Cour d'appel, 8ème chambre, 3 juin 2026 — n° 25/07488

PAR CES MOTIFS La cour d'appel, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Rejette la demande de Mme [G] [I] d'octroi d'un délai supplémentaire de 24 mois pour quitter les lieux ; Condamne Mme [G] [I] à payer à Mme [T] [F] la somme de 820,60 € au titre de l'arriéré d'occupation arrêté au 21 octobre 2025 ; Condamne Mme [G] [I] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [G] [I] à payer à Mme [T] [F] la somme de 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; Déboute Mme [G] [I] de sa demande sur ce fondement. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 26 juin 2006, Mme [T] [F] a donné à bail à Mme [G] [I], née [M] et son fils M. [B] [I] un appartement situé [Adresse 1], avec effet au 15 juin 2006 pour une durée de trois ans, renouvelée depuis lors. Le loyer mensuel a été fixé à 440 €, outre une provision sur charges de 40 €. La gestion du bien a été confiée à la société Régie Générale de [Localité 5] suivant mandat du 20 juin 2006. Le 23 octobre 2020, M. [I] a donné congé des lieux, de sorte que Mme [Adresse 3] est demeurée seule titulaire du bail. Par acte du 9 octobre 2023, le bailleur a délivré à la locataire un congé pour vendre, avec effet au 14 juillet 2024. Par courrier du 15 mai 2024, Mme [I] a contesté la validité de ce congé. Par courriel du 24 mai 2024, la Régie Générale de [Localité 5], mandataire de la bailleresse, lui en a confirmé la validité, en lui indiquant qu'elle devait quitter les lieux à la date d'effet. Le 11 juin 2024, le bailleur a convoqué la locataire en vue de l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire. Le 18 juin 2024, Mme [I] a réitéré sa contestation. Selon procès-verbal de constat du 15 juillet 2024, la locataire n'a pas ouvert au commissaire de justice mandaté pour procéder à l'état des lieux, lequel a constaté son maintien dans les lieux. Mme [F] déclare avoir ensuite adressé à sa locataire une lettre recommandée avec AR du 1er août 2024 pour l'inviter à quitter les lieux que cette dernière n'a pas retiré et qui a été réitérée par voie suivie le 1er octobre. Par acte du 25 octobre 2024, Mme [F] a fait assigner Mme [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir constater la validité du congé et ordonner son expulsion. Il est par ailleurs établi que Mme [I] a entrepris des démarches en vue de son relogement, ayant abouti à une décision favorable au titre du droit au logement opposable (DALO), sans qu'une proposition de logement ne lui ait été faite à ce jour. Par ordonnance du 20 juin 2025, le juge des référés a : - Dit ni avoir lieu à référé s'agissant de la validation du congé pour vente délivré le 9 octobre 2023 ; - Constaté que le congé pour vente a pris effet le 14 juin 2024, de sorte que le bail signé le 26 juin 2006, avec effet au 15 juin 2006 est résilié ; - Constaté que Mme [I] est occupant sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 1] depuis lors ; - Ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion des locaux sus visés de Mme [I], et de tout occupant de son chef, avec l'assistance de commissaire de justice, d'un serrurier et, en tant que de besoin, de la force publique ; - Dis que Mme [I] bénéficiera du délai de deux mois, suivant commandement de quitter les lieux, telles que prévues à l'article L4 112'un du code de procédure civile d'exécution, délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne pas avoir lu ; - Accordé à Mme [I], un délai supplémentaire de cinq mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et 4 du code de procédure civile d'exécution ; - Rappelé que les opérations d'expulsion se dérouleront conformément aux dispositions des articles R433-1 du code de procédure civile d'exécution ; - Fixé une indemnité d'occupation mensuelle, provisionnel, égal au montant du loyer et des charges telles qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi, due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à son départ effective des lieux ; - Condamné Mme [I] à payer à Mme [F] une indemnité d'occupation provisionnelle comme fixé ci-avant jusqu'à libération effective des lieux ; - Laissé à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés ; - Condamné Mme [I] aux entiers dépens. La décision a été signifiée à Mme [I] le 4 juillet 2025, de même qu'il a été signifié un commandement de quitter les lieux, le même jour. Par déclaration enregistrée le 17 septembre 2025, Mme [I] a interjeté appel de cette ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Sur la résiliation du bail et la demande d'expulsion Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Bien que les parties ne visent que ce texte, le premier juge a, à juste titre, statué sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, en vertu de l'article 12 du même code, dès lors que la bailleresse se prévaut de l'occupation sans droit ni titre de l'appelante. Selon l'alinéa 1er de ce texte, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Mme [I] soutient d'abord qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité d'un congé, une telle appréciation impliquant l'examen d'une question de fond. Elle conteste, à ce titre, la régularité formelle de l'acte, en faisant valoir : * l'absence de preuve de notification régulière du courrier du 1er août 2024 par lequel la bailleresse l'aurait invitée à quitter les lieux, * les incohérences affectant le procès-verbal du commissaire de justice, tenant notamment à une contradiction dans la description des circonstances de l'intervention, de nature à faire naître un doute sur les conditions de délivrance de l'acte et le respect des formalités légales, dès lors que le commissaire de justice a indiqué s'être, à défaut de réponse, retirer aux environs de 9h45 tout en expliquant qu'un instant après commençant à se retirer une personne de sexe masculin s'est présentée à lui. Elle soutient, ensuite, que le congé pour vendre est irrégulier en raison du caractère excessif du prix proposé, alors que le prix ne doit pas être dissuasif, sous peine d'affecter la validité du congé, alors que le prix fixé à 255 000 € excède sensiblement la valeur du marché, estimée à environ 220 300 € et qu'il n'a suscité aucun intérêt d'acquéreur, ce qui traduirait son absence de volonté réelle de vendre. Elle ajoute que le bailleur ne justifie pas de démarches sérieuses en vue de la cession du bien. Elle sollicite le rejet de la demande d'expulsion, ou tout au moins son aménagement. Mme [F] soutient que, sans trancher une contestation de fond, le juge des référés pouvait constater, en l'absence de contestation sérieuse, la prise d'effet du congé au 14 juillet 2024 et la résiliation du bail, ce qu'il a fait. Elle fait valoir que : - le congé a été régulièrement délivré, alors que Mme [I] n'a tout simplement pas retiré le courrier du 1er août 2024, - s'agissant des circonstances de l'acte, elle se trompe de document visant le procès-verbal de constat d'état des lieux du 15 juillet 2024 et non l'acte qui lui a été signifié le 9 octobre 2023 et qui constitue le congé, - le caractère prétendument excessif du prix n'est pas établi, - elle justifie, au contraire, d'éléments de comparaison démontrant la cohérence du prix pratiqué (vente d'un appartement de 41 m située dans la même résidence au mois de juillet 2023 pour un prix de l'ordre de 267.000 €). Elle rappelle également que sa décision de vendre est légitime, compte tenu de son âge (79 ans) et de la nécessité d'assurer le paiement d'une maison de retraite. Elle soutient que Mme [I], se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, cause un trouble manifestement illicite justifiant son expulsion. Sur ce, L'occupation d'un bien sans l'autorisation du légitime propriétaire ou la poursuite de cette occupation malgré la délivrance d'un congé valable constitue un trouble manifestement illicite au sens du texte susvisé, en ce qu'il porte atteinte directement et de manière évidente au droit de propriété, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 disposant en matière de congé donné par le bailleur qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués. S'il n'appartient pas au juge des référés de valider ou d'annuler le congé pour vendre délivré par Mme [F], il relève de ses pouvoirs de s'assurer que ce dernier n'est pas manifestement annulable comme le soutient l'appelante. A ce titre, Mme [I] évoque un courrier du 1er août 2024 que Mme [F] justifie lui avoir adressé par lettre recommandée avec AR l'invitant à quitter les lieux mais qu'elle n'a pas retiré et qui au demeurant ne correspond pas au congé, lequel a été délivré par acte d'huissier du 9 octobre 2023, alors que le procès-verbal du 15 juillet 2024 ne constitue pas davantage le-dit congé mais correspond à la venue du commissaire de justice aux fins d'état des lieux de sortie et dont les mentions, qui ne sont en rien contradictoires, ne sauraient entacher la régularité formelle du congé, telle qu'elle résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Mme [I] ne justifie pas du caractère excessif du prix de mise en vente du bien par la bailleresse, ne versant aux débats qu'une estimation non datée, d'un bien situé dans la même rue sans autre précision, en sorte que le premier juge a légitimement considéré qu'il n'y avait pas de contestations sérieuses à la validité du congé et ce d'autant plus que Mme [F] justifie de la vente d'un appartement de même taille dans la même résidence au prix de 267 000 €. Enfin, rien ne permet de mettre en doute son intention de vendre pour aller en maison de retraite, même s'il n'est pas justifié de démarches concrètes à cet effet. La cour confirme en conséquence l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté qu'à défaut d'irrégularité manifeste du congé, le bail était résilié depuis le 15 juillet 2024, date d'effet du congé en sorte que Mme [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date causant un trouble manifestement illicite à Mme [F]. La cour confirme également que la seule mesure de nature à faire cesser ce trouble est l'expulsion de Mme [I], sous la seule réserve de l'octroi d'éventuels délais pour quitter les lieux qu'elle sollicite et pour lesquels elle fait valoir sa situation personnelle. Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux Selon l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.