Cour d'appel, chambre 3 a, 1 juin 2026 — n° 25/00830

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] [P] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, de ses demandes en paiement des arriérés de loyer et de charges et en ce qu'il a laissé à sa charge ses propres dépens, Statuant à nouveaux des chefs infirmés, PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties le 3 février 2018 aux torts des locataires, CONDAMNE en tant que de besoin Madame [U] [W] et Monsieur [B] [X] à évacuer de corps et de biens et de tous occupants de leur chef le logement situé[Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois courant à compter du commandement de libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Madame [U] [W] et Monsieur [B] [X] à payer à Monsieur [Y] [P], à compter du présent arrêt et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 796 €, révisable dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités fixées au bail, CONDAMNE solidairement Madame [U] [W] et Monsieur [B] [X] à payer à Monsieur [Y] [P] la somme de 19 403,62 € au titre des loyers et provisions sur charges jusqu'au 24 février 2026 inclus, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt CONDAMNE in solidum Madame [U] [W] et Monsieur [B] [X] aux entiers dépens de première instance, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant CONDAMNE in solidum Madame [U] [W] et Monsieur [B] [X] à payer à Monsieur [Y] [P] une somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [U] [W] et Monsieur [B] [X] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente

***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par contrat en date du 3 février 2018 à effet au 1er mars 2018, Monsieur [Y] [P] a donné à bail à Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] un logement à usage d'habitation, de deux pièces situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant versement d'un loyer mensuel initial de 526 euros, outre 64 euros de charges. Faisant état de signalements et pétition par des occupants ainsi que par le syndic de l'immeuble, Monsieur [Y] [P] a mis en demeure Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] de cesser les nuisances excessives occasionnées par eux-mêmes et leurs invités. Déplorant également le non-paiement régulier des loyers et charges et la non-justification de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs, Monsieur [Y] [P] a, par acte du 25 mars 2022, assigné Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, aux fins de voir, dans le dernier état de la procédure, à titre principal constater la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 20 mai 2022, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation du bail, en tout état de cause, ordonner l'expulsion des défendeurs, de voir fixer l'indemnité d'occupation à un montant de 674,26 euros par mois et de voir les défendeurs condamner à la payer à compter de la résiliation du bail, de voir dire que l'indemnité d'occupation sera révisée dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités fixées au bail, de débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes et prétentions, de les voir condamner in solidum au règlement d'une somme de 1 440,41 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 1er novembre 2022 avec les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir et de les voir condamner in solidum au règlement d'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens. Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] ont conclu au rejet des demandes de Monsieur [Y] [P] et ont, à titre reconventionnel, demandé qu'il lui soit enjoint de produire les justificatifs relatifs aux charges locatives pour les années 2020 et 2021, de le condamner à leur restituer les sommes par eux versées au titre des charges qui ne seraient pas justifiées pour les années 2020, 2021 et 2022, ordonner le transport du tribunal dans l'immeuble et plus particulièrement l'appartement loué ou ordonner une expertise technique de l'appartement avec la mission décrite aux conclusions du 10 septembre 2024, de le voir condamner à leur payer chacun la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts relatifs au trouble de jouissance dont ils ont eu à souffrir, de voir ordonner leur réintégration dans l'appartement loué sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de le voir condamner à leur verser une provision de 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral eu égard à l'expulsion dont ils ont été victimes, en violation des lois qui s'imposent à leur bailleur, et en tout état de cause, de voir laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens. Par jugement contradictoire rendu le 9 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a : -rejeté toutes demandes autre, plus ample ou contraire, -débouté Monsieur [Y] [P] de sa demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail le liant à Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3], -débouté Monsieur [Y] [P] de ses demandes en résolution judiciaire du bail le liant à Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3],

MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits. Sur la résiliation du bail Il sera relevé en premier lieu qu'il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [P] tendant à voir constater la résiliation du bail ou déclarer que le bail est résilié à la suite du dépôt de la note en changement d'adresse du 20 février 2026 déposée pour le compte de Monsieur [X] et de Madame [W]. En effet, le simple fait que le conseil des intimés ait, par cette note du 20 février 2026, informé la cour et la partie adverse de ce que l'adresse actuelle de ses clients était [Adresse 2] à [Localité 1] ne saurait faire présumer de leur intention de résilier le bail, alors qu'au terme du dispositif de leurs écritures qui saisit la cour et qui n'a pas été modifié, ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté notamment la demande de Monsieur [P] en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail ; qu'ils n'ont adressé aucun congé au bailleur ni ne lui ont, selon les indications de ce dernier, restitué les clés. Il convient en conséquence d'examiner la demande formée à titre subsidiaire, tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquement des locataires à leurs obligations contractuelles. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; En l'espèce, Monsieur [P] se prévaut d'une pétition non datée signée par des locataires et propriétaires résidents de l'immeuble se plaignant de nuisances dues à l'arrivée de nouveaux locataires et rendant la vie dans l'immeuble invivable, insalubre et très bruyante. Il a été relevé à juste titre par le premier juge que cette pétition ne permet nullement d'identifier les locataires qui seraient responsables des désordres indiqués. En revanche, la lettre que Madame [L] [T] a adressée à Monsieur [P] le 10 octobre 2020, par laquelle elle se plaint de « très gros problèmes rencontrés avec son locataire qui ne respecte pas les conventions collectives l'ensemble des logements », notamment des vélos dans le hall d'entrée, un désordre excessif dans les caves et des menaces de mort sur sa locataire Madame [I] [R], pour lesquelles plainte a été déposée, se réfère clairement aux intimés. Il en est de même d'une autre lettre de Madame [T] du 25 juin 2021, par laquelle elle se plaint à nouveau de menaces et agressions verbales de la part de ses locataires, de l'installation d'une piscine sur les parkings privés avec utilisation de l'eau des parties communes, de l'entreposage d'objets encombrants dans les parties communes au sous-sol et devant le palier du logement. De même, la lettre recommandée adressée par le syndic de l'immeuble à Monsieur [P] le 13 janvier 2022, déplorant de la part de ses locataires un comportement agressif auprès des autres résidents, des nuisances sonores et olfactives, des dégradations et encombrements des parties communes et le non-respect du règlement de copropriété, pointe clairement les comportements de Monsieur [X] et de Madame [W]. S'il peut être retenu que l'attestation de Madame [R] faisant état de nuisances sonores, de l'entreposage encombrant dans les escaliers, de menaces de mort, se réfère bien aux intimés, il n'en est pas de même des autres attestations versées aux débats, délivrées courant 2022, en ce qu'ils décrivent de nombreuses nuisances subies de la part des locataires qui ne sont pour autant pas nommés. Enfin, la lettre du syndic en date du 31 mars 2025, faisant état de plaintes qui lui ont été communiquées concernant les locataires Monsieur [X] et Madame [W], relatives à des dégradations des parties communes, des troubles de voisinage et nuisances, des comportements agressifs et insultants et vols et atteintes aux biens communs, ne fait pas état de faits qui auraient été personnellement constatés par le syndic et n'est pas suffisamment circonstanciée pour permettre d'imputer aux intimés les désordres indiqués. Compte tenu de ces éléments et du caractère ancien des témoignages relatant des nuisances imputables aux intimés, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la preuve de manquements des locataires à l'obligation de jouissance paisible des lieux n'était pas suffisamment rapportée. Concernant le défaut de paiement régulier des loyers et charges, Monsieur [P] verse en appel le décompte des loyers et provisions sur charges mensuels à compter du 1er mars 2020, faisant apparaître, pour la période 1er mars 2020 à février 2021, un arriéré de 668,06 euros après imputation des paiements des locataires et des montants payés par la caisse d'allocations familiales, pour la période de mars 2021 à février 2022, un arriéré de 738,58 €, pour la période de mars 2022 à février 2023, un restant dû de 978,57 €, pour la période de mars 2023 à février 2024, un restant dû de 728,84 € et pour la période du 1er mars 2024 au mois de février 2025 un restant dû de 6 713,57 €. Conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Monsieur [P] justifiant des montants mis en compte par les termes du contrat, incluant l'indexation des loyers, il incombe aux intimés de rapporter la preuve de paiement qu'ils auraient faits et qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur, étant relevé que selon pièces produites, le bailleur a dû restituer à la caisse d'allocations familiales l'allocation de logement qu'il avait perçue au titre du mois de juillet 2024, la caisse d'allocations familiales l'ayant informé que Madame [W] avait quitté le logement ; qu'il résulte d'une attestation de paiement délivré le 24 juillet 2025 par la caisse d'allocations familiales que Monsieur [P] a bénéficié du versement direct des allocations jusqu'au mois de juillet 2024 inclus et que l'allocation de logement a ensuite été versée directement à Madame [W] et Monsieur [X] et non plus au bailleur. Il sera constaté que Monsieur [X] et Madame [W] ne produisent aucun document de nature à rapporter la preuve de paiements qui n'auraient pas été pris en compte. Le fait qu'un versement de 336,26 € que l'Udaf indique avoir effectué au bénéfice du bailleur le 9 mars 2022 n'apparaisse pas dans le décompte des loyers et charges est sans incidence sur la régularité du calcul, dans la mesure où ce montant re présente le solde au titre de la régularisation des charges dont les locataires étaient redevables après imputation des provisions sur charges acquittées. Il est ainsi démontré à l'encontre des locataires des manquements récurrents à leur obligation de paiement des loyers à bonne date, suffisamment graves et répétées pour justifier la résiliation du bail à leurs torts. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande et la résiliation du bail aux torts des locataires sera prononcée à la date du présent arrêt. Sur l'indemnité d'occupation