Cour d'appel, chambre commerciale 3-1, 3 juin 2026 — n° 23/07290

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant contradictoirement, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en paiement de « l'indivision [J] » au titre de l'arriéré de loyer et de l'indemnité d'occupation provisionnelle et en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la société PV-CP City au paiement de l'indemnité d'occupation ; Le confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Déclare recevable la demande en paiement de Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] au titre de l'arriéré de loyer et de l'indemnité d'occupation provisionnelle ; Condamne la société PV-CP City à payer à Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux ; Déboute Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] de leur demande en paiement de la somme de 2.222,19 euros HT HC au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 30 septembre 2021 ; Condamne la société PV-CP City aux dépens d'appel ; Condamne la société PV-CP City à payer à Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] la somme globale de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la société PV-CP City de sa demande de ce chef. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente

Exposé du litige Par acte authentique du 12 octobre 1998, M. [F] [J] a acquis trois appartements formant les lots de copropriété n°223, 274 et 279 d'un immeuble situé [Adresse 18] à [Localité 10]. Par acte sous seing privé du même jour, M. [F] [J] a consenti à la société SGRS, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [IU], un bail commercial portant sur ces trois lots, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 1998. Le bail a été renouvelé à effet du 1er octobre 2007 pour une durée de neuf années à la suite d'une demande de renouvellement formée par le preneur par acte extrajudiciaire du 11 avril 2007, à laquelle le bailleur n'a pas répondu. Le bail s'est ensuite prolongé tacitement. Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] (ci-après les consorts [J]) sont venus aux droits de M. [F] [J], à la suite de son décès survenu le 16 octobre 2014. Reprochant à la société Nexity [IU] de n'exploiter aucun fonds au sein des locaux loués, de ne pas être immatriculée à l'adresse desdits locaux et d'avoir cédé irrégulièrement le droit au bail à la société PV-CP City à la suite d'un apport partiel d'actif et reprochant à la société PV-CP City d'exploiter au sein des locaux loués une activité de résidence de tourisme au mépris des stipulations contractuelles qui prévoient l'exercice exclusif d'une activité de résidence étudiants, les consorts [J] leur ont fait signifier le 31 mars 2017 une sommation valant dénégation du statut des baux commerciaux et, à toutes fins, congé pour motif grave et légitime, à effet du 30 septembre 2017. Par actes des 1er et 2 mars 2018, les consorts [J] ont assigné la société Nexity [IU] et la société PV-CP City devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin, à titre principal, de voir valider le congé emportant refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et, à titre infiniment subsidiaire, de voir ordonner une expertise en vue de la fixation du montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation. Par jugement contradictoire du 28 août 2023, le tribunal a pour l'essentiel : - déclaré irrecevable la demande tendant à voir condamner solidairement les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à payer à l'indivision [J] à titre d'arriéré de loyers la somme de 32.790,13 euros HT HC arrêtée au 31 septembre 2017 et à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle la somme de 40.548,91 euros HT HC arrêtée au 30 avril 2021, assorties des intérêts au taux légal ; - déclaré irrecevables les demandes formées par la société Nexity [IU] tendant à voir juger irrecevable et, dans tous les cas, mal fondée l'indivision [J] en l'ensemble de ses demandes, juger irrecevable, pour défaut du droit d'agir et d'intérêt à agir, l'indivision [J] en son action comme en l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société Nexity [IU], condamner l'indivision [J] au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, à la même somme à titre de dommages intérêts par application de l'article 1240 du code civil et à celle de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - déclaré irrecevables les demandes formées par la société PV-CP City tendant à voir condamner l'indivision [J] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - débouté la société Nexity [IU] de sa demande de mise hors de cause ; - dit que le bail renouvelé liant les consorts [J] et la société PV-CP City a pris fin le 30 septembre 2017 par effet du congé signifié par acte extrajudiciaire du 31 mars 2017 ;

SUR CE, Sur la recevabilité des demandes formées par les bailleurs Le tribunal judiciaire de Nanterre n'a pas fait droit à plusieurs des demandes formulées par les bailleurs, au motif qu'une indivision est dépourvue de personnalité juridique et donc du droit d'agir. Les consorts [J] soutiennent qu'ils ont parfaitement qualité à agir et que leurs demandes sont recevables, étant tous nommément désignés dans l'acte introductif d'instance et dans toutes les écritures qui ont suivi, que le terme « indivision [J] » a été utilisé comme un terme générique pour faciliter la lecture de leurs écritures par le tribunal, afin de désigner les bailleurs, membres de l'indivision, et non une partie en tant que telle. Ils font observer que l'irrecevabilité relevée d'office par le tribunal, qui peut être régularisée en application de l'article 126 du code de procédure civile, n'existe plus dès lors qu'ils ont reformulé leurs demandes devant la cour. Sur ce, L'assignation délivrée à la société Nexity [IU] et à la société PV-CP City, les 1er et 2 mars 2018, à la requête des consorts [J] désigne nommément chacun des 11 membres de l'indivision en tant que requérants. Elle mentionne qu'ils sont « ci-après dénommés collectivement 'l'indivision [J]', héritiers de Monsieur [F] [A] [D] [G] [J] ». C'est ainsi dans un but de simplification rédactionnelle que l'expression 'l'indivision [J]' a ensuite été utilisée dans le corps de l'assignation comme dans les demandes formulées dans son dispositif. Le jugement déféré reprend en son en-tête les nom, prénoms et adresse de chacun des demandeurs à l'instance. Ainsi, l'instance a bien été introduite individuellement par chacun des membres de l'indivision et il ne saurait être tiré de l'usage du terme indivision dans les demandes de condamnation des défenderesses une fin de non-recevoir desdites demandes, sauf à faire preuve d'un formalisme excessif. C'est donc à tort que le tribunal a jugé irrecevables les demandes des consorts [J], ce qui doit conduire à l'infirmation du jugement de ce chef. Sur la recevabilité des demandes de la société Nexity [IU] La société Nexity [IU] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables l'ensemble de ses demandes à l'encontre de l'indivision [J]. Elle ne formule cependant dans la partie discussion de ses conclusions aucun moyen au soutien de sa demande d'infirmation, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point. Sur la mise hors de cause de la société Nexity [IU] La société Nexity [IU] sollicite dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de mise hors de cause, sans présenter de moyen au soutien de cette demande, de sorte que ce chef du jugement ne peut être que confirmé. Sur la recevabilité de la demande de la société PV-CP City au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens La société PV-CP City sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables ses demandes de condamnation de l'indivision [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,sans présenter de moyen au soutien de cette demande, de sorte que ce chef du jugement ne peut être que confirmé. Sur le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes Les consorts [J] soutiennent que l'exploitation d'une résidence hôtelière dans les lieux loués, en infraction avec les stipulations contractuelles, constitue un motif grave et légitime justifiant la délivrance d'un congé emportant refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, en application de l'article L.145-17 I du code de commerce, la société PV-CP City n'ayant pas déféré à la sommation délivrée et persistant à ce jour à enfreindre les clauses contractuelles. Ils concluent que le bail a pris fin le 30 septembre 2017 conformément aux termes du congé signifié le 31 mars 2017. Ils font valoir qu'aux termes de l'article 4 du bail il a été convenu que les locaux devront être utilisés pour l'exploitation d'une activité de « résidences étudiants », que la société PV-CP City exploite à l'adresse des lieux loués une activité de résidence de tourisme sans avoir obtenu préalablement l'accord des bailleurs ou respecté la procédure de déspécialisation prévue aux articles L.145-47 à L.145-55 du code de commerce, que M. [F] [J] ne pouvait être informé de l'exploitation réelle faite dans les locaux puisque la société locataire ne lui a jamais fait part de la modification de son activité, qu'en avril 2007 il s'est seulement abstenu de répondre à la demande de renouvellement formulée par la société locataire tout en ignorant l'existence de l'infraction au bail en cours, que son silence voire sa simple tolérance ne peuvent suffire à caractériser une renonciation de sa part à se prévaloir de la clause régissant la destination des lieux loués, que de plus aucun nouveau bail n'a été régularisé lors du renouvellement si bien que les stipulations du bail du 12 octobre 1998 ont continué de s'appliquer. Ils ajoutent que la cession par la société Nexity [IU] de son droit au bail ne remplit pas les conditions de régularité prévues par l'article 1690 du code civil et l'article 6 du bail, ce qui justifie de plus fort un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime. Ils font notamment valoir que M. [F] [J] n'a pas été informé de l'apport partiel d'actif réalisé au profit de la société PV-CP City et précisent que la société Nexity [IU] a été appelée dans le cadre de la présente procédure en tant que locataire et unique interlocuteur au moment de la délivrance de la sommation et du congé, en raison de l'inopposabilité de la cession qu'elle a consentie à la société PV-CP City. Ils se prévalent enfin du défaut d'exploitation de l'activité autorisée par le bail, à savoir l'activité de résidence étudiants, ce qui justifie à nouveau le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime. La société PV-CP City soutient en réplique qu'aucun motif grave et légitime justifiant le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne peut lui être imputé, que le bailleur ne peut plus se prévaloir d'une éventuelle irrégularité tenant au non-respect de la clause de destination stipulée au bail, qui a été purgée, à défaut de l'avoir soulevée lors du renouvellement du bail commercial en avril 2007. Elle fait valoir que M. [F] [J] avait nécessairement connaissance, avant le terme du bail initial et lors de la délivrance de la demande de renouvellement en avril 2007, de l'activité effectivement exercée dans les locaux depuis la construction de l'immeuble puisque la résidence était administrativement classée en résidence de tourisme depuis son ouverture en 2000 ; qu'il n'a alors pas refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes et qu'en ne répondant pas à la demande de renouvellement il est réputé avoir consenti au principe du renouvellement en application de l'article L.145-10 du code de commerce ; que l'esprit de la clause de destination était de prévoir une exploitation de résidence para-hôtelière pouvant accueillir des étudiants comme d'autres résidents pour des séjours de courte, moyenne ou longue durée, avec la fourniture des services propres à une résidence-services ainsi que le prévoyait l'arrêté de permis de construire. La société Nexity [IU] soutient que l'apport partiel d'actif intervenu le 12 mai 2011 est opposable aux bailleurs et qu'il ne peut lui être reproché une cession irrégulière de son droit au bail à la société PV-CP City, qui s'est vue transmettre tous les droits et obligations résultant du bail conformément aux dispositions de l'article L.145-16 du code de commerce. Elle ajoute que, contrairement à ce qu'ils prétendent, les bailleurs étaient parfaitement informés de cette substitution de bailleur et conclut au rejet de leurs demandes dirigées contre elle. Sur ce,