Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 3 juin 2026 — n° 24/02139

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine, Constate que la demande de rabat de clôture est sans objet ; Confirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a : - débouté Mme [I] [Q] de sa demande visant à ordonner à la SAS Un Terrain à Vous de lui octroyer une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement ; - condamné la SAS Un Terrain à Vous à payer une indemnité de 5.000 euros à Mme [I] [Q] en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l'empiétement du mur de clôture de sur son terrain ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Ordonne à la SAS Un Terrain à Vous d'octroyer à Mme [I] [Q] une servitude de passage au profit de la partie arrière détachée de son fonds B [Cadastre 1], sis à [Localité 4] (31), sur la voirie du lotissement « [Adresse 3] » ; Condamne la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [I] [Q] la somme de 2.448 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l'empiétement de la bordure de trottoir sur son terrain ; Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en appel ; Condamne la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [I] [Q] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. La greffière La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSE DU LITIGE Mme [I] [Q] est propriétaire d'une parcelle cadastrée B [Cadastre 1], située [Adresse 1] à [Localité 4] (31), qui abrite une maison d'habitation et un jardin attenant. La SAS Un Terrain à Vous exerce une activité d'aménageur foncier. Le 24 janvier 2019, elle a obtenu une autorisation de créer un lotissement composé de 7 lots sur la parcelle voisine, cadastrée B [Cadastre 2], attenante à celle de Mme [Q]. À l'occasion de cette opération et suivant contrat en date du 12 avril 2019, la SAS Un Terrain à Vous s'est engagée à viabiliser un lot supplémentaire à détacher de la parcelle de Mme [Q]. Aux termes de cet accord, il a été également convenu que Mme [Q] s'engageait en contrepartie à « participer au financement du lotissement à raison d'un huitième du coût total, excluant les éventuelles dépenses sans lien avec [sa] demande » et qu'elle devait devenir « membre à part entière de l'association syndicale libre du lotissement ['] ». L'intégration de la partie de terrain de Mme [Q] au lotissement s'est avérée juridiquement impossible en raison de la règlementation de l'urbanisme exigeant qu'une autorisation de division distincte soit sollicitée pour le fonds (B [Cadastre 1]) lui appartenant. Lors de l'assemblée générale tenue le 1er juin 2020, les membres de l'association syndicale libre du lotissement (ci-après désignée l'ASL) ont toutefois donné l'autorisation à Mme [Q] d'utiliser l'emprise et la voirie du lotissement comme passage d'accès, véhicule et piéton. Par lettre du 15 juin 2021, Mme [Q] a demandé à la Sas Un Terrain à Vous de lui consentir une servitude de passage, permettant de raccorder sa parcelle à la voirie du lotissement, ainsi que de l'intégrer au lotissement comme huitième lot et de lui rembourser une somme de 21.842,57 euros correspondant à un trop-perçu versé pour la viabilisation de son terrain. Par acte du 27 décembre 2021, Mme [Q] a fait assigner la SAS Un Terrain à Vous devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir, à titre principal, l'exécution forcée du contrat ainsi que l'indemnisation de son entier préjudice et, à titre subsidiaire, la résolution du contrat outre les restitutions. Par jugement du 1er février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - débouté Mme [Q] de ses demandes visant à voir ordonner l'intégration de sa parcelle à l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 3] » ou à lui octroyer une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement ; - débouté Mme [Q] de sa demande visant à enjoindre à la SAS Un Terrain à Vous de produire l'ensemble des factures justifiant du coût de viabilisation de son terrain ; - débouté Mme [Q] de sa demande visant à condamner la SAS Un Terrain à Vous à lui payer une indemnité de 21.842,69 euros correspondant à un trop-perçu qui lui a été versé, à parfaire ; - condamné la Sas Un Terrain à Vous à payer à Mme [Q] une somme de 699,87 euros, facturée sans réalisation des travaux de raccordement à l'électricité de son terrain ; - condamné Mme [Q] à payer à la SAS Un Terrain à Vous une somme de 3.425,08 euros au titre de la facture n° FAC0010 du 16 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021 ; - condamné la SAS Un Terrain à Vous à payer une indemnité de 5.000 euros à Mme [I] [Q] en réparation de son préjudice de jouissance, du fait de l'empiétement du mur de clôture sur son terrain, ainsi qu'une indemnité de 2.700 euros au titre des travaux d'édification d'une clôture au-dessus du mur ; - débouté Mme [Q] de sa demande indemnitaire de 10.000 euros formulée en réparation d'un préjudice moral ; - débouté Mme [Q] de ses demandes de résolution du contrat et de restitution d'une somme de 21.842,69 euros, avec intérêts au taux légal, formées à titre subsidiaire ; - dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés ; - rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION I - Sur les demandes à titre principal A - Sur la demande d'octroi d'une servitude de passage Selon les dispositions de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mis en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. En l'espèce, il est constant que la SAS Un Terrain à Vous est demeurée propriétaire de la voirie du lotissement (pièce n°26 - Mme [Q]). En effet, comme le reconnait cette dernière dans ses écritures (p. 4) : en raison notamment d'une erreur de plume figurant dans le procès-verbal de l'assemblée générale de l'ASL tenue le 1er juin 2020, s'agissant du nom du lotissement, « l'ASL a refusé d'acter le transfert de propriété de la voirie à son bénéfice ». En outre, s'il est exact que l'accord initial des parties n'envisageait pas d'assurer l'accès à l'arrière de la parcelle de Mme [Q] au moyen d'une servitude de passage sur la voirie du lotissement, cette solution lui a par la suite été proposée et demeure toujours d'actualité puisque la SAS Un Terrain à Vous l'invoque expressément afin de démontrer qu'aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché. Elle expose en effet (p.15) que « la Cour pourra donc donner acte à la société UN TERRAIN A VOUS que cet acte de servitude est prêt à être signé par Madame [Q] devant Maître [N]. Il ne s'agit donc que d'apposer la signature de Madame [Q] sur l'acte de servitude déjà préparé par Maître [N] ». De sorte que, si dans le dispositif de ses conclusions la SAS Un Terrain à Vous s'oppose à ce que lui soit ordonné d'octroyer la servitude querellée, ce n'est pas parce qu'elle conteste en être débitrice mais uniquement en raison du fait qu'elle estime déjà offrir à Mme [Q] la possibilité d'en bénéficier à l'aide de l'acte notarié qu'elle a fait préparer à cet effet par Me [N]. L'existence de la prestation due étant ainsi admise par l'ensemble des parties, il convient de faire droit à la prétention de Mme [Q]. Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande visant à ordonner à la SAS Un Terrain à Vous de lui octroyer une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement. B - Sur la demande de restitution de la somme de 21.842,69 euros Aux termes de l'article 1188 alinéa 1er du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes. Il est constant que l'intention des parties doit être recherchée dans les termes du contrat ainsi que dans tout comportement antérieur ou postérieur qui soit de nature à la manifester (Cass. Civ.(1e), 13 décembre 1988, n°86-19.068 ; 9 novembre 1993, n°91-22.059). Selon les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il appartient à la partie qui entend se prévaloir de ce texte de démontrer le manquement de son cocontractant mais également le préjudice qui en est résulté pour elle. En l'espèce, le contrat conclu le 12 avril 2019 entre la SAS Un Terrain à Vous et Mme [Q] prévoit qu'il incombait à la première d'assurer la viabilisation d'un lot à détacher de la parcelle B [Cadastre 1] appartenant à la seconde à l'occasion de la réalisation d'un lotissement composé de 7 lots issus du terrain jouxtant sa propriété. Il y est également stipulé que Mme [Q] devait intégrer l'ASL et participer au financement de la réalisation du lotissement à hauteur d'un huitième du coût total, à l'exclusion des dépenses sans lien avec sa demande de bénéficier de ladite opération. Or, il ressort des discussions antérieures à la conclusion du contrat que les parties se sont rapprochées en vue de permettre à Mme [Q] de profiter de l'opération de lotissement engagée par la SAS Un Terrain à Vous afin de réaliser la viabilisation de la partie arrière de son fonds destinée à en être détachée et à occuper une place comparable à celle d'un 8ème lot devant être intégré au périmètre de l'ASL. À ce titre, dans son courriel daté du 12 juillet 2018 (pièce n° 1 - SAS Un Terrain à Vous) , la SAS Un Terrain à Vous exposait à Mme [Q] que le coût d'ajout de ce lot au lotissement serait de « 23 000 € (1/8 du coût du lotissement : participation aux enrobés, trottoirs, réseaux souterrains : eaux usées, eau pluviale, Edf, Ptt, précable fibre et eau potable, belvédères) » et que celle-ci pouvait espérer céder la partie arrière de son fonds, détachée à hauteur de 450 m², pour une somme comprise entre 106.000 euros et 115.000 euros. L'estimation de cette somme a été corroborée par le récapitulatif du coût total des travaux établi le 4 avril 2019 par le bureau d'études, c'est-à-dire préalablement à la conclusion de l'accord (pièce n°2 - Mme [Q]), qui mentionne la somme de 202.810,20 euros TTC, soit un total par lot (1/8) de 25.351,28 euros TTC. Ainsi, s'il est exact que, contrairement aux termes de l'accord conclu le 12 avril 2019, la partie arrière du terrain de l'appelante n'a pas été intégrée au périmètre de l'ASL, il n'en demeure pas moins que l'objectif poursuivi par Mme [Q] visait à en permettre la valorisation au moyen, d'une part, de sa viabilisation et, d'autre part, de son raccordement à la voie publique via celle du lotissement réalisé par la SAS Un Terrain à Vous. À cet égard, Mme [Q] pouvant prétendre bénéficier d'une servitude de passage sur la voirie du lotissement et, sous réserve de la question du raccordement électrique qui sera analysé ultérieurement, ayant vu la partie arrière de son fonds entièrement viabilisée par la SAS Un Terrain à Vous, elle n'explique, ni ne démontre pas en quoi la substitution d'une servitude de passage - source d'un droit réel et perpétuel - à son adhésion à l'ASL lui causerait un préjudice matériel. En outre, à l'instar de l'exercice de ce droit de passage, l'usage de la voirie du lotissement en qualité de membre de l'ASL aurait également eu pour contrepartie sa participation aux frais d'entretien de celle-ci, comme ce qui est d'ailleurs déjà prévu au titre de l'autorisation d'accès lui ayant été accordée par l'assemblée générale de l'ASL tenue le 1er juin 2020 (pièce n°16 - SAS Un Terrain à Vous). Enfin, contrairement à ce que soutient Mme [Q], la somme de 25.000 euros (25.351,28 euros) ne saurait être assimilée à la contrepartie d'un simple droit de passage mais correspond, conformément à l'équation contractuelle, non seulement à la viabilisation de la partie arrière de son terrain mais également à sa quote-part dans le coût de réalisation de la voirie du lotissement, laquelle constitue l'ouvrage nécessaire à l'exercice effectif de son droit de rejoindre la voie publique en traversant ledit lotissement. Mme [Q] n'est donc pas fondée à solliciter la restitution de la somme de 21.842,69 euros au titre des versements déjà effectués au profit de la SAS Un Terrain à vous. Le jugement sera confirmé sur ce point. C - Sur les demandes réciproques au titre des travaux et sur la demande en production des factures Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des écritures de la SAS Un Terrain à Vous qu'elle reconnait ne pas avoir réalisé le raccordement pour la partie électrique. Le montant des travaux correspondant s'établit à la somme de 699,87 euros qu'elle a facturée à Mme [Q] et dont elle a obtenu paiement sans contrepartie. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné le remboursement de cette somme.