Cour d'appel, chambre 1-1, 2 juin 2026 — n° 21/17149

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné M. [W] et Mme [P] à verser aux époux [Z] 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Le confirme pour le reste ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Déboute M. [B] [Z] et Mme [N] [Q], épouse [Z] de leur demande indemnitaire ; Condamne Mme [A] [P] et M. [X] [W] in solidum aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Mme [A] [P] et M. [X] [W] in solidum à régler à M. [B] [Z] et Mme [N] [Q], épouse [Z] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [A] [P] et M. [X] [W] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente,

*** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 25 juillet 2014, Mme [A] [P] et M. [X] [W] ont acquis auprès de M. [B] [Z] et Mme [N] [Q], épouse [Z], un immeuble situé à [Localité 5], pour un prix de 160 000 euros et avec le concours de la Sarl Orch'immo, exerçant sous l'enseigne agence 123 Webimmo.com de [Localité 6]. Indiquant ne pas avoir la jouissance d'une cour de 20m² pourtant mentionnée dans l'annonce du bien et suite à l'apparition de plusieurs désordres au niveau de la fenêtre de toit sur laquelle les vendeurs avaient entrepris précédemment des travaux, ils ont fait assigner les époux [Z], la Sarl Orch'immo et l'assureur Verspieren Global Markets, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d'expertise. Par ordonnance de référé du 3 juin 2016, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée et M. [S] [Y] a été désigné à cet effet, déposant son rapport le 30 décembre 2016. Par acte du 18 décembre 2017, Mme [P] et M. [W] ont fait assigner les époux [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 11 150 euros au titre de la reprise des remontées d'humidité, 12 456,39 euros au titre de la réfection des infiltrations par le châssis de toiture et la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance. Par jugement contradictoire du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a : Rejeté l'exception de nullité de l'assignation, Déclaré irrecevable l'action subsidiaire en garantie décennale, Reçu l'action principale en garantie légale des vices cachés mais l'a rejeté comme mal fondée, Condamné M. [W] et Mme [P] à verser aux époux [Z] 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, Débouté M. [W] et Mme [P] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. [W] et Mme [P] à verser aux époux [Z] 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. [W] et Mme [P] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et le procès-verbal de constat, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement. Le tribunal a considéré en substance qu'il convenait d'écarter l'exception de nullité de l'assignation car même si elle était dénuée de fondement légal quant aux deux actions entreprises, les écritures des demandeurs du 11 octobre 2020 qui n'étaient pas les dernières et précédaient d'un an les débats, avaient régularisé cette carence. Il a ensuite estimé que leur action en garantie légale des vices cachés était recevable, car même s'ils n'étaient plus propriétaires de l'immeuble litigieux, les acquéreurs n'agissaient qu'en indemnisation des vices allégués dont ils étaient toujours victimes. A contrario, sur le bien-fondé de cette action, il a retenu qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire qu'aucun des désordres allégués ne constituait un vice caché. Sur l'action en garantie décennale, il a considéré que les demandeurs n'étant pas maître de l'ouvrage, ils ne pouvaient se prévaloir de la poursuite d'un intérêt direct et certain. Enfin, il a estimé que les demandeurs avaient fait preuve d'un acharnement judiciaire infondé envers les défendeurs, ces derniers n'ayant pas fondé leur demande pendant plus de deux ans de l'instance, elle-même radiée pour défaut de diligences des parties, pour soutenir finalement plusieurs vices cachés qui n'en remplissent aucun caractéristique, ainsi qu'une action en garantie décennale sans être le maître d'ouvrage du bien, ce dernier ayant été vendu durant l'instance en dissimulation de la partie adverse. Par déclaration du 7 décembre 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, Mme [P] et M. [W] ont relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif, sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et reçu leur action en garantie légale des vices cachés. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 février 2026.

MOTIFS A titre liminaire, la cour relève que le chef de jugement rejetant l'exception de nullité de l'assignation ne fait pas l'objet de l'appel soumis à la cour, les époux [Z] évoquant cette question au c'ur de leurs écritures mais ne sollicitant pas l'infirmation du jugement de ce chef. Sur la recevabilité de l'action en garantie décennale Moyens des parties Les époux [Z] exposent que les appelants ne disposent d'aucune qualité et intérêt à agir en garantie décennale, ces derniers n'étant plus propriétaires du bien litigieux. Les consorts [W]-[P] répliquent que l'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance, et qu'à cette date ils étaient encore propriétaires du bien litigieux, de sorte qu'ils estiment justifier d'un intérêt à agir au jour de l'introduction de l'instance en tant qu'anciens propriétaires du bien ayant subi pendant plusieurs années des troubles de jouissance suite aux désordres constatés. Réponse de la cour Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Les dispositions de l'article 1792 du code civil visent le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, ce dont il se déduit que cette action se transmet aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble. Il n'est pas discuté que le bien objet du litige a été vendu par les consorts [W]-[P] en cours de procédure, de sorte que ceux-ci n'ont plus qualité à agir sur le fondement de cette disposition. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré ceux-ci irrecevables à agir sur le fondement de la garantie décennale. Sur l'action en garantie des vices cachés Moyens des parties Mme [P] et M. [W] font valoir que les conditions de mise en 'uvre de la garantie légale des vices cachés sont réunies, car les désordres constatés et notamment l'usage de la cour commune, ainsi que les remontées d'humidité, sont antérieurs à la vente, ne pouvaient être ignorés par les vendeurs qui les ont sciemment dissimulés et soulignent que s'ils en avaient eu connaissance, ils auraient réglé un prix moindre pour cette acquisition. Sur les infiltrations aux droits du châssis, ils arguent qu'ils sont lien avec la réalisation de travaux précédemment effectués et dissimulés par les vendeurs au moment de la vente et que l'expert n'ayant pas procédé aux vérifications nécessaires sur le toit, il convient d'accepter le devis qu'ils produisent aux débats. Ils invoquent un trouble de jouissance leur ouvrant droit à indemnisation, car ils estiment avoir subi de façon récurrente des infiltrations d'eau et des remontées humides avant de finalement vendre le bien. Les époux [Z] font valoir en réponse que leur responsabilité ne peut être engagée, car ils n'ont jamais prétendu à un droit sur la cour litigieuse qui est commune à tous les riverains et produisent à l'appui de leur prétention, l'acte et le mandat de vente ne mentionnant l'existence d'aucune cour. Ils exposent que l'expertise judiciaire ne retient ni l'existence d'un trouble de jouissance indemnisable, ni l'existence d'un vice caché sur les remontées d'humidité, qui sont sans lien avec un défaut de conception de l'immeuble litigieux. Sur l'infiltration au droit du châssis, ils soutiennent que le devis produit aux débats est abusif et rappellent que la facture produite par les appelants leur est inopposable, les travaux ayant été réalisés postérieurement au rapport d'expertise judiciaire, induisant une aggravation du désordre de leur seul fait. Enfin, ils estiment que les demandes portant sur une réfection de la toiture sont nouvelles et sans lien avec le litige initial. Ils invoquent leur irrecevabilité et en tout état de cause, leur prescription, celles-ci étant postérieures au délai décennal imposé par l'article 1792-4 du code civil et postérieures au délai biennal imposé par l'article 1648 du même code. Réponse de la cour En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1642 du même code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il résulte de ces dispositions que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes : - le vice doit être inhérent à la chose, - le vice doit être caché, - le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l'état de germe, - le vice doit rendre la chose impropre à son usage. La charge de la preuve de l'existence de vices répondant aux conditions de l'article 1641 du code civil pèse sur les acquéreurs, qui invoquent au cas d'espèce un vice tenant à la situation administrative de la cour, aux remontées d'humidité et aux infiltrations aux droits du châssis. L'expert judiciaire considère que la cour objet du litige est une voie publique qui a été privatisée par les riverains qui peuvent tous y accéder, de sorte que la jouissance de celle-ci reste possible, ajoutant qu'il était visible lors des visites que celle-ci donnait accès à une tierce parcelle. Il en déduit que la perte de jouissance de la cour ne constituerait pas un préjudice appréciable. Il a également constaté la présence de remontée d'humidité dans le hall d'entrée, ajoutant qu'elles pouvaient ne pas être apparentes lors de l'acquisition faite en période sèche, qu'un acquéreur profane aurait pu les voir sans en apprécier la portée, ajoutant ne pas pouvoir se prononcer plus précisément. L'expert a enfin relevé des traces d'humidité sous le châssis de toiture, révélant une légère infiltration au bas du châssis de toiture, lesquelles n'étaient pas apparentes lors de l'acquisition. Le sachant a considéré que ces désordres n'entraînaient pas de moins-value de l'immeuble. Sur la situation de la cour Il est exact que l'annonce publiée en vue de la vente évoquait une cour, indiquant « maison de village impeccablement rénovée de 115 m². Cour. Parking à proximité ». Il apparaît néanmoins que la désignation du bien dans l'acte de vente n'en fait pas mention. En effet, ledit acte indique « une maison à usage d'habitation comprenant : Au rez-de-chaussée : entrée, salle de bains, dégagement, buanderie Au premier étage : une cuisine, un salon et un W.C Au deuxième étage : dégagement, trois chambres ». Aucune mention d'un espace extérieur, quelle que soit la qualification, n'est apposée dans l'acte de vente. Il résulte ainsi de la description de l'immeuble à l'acte que si les acquéreurs ont pu penser, à la lecture de l'annonce, qu'une cour était incluse dans le bien visité, ceux-ci ont eu connaissance de l'absence de propriété de la cour lors de la signature de l'acte de vente, outre que l'expert indique dans son rapport que la situation publique de la cour était visible. Ainsi, le caractère commun voire public de la cour ne constitue pas un vice caché au sens des dispositions sus citées. Sur les remontées d'humidité L'expert judiciaire a effectivement constaté des traces d'humidité dans l'entrée de la maison, qu'il estime dues à des remontées capillaires en l'absence de barrière étanche sous les murs anciens. Il estime que la surface concernée est de 5 m² et considère que ces remontées sont dues au mode de construction de la maison, de sorte qu'elles préexistaient nécessairement à la vente.