Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 25/01035

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Infirme l'ordonnance rendue le 17 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a condamné in solidum Mme [S] [H] épouse [P], Mme [T] [Z] épouse [G], Mme [E] [B] épouse [U], M. [I] [V], M. [C] [V], M. [X] [V], Mme [O] [H], Mme [N] [H], M. [Q] [H] et Mme [D] [J] à payer à titre provisionnel à la société [K] la somme de 32.864,17 euros au titre du remboursement des loyers indûment acquittés, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne in solidum Mme [S] [H] épouse [P], Mme [T] [Z] épouse [G], Mme [E] [B] épouse [U], M. [I] [V], M. [C] [V], M. [X] [V], Mme [O] [H], Mme [N] [H], M. [Q] [H] et Mme [D] [J] à payer à titre provisionnel à la société [K] la somme de 17.231, 99 euros au titre du remboursement des loyers indûment acquittés postérieurement au 11 avril 2024, Rejette le surplus de la demande de provision formée par la société [K] et son mandataire judiciaire, Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [S] [H] épouse [P], Mme [T] [Z] épouse [G], Mme [E] [B] épouse [U], M. [I] [V], M. [C] [V], M. [X] [V], Mme [O] [H], Mme [N] [H], M. [Q] [H] et Mme [D] [J] aux dépens d'appel, Condamne in solidum Mme [S] [H] épouse [P], Mme [T] [Z] épouse [G], Mme [E] [B] épouse [U], M. [I] [V], M. [C] [V], M. [X] [V], Mme [O] [H], Mme [N] [H], M. [Q] [H] et Mme [D] [J] à payer à la société [K] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel, Rejette la demande formée à ce titre par Mme [S] [H] épouse [P], Mme [T] [Z] épouse [G], Mme [E] [B] épouse [U], M. [I] [V], M. [C] [V], M. [X] [V], Mme [O] [H], Mme [N] [H], M. [Q] [H] et Mme [D] [J]. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

GS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 02 Juin 2026 N° RG 25/01035 - N° Portalis DBVY-V-B7J-HXZT Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 1] en date du 17 Juin 2025 Appelants Mme [O] [H], demeurant [Adresse 1] M. [Q] [H], demeurant [Adresse 2] - - [Localité 2] Mme [D] [J], demeurant [Adresse 3] Mme [S] [H] épouse [P], demeurant [Adresse 4] Mme [T] [Z] épouse [G], demeurant [Adresse 5] Mme [E] [B] épouse [U], demeurant [Adresse 6] M. [I] [V] pris en sa qualité d'héritier de Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 7] M. [C] [V] pris en sa qualité d'héritier de Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 8] M. [X] [V], demeurant [Adresse 9] Mme [N] [H], demeurant [Adresse 10] Représentés par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentés par Me Céline GASSER, avocat plaidant au barreau de LYON Intimées S.A.R.L. [K], dont le siège social est situé [Adresse 11] S.E.L.A.R.L. L'ETUDE [R]-[F], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [K], dont le siège social est situé [Adresse 12] Représentées par la SELARL CKOHLER AVOCAT, avocats au barreau d'ANNECY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 30 Mars 2026 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 avril 2026 Date de mise à disposition : 02 juin 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure La société [K] loue, sous le régime des baux commerciaux, des locaux situés sur deux niveaux situés [Adresse 13] à [Localité 3], auprès de deux bailleurs distincts, à savoir: - Mme [L] [A] pour le niveau R+1, pour y exercer une activité de restaurant à l'enseigne '[Adresse 14]'; - l'indivision composée de Mme [S] [H] épouse [P], Mme [G], Mme [B] épouse [U], M. [I] [V], M. [C] [V], M. [X] [V], Mme [O] [H], Mme [N] [H], M. [Q] [H] et Mme [J] (ci-après 'l'indivision [M]') pour le rez-de-chaussée, pour y exploiter un fonds de commerce à usage de bar-café et petite restauration. Ce second bail commercial lui a été consenti par l'indivision [M] pour une durée de neuf ans à compter du 28 mai 2014. Suite à la découverte, en 2018, d'infiltrations affectant le plafond du rez-de-chaussée, des travaux ont été entrepris par les bailleurs. En juillet 2020, la société [K] et ses associés ont engagé une action devant le tribunal judiciaire d'Annecy afin notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs des bailleurs et obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation de la perte de la valeur du fonds de commerce et de ses pertes d'exploitation. Dans le cadre de cette instance au fond, qui est toujours pendante, une expertise a été ordonnée par le juge de la mise en état le 17 mai 2021. M. [M], expert commis, a déposé son rapport définitif le 26 janvier 2024. Le 3 juin 2022, la commune d'[Localité 1] a pris un arrêté de péril en raison de l'état de délabrement des locaux, après qu'un audit de structure des combles et de la cave ait été réalisé le 6 avril 2022 par le cabinet Pexin. Un nouvel arrêté de péril a ensuite été pris le 15 janvier 2025 en raison de l'effondrement partiel du mur mitoyen entre le [Adresse 15] et le [Adresse 16]. Cet arrêté de péril n'a été levé que le 27 février 2026. Suivant exploit en date du 12 mars 2025, la société [K] a fait assigner en référé Mme [P], Mme [G], M. [B], Mme [B] épouse [U], M. [I] [V], M. [C] [V], M. [X] [V], Mme [O] [H], Mme [N] [H], M. [Q] [H] et Mme [J] afin d'obtenir, sur le fondement de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, leur condamnation in solidum à lui payer une provision en remboursement des loyers dont elle s'est indûment acquittée depuis le 3 juin 2022.

Motifs de la décision I - Sur la demande de provision en restitution des loyers indûment versés Aux termes de l'article 832 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, la demande de remboursement des loyers qui est formée dans le cadre de la présente instance par la société [K] et son mandataire ne se fonde nullement sur une quelconque exception d'inexécution qui serait liée au manquement, par les bailleurs, à leur obligation de délivrance, mais exclusivement sur les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoient une suspension de plein droit du paiement des loyers lorsque la commune prend, comme en l'espèce, un arrêté de péril. L'article L521-2 précité, qui prend place dans le Livre V dédié à la lutte contre l'habitat indigne, a fait l'objet de modifications législatives successives. Dans la version applicable à la date de l'arrêté de péril du 3 juin 2022, telle qu'elle est issue de l'ordonnance 2020-1144 du 16 septembre 2020, ce texte énonce notamment que : 'Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité (ou de péril selon les lois) ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable'. Dans sa version en vigueur à compter du 11 avril 2024, le texte marque une évolution notable: « Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable'. On relève ainsi que dans sa dernière version (avril 2024 non modifiée en novembre 2024), l'article L521-2 alinéa 2 vise expressément, en cas d'arrêté de péril (ou de mise en sécurité) non seulement la suspension et la restitution des loyers du logement mais également de ceux de tout autre local à usage professionnel ou commercial. La nouvelle rédaction de l'article L521-2 précité, issue de la loi du 9 avril 2024, provient d'un amendement adopté en première lecture par l'Assemblée nationale. Selon les précisions données par les travaux parlementaires, qui en dévoilent les motifs, il s'agit, « en cohérence avec les dispositions du texte visant à mieux intégrer les locaux commerciaux dans les procédures, d'étendre à ceux-ci la suspension des loyers en cas d'arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité. En effet la distinction entre les locaux d'habitation et commerciaux n'apparaît nullement justifiée dès lors que les conséquences de l'arrêté ont vocation à impacter ces deux typologies de manière indistincte ». Il ne peut donc qu'être déduit de ces travaux préparatoires que jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, les baux commerciaux n'étaient pas visés par l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation qui instaurait une distinction, par nature, entre des locaux frappés pourtant par le même arrêté de péril. Par ailleurs, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ne se déduit nullement de l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 mars 2016 que l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi du 9 avril 2024, trouverait application aux baux commerciaux, puisque cette décision s'est contentée de censurer l'absence de réponse au moyen concernant une telle applicabilité, qui était discutée par les parties (Civ.3ème, n°14-29.243: ' Qu'en statuant ainsi, alors que la bailleresse demandait la condamnation au paiement de la somme visée au commandement qui incluait, dans un des appels de fonds reportés, un arriéré locatif pour la période de 2002 à 2004 et que les parties s'opposaient sur l'application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de construction et l'habitation à l'occupation d'un local commercial, la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé les textes susvisés'). La Cour de cassation a au contraire expressément tranché cette question en sens inverse, en ces termes (Civ. 3ème, 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.553) : 'Pour ordonner la suspension des loyers dus par la locataire aux bailleurs, en vertu du bail commercial les liant, l'arrêt retient que les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux baux commerciaux et que la locataire s'est donc trouvée automatiquement dispensée du paiement des loyers afférents à son local commercial, à compter du premier jour du mois qui a suivi l'envoi de l'arrêté, soit le 1er mars 2021. En se déterminant ainsi, alors que l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l'exigibilité des loyers que pour l'occupation d'un logement, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement, n'a pas donné de base légale à sa décision'. Il se déduit nécessairement de ces constatations que les intimées ne peuvent se fonder sur les dispositions de l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au jour de l'arrêté de péril du 3 juin 2022, pour obtenir le remboursement des loyers payés postérieurement à cette date. La demande qui tend à obtenir le remboursement de l'ensemble des loyers dont la société [K] s'est acquittée depuis le 3 juin 2022, à hauteur d'un montant total de 32 864, 17 euros, se heurte ainsi à des contestations sérieuses. Comme le font par contre observer à juste titre les intimées, il est de jurisprudence constante que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 9 février 2022, n°21-10.388, P). Les effets légaux des situations contractuelles en cours sont ceux qui s'imposent indépendamment de la volonté des parties au contrat.