Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 2 juin 2026 — n° 22/00481

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: Confirme, en toutes ses dispositions contestées, le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Bergerac le 28 décembre 2021, Y ajoutant, Condamne [J] [N] à payer à [I] [N] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne [J] [N] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE 1. M. [J] [N], frère de M. [I] [N], exploite un fonds de commerce de restauration sous l'enseigne « Le Gaulois », devenue « [Adresse 3] », dans un local dépendant d'un immeuble situé à [Localité 1] (Dordogne). Par acte sous seing privé du 27 janvier 2000, Mme [W] veuve [N], nue-propriétaire, et Mme [R] veuve [W], usufritière, ont donné à bail commercial à M. [I] [N], fils de Mme [W] veuve [N], un local situé au sein du même immeuble et attenant à celui exploité par M. [J] [N], pour l'exploitation d'un restaurant sous l'enseigne « [Adresse 4] », devenue « [Adresse 5] », et pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2000. À la suite de la délivrance d'un commandement de payer pour non-paiement des loyers, Mme [P], agissant en qualité d'administratrice légale de sa mère Mme [R] veuve [W] consécutivement à son placement sous tutelle, a fait assigner M. [I] [N] devant le tribunal de grande instance de Bergerac en résiliation du bail commercial, suivant exploit d'huissier du 16 décembre 2008. Par acte extrajudiciaire du même jour, M. [I] [N] a sollicité le renouvellement du bail, ce qui a été refusé par Mme [P], ès qualités, pour motif grave et légitime et sans versement d'indemnité d'éviction, de sorte que ce dernier l'a assignée devant le même tribunal en contestation du refus de renouvellement, par exploit du 10 mars 2011. Par jugement du 31 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Bergerac, statuant sur ces deux recours, a validé le refus de renouvellement, sans versement d'indemnité d'éviction, et a ordonné l'expulsion de M. [I] [N]. Le 23 juillet 2013, les parties ont conclu un protocole transactionnel ayant pour objet la signature d'un nouveau bail commercial, régularisé par acte sous seing privé du 22 novembre 2013, pour une durée de neuf années à compter du 14 mars 2009 et depuis renouvelé. Suite au décès de Mme [W] veuve [N] le 19 décembre 2018, M. [J] [N] s'est vu attribuer l'ensemble immobilier au sein duquel sont exploités les deux fonds de commerce de restauration. 2. Se prévalant de plusieurs inexécutions contractuelles de M. [I] [N], tenant à la condamnation de plusieurs accès du local, à la dégradation de gaines techniques ayant empêché l'exploitation du restaurant attenant et à la réalisation d'importants travaux sans son accord, M. [J] [N] a sollicité du président du tribunal judiciaire de Bergerac l'autorisation de l'assigner à jour fixe par requête du 7 juillet 2021, à laquelle il a été fait droit, par ordonnance du 21 juillet 2021. 3. Par acte du 29 juillet 2021, M. [J] [N] a fait assigner M. [I] [N] devant le tribunal judiciaire de Bergerac en résiliation judiciaire du bail, expulsion et condamnation au paiement de dommages et intérêts. 4. Par jugement du 28 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a : - débouté [J] [N] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de [I] [N], - débouté [I] [N] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, - rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties, - rejeté toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné [J] [N] aux entiers dépens. 5. Par déclaration au greffe du 31 janvier 2022, M. [J] [N] a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant M. [I] [N]. Par ordonnance du 27 mars 2023, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties d'entrer en médiation, et ordonné ladite médiation par ordonnance du 19 avril 2023. La médiation a échoué et les parties ont nénamoins poursuivi des pourparlers, qui n'ont pu aboutir à un accord. L'affaire a été appelée à l'audience du 28 avril 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 31 mars 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [J] [N] demande à la cour de :

MOTIFS DE LA DECISION: Sur la demande principale en résiliation du bail: Concernant l'impossibilité d'accès et le sectionnement de gaines techniques: Moyens des parties: 8. Se fondant sur les dispositions des articles 544, 1728 et 1729 du code civil, [J] [N] soutient que son frère [I] a porté atteinte à son droit de propriété en réalisant des travaux dans un dégagement situé au premier étage, qui n'est pourtant pas inclus dans l'assiette du bail, ce qui l'empêche désormais d'accéder à ses locaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble et de les exploiter (sauf à utiliser une échelle meunière). Il fait également grief à [I] [N] d'avoir sectionné des gaines techniques qu'il avait mises en place. Dans l'hypothèse où la cour retiendrait que le dégagement litigieux fait partie des locaux donnés à bail, l'appelant fait valoir que le comportement de [I] [N] constituerait une violation des clauses contractuelles imposant l'aval du bailleur avant la réalisation de tous travaux. 9. [I] [N] conteste toute infraction au bail et souligne qu'il est locataire légitime des lots portant les numéros 31,32, 33 et 34, et en particulier du lot n°33 (dégagement) et il ajoute qu'il a seulement refermé à ses frais les passages que son frère [J] avait créés en toute illégalité durant les travaux réalisés pendant l'hiver 2020. Il précise que ce dernier dispose bien d'un accès à la réserve située à l'étage de l'immeuble au moyen d'une échelle meunière. Il fait valoir qu'en raison des risques réels d'incendie, il a retiré les gaines d'extraction d'air que son frère [J] avait installées sans aucun respect des normes de sécurité. Réponse de la cour: 10. Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 11. A la suite de la signature le 23 juillet 2013 d'un protocole d'accord transactionnel, entre, d'une part, M. [I] [N] et, d'autre part, Mme [Z] [W] épouse [X] prise en sa qualité d'administratrice légale de sa mère Madame [U] [W] née [R], mettant fin au différents litiges les opposant, ces mêmes parties ont conclu le 22 novembre 2013, pour une durée de neuf années commençant à courir le 14 mars 2009 un bail commercial concernant divers locaux dépendant de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 6], pour l'exploitation du restaurant à l'enseigne [Adresse 4], d'une surface globale de 319,69 m² se décomposant de la manière suivante: - au rez-de-chaussée : une surface de 142,26 m² - au premier étage : une surface de 127,24 m² - dans les combles: une surface de 50,19 m² le tout étant désignée sous liseré jaune suivant plan de géomètre en date du 16 août 2010; lesdits plans étant annexés au bail sur trois pages correspondant au rez-de-chaussée, au premier étage et aux combles. 12. Le bail commercial du 22 novembre 2013 comporte effectivement en annexe les plans réalisés le 16 aout 2010 par M. [H], géomètre-expert, concernant le rez de chaussée, les 1er et 2ème étages de l'immeuble, avec mention des numéros de lots pour chaque étage, sur la base desquels avait été conclu le protocole transactionnel (en page 5/6). 13. Il résulte de ces documents contractuels concordants que les lots n°33 (dégagement) et 34 (local technique attenant) situés au premier étage sont inclus dans l'assiette du bail commercial consenti à M. [I] [N]. Il ne peut être tenu compte de l'argumentation de [J] [N], en pages 9 à 11 de ses conclusions, qui tend à accréditer l'hypothèse d'une erreur commise par le géomètre-expert dans la délimitation des superficies données à bail à [I] [N]. Dans son rapport du 16 décembre 2010 (pièce n°17 de [I] [N]), l'expert judiciaire [L] a, de manière particulièrement claire, inséré un tableau des lots inclus dans l'assiette des locaux donnés à bail à [I] [N], portant les numéros 3 à 11 en rez de chaussée, 20 à 34 au 1er étage, et 39 à 40 au 2ème étage; en précisant que ces lots étaient représentés en jaune sur le plan joint de M. [H], ce qui est exact. La fiabilité du plan de M. [H], géomètre-expert, ne peut être remise en cause par le plan sommaire et non daté réalisé par le cabinet SESO dans le cadre d'une toute autre mission, à savoir celle de la recherche d'amiante (pièce n° 9 de l'appelant). 14. Dès lors que le local dénommé dégagement, portant le n°33 sur le plan [H] du 1er étage, est inclus dans l'assiette du bail consenti à M. [I] [N] le 23 juillet 2013, ce dernier doit pouvoir en jouir paisiblement et n'est pas tenu de laisser le libre passage au bailleur, en l'absence de convention spécifique sur ce point. Dès lors, le fait, pour M. [I] [N], d'avoir fermé cette partie par une porte et des cloisons en placoplatre, afin de délimiter la surface de la salle de restaurant au 1er étage (lot numéroté 25 par le géomètre-expert) ne saurait être considéré comme une atteinte au droit de propriété de M. [J] [N], susceptible d'être sanctionner sur le fondement de l'article 544 du code civil. 15. Il convient d'examiner la licéité des différents travaux réalisés par [I] [N], contestés par M. [J] [N], non pas au regard d'une atteinte qui aurait été apporté au droit de propriété de ce dernier, mais en considération des articles 1728 et 1729 du code civil et des stipulations contractuelles liant les parties. 16. Selon les dispositions de l'article 1728 alinéa 1er du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. 17. Par ailleurs, l'article 6.6 du bail du 22 novembre 2013 stipule que le preneur ne pourra opérer toute transformation, démolition, construction, percement de murs, de poutres ou de plancher sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. 18. Il ressort des productions, et en particulier du constat par commissaire de justice du 26 avril 2021 avec photographies annexées, que [I] [N] a fait réaliser les travaux suivants en janvier et février 2021: -au premier étage, selon ses propres déclarations faites le 26 avril 2021 au commissaire de justice requis par [J] [N] pour l'établissement d'un constat (page 8/60), il a fermé la partie de l'immeuble située entre le local qu'il loue, et l'autre partie de l'immeuble exploitée par [J] [N], par la pose de cloisons en placoplâtre et une porte fermée à clé. L'appelant soutient que le passage a été ainsi modifié, et qu'il est désormais plus étroit, toutefois il ne produit aucune pièce révélant l'état exact des lieux avant les travaux litigieux, et en particulier quelle était jusqu'alors la largeur du passage. En outre, il ressort du constat dressé le 14 février 2020 par commissaire de justice, cette fois à la requête de [I] [N] (pièce 20 de l'appelant - page 3 et photographie 4) qu'il existait jusqu'à cette date une ancienne porte, avec cadenas, donnant sur le couloir n° 35 hors périmètre du bail, qui a été forcée par [J] [N] ou par l'entreprise mandatée par ses soins lors de travaux ayant également donné lieu à la création d'une nouvelle ouverture avec pose d'une porte pleine en PVC. Ces faits avaient donné lieu à un dépôt de plainte de [I] [N] en gendarmerie, le 18 février 2020. Les travaux effectués par [I] [N] pour remettre les lieux en l'état ne peuvent donc être qualifiés de transformation interdite par la clause 6.6 du bail. -toujours au premier étage, [I] [N] a disposé deux cloisons, et a fait installer un monte-plat, qui a nécessité le percement du plancher de séparation avec le rez de chaussée. A l'occasion d'une sommation interpellative qui lui avait été signifiée par commissaire de justice le 7 septembre 2021, M.