conforme aux stipulations de l'acte de vente. La preuve de l'absence de conformité incombe à l'acquéreur qui l'invoque. Par ailleurs, si la rédaction d'un acte authentique de vente n'est pas nécessaire pour sa validité, il fait foi jusqu'à inscription de faux en application des dispositions de l'article 1371 du code civil. Ici, Mme [K] se prévaut de la pièce n°6 qui a été remise avant la conclusion de l'acte de vente et dont le contenu, non accepté par elle-même de façon non-équivoque, n'a pas été repris dans l'acte authentique qui fait foi de ce que le notaire dit avoir personnellement accompli ou constaté. En l'absence de servitude concernant le bien vendu soit comme fonds servant soit comme fonds dominant, Mme [K] n epeut se prévaloir d'un défaut de délivrance conforme. En conséquence, le moyen invoqué par Mme [K] ne peut fonder l'obtention de dommages et intérêts. 2°) Mme [K] soutient que la vente du 2 mars 2017 est affectée d'un vice caché diminuant l'usage de l'immeuble et justifiant, selon elle, le paiement de 35 000 euros de dommages et intérêts. Elle précise que cette vente est affectée d'un vice caché lequel doit s'apprécier au regard de l'acte de vente, du compromis de vente et de tous les éléments entrés dans le champ contractuel. Mme [D] se reportent au contrat de vente lequel ne prévoit pas de servitude au profit du fonds, propriété de Mme [K]. L'article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.' La garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale. Ici, Mme [K] qui n'invoque pas un vice du consentement lié à une erreur mais un vice caché de la chose vendue, doit rapporter la preuve de ce vice. L'acte de vente précité ne prévoit aucune servitude de passage au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] et fait foi sur ce point. La promesse de vente du 8 novembre 2016 n'est pas versée aux débats par les parties. De plus, la pièce n°6 qui n'engage que M. [I] [D] et non son épouse, et dont l'acceptation par Mme [K] est équivoque, ne peut constituer un vice caché de la chose vendue, au sens de l'article 1641 précité et rien ne permet de retenir qu'il ait fait partie du champ contratuel.