Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 5 juin 2026 — n° 25/04233

EXPOSÉ DU LITIGE Depuis le 30 janvier 2023, Madame [T] [I] est locataire d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 642,71 euros. Par courrier recommandé distribué le 25 juillet 2023, Madame [T] [I] a signalé au directeur de l’agence immobilière la panne de sa chaudière depuis mars 2023 de sorte qu’elle n’avait plus d’eau chaude depuis cette date malgré les nombreuses relances faite auprès de l’agence. Plusieurs interventions de la société MUST mandatée par bailleresse se sont succédées sur la chaudière et les radiateurs du logement de Madame [T] [I] entre mai 2023 et novembre 2024. Le 29 juillet 2024, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’échec de la tentative de conciliation. Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 3 février 2025, le conseil de Madame [N] [I] a mis en demeure la SA VILOGIA de faire procéder aux réparations de la chaudière rappelant que sa cliente n’a plus de chauffage depuis un mois et qu’elle a été privée de manière récurrente d’eau chaude et de chauffage entre mars 2023 et octobre 2024. Par courrier daté du 20 février 2025, la SA VILOGIA a répondu que les entreprises mandatées avaient conclu à la nécessité de faire procéder à une installation complète du réseau de chauffage pour mettre fin aux dysfonctionnements de manière durable. Ces travaux ont été réalisés le 4 avril 2025 par la société MUST. Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, Madame [T] [I] a fait assigner la SA VILOGIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : condamner la bailleresse à payer la somme de 3 450 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,condamner la bailleresse à payer la somme de 2 479, 41 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel résultant du paiement des factures EDF, condamner la bailleresse à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral condamner la bailleresse à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 31 mars 2026, après renvoi. A cette audience, Madame [T] [I], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l’audience, elle soutient sur fondement des articles 1217, 1231-1, 1719 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3 du décret du 30 janvier 2022 qu’elle a été confrontée pendant 23 mois, soit de mars 2023 à février 2025 à l’absence de chauffage et d’eau chaude suite à des pannes récurrentes de sa chaudière. Elle fait valoir que ces désordres relèvent de l’indécence et qu’ils ont été particulièrement préjudiciables dans la mesure où elle est mère de trois enfants dont deux qui souffrent d’un handicap. Elle rappelle que les premières réparations n’ont eu lieu qu’en octobre 2024 malgré ses nombreuses relances auprès de l’agence immobilière et qu’elles n’ont pas été efficaces puisqu’une nouvelle panne s‘est déclenchée quelques semaines après. Elle estime que la bailleresse a dû attendre d’être mise en demeure pour procéder à une nouvelle installation complète du réseau et que cette carence lui a causé un préjudice de jouissance, évalué à 150 euros par mois sans chauffage, soit un total de 3 450 euros. Par ailleurs, elle s’estime fondée à solliciter le remboursement intégral de ses factures d’électricité d’avril 2023 à février 2025 car ces dépenses ont contribué en partie à payer un chauffage qui fonctionne à l’électricité, dont elle a été privée sur cette période.

MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur le trouble de jouissance L’article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires - Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur. En l'espèce, afin de déterminer les périodes au cours desquelles la locataire est demeurée sans chauffage ou eau chaude, il est versé aux débats : - des messages adressés par une locataire sur la plateforme VILOGIA - les lettres signalant les désordres adressées par Madame [T] [I] à l’agence immobilière ou à la bailleresse entre juillet 2023 et janvier 2025 - les onze rapports d’interventions de la société MUST mandatée par la SA VILOGIA du 31 juillet 2023 au 4 avril 2025 - des attestations de proches de Madame [T] [I] évoquant l’absence de chauffage et d’eau chaude chez cette dernière Il sera relevé que les messages adressés sur la plateforme VILOGIA ne permettent pas d’identifier le logement ou la locataire concernés de sorte qu’ils ne sont pas suffisamment probants et ne seront pas exploités. Il ressort des autres pièces versées aux débats, notamment des courriers adressés par Madame [I] et des rapports d’intervention de la société MUST, les éléments suivants : La société MUST est intervenue le 29 mai 2023 au domicile de la locataire pour le remplacement de la soupape du chauffage et le 6 juin 2023 pour le remplacement de l’échangeur sanitaire de la chaudière. Par courrier recommandé distribué le 25 juillet 2023, Madame [T] [I] a signalé au directeur de l’agence immobilière que sa chaudière ne marchait plus depuis le mois de mars 2023 de sorte qu’elle n’avait plus d’eau chaude depuis cette date. Au cours d’une intervention de la société MUST au domicile le 7 août 2023, il a été constaté qu’un des radiateurs fuyait et devait être remplacé. Il n’est pas précisé dans ce rapport d’intervention (pièce n1 de la société VILOGIA) si la réparation a été effectuée. L’entretien de la chaudière a été effectué le 25 octobre 2023 par la société MUST. Il a été constaté un fonctionnement de l’eau chaude sanitaire. La société MUST est de nouveau intervenue à la demande du bailleur les 14 septembre, 14 novembre et 6 décembre 2023 en raison d’une panne d’un radiateur qui n’a été remplacé que lors du dernier rendez-vous. Contrairement à ce qui est soutenu par la demanderesse, cette réparation a bien été effectuée à cette date, le rapport indiquant « le 6/12/2024 à 16:40 : Remplacement radiateur cuisine et jeu de canne complet et réfection des alim » La pièce n°6 de la société défenderesse démontre qu ‘une « panne intempestif de la chaudière » est survenue le 5 février 2024, que plusieurs rendez-vous ont été décalés et que le remplacement des échangeurs à plaques a été effectué le 1er mars 2024. Des rendez-vous ont été pris dès les 7 avril 2024, 18 avril et 25 octobre 2024 par la SA VILOGIA auprès de la société MUST suite à des pannes de la chaudière et de l’absence de chauffage pour des interventions réalisées les 10 mai, 23 avril et 28 octobre 2024. La société MUST a réparé au domicile de la locataire les 27 novembre 2024 sept radiateurs qui ne fonctionnaient pas. Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 3 février 2025, le conseil de Madame [N] [I] a mis en demeure la SA VILOGIA de faire procéder aux réparations de la chaudière rappelant que sa cliente n’a plus de chauffage depuis un mois. Par courrier daté du 20 février 2025, la SA VILOGIA a répondu que les deux entreprises mandatées ont conclu à la nécessité de remplacer le réseau de chauffage pour mettre fin aux dysfonctionnements de manière durable. Ces travaux ont été réalisés le 4 avril 2025 . Il ressort donc de ces éléments que Madame [N] [I] a été privée d’eau chaude et de chauffage au moins une partie des mois de mai, juin, juillet et août 2023 (quatre mois), puis a été confrontée à un radiateur en panne de septembre 2023 au 6 décembre 2023 (deux mois). Elle a de nouveau subi une panne de la chaudière de février à mars 2024 (un mois) et de nouveau pendant certains jours du mois d’avril, mai et octobre 2024 (trois mois) et sept de ses radiateurs étaient inefficients au mois de novembre 2024 (un mois). Enfin, elle a été de nouveau privée de chauffage de janvier à fin mars 2025 (trois mois), puisqu’il a été procédé au remplacement du réseau de chauffage le 4 avril. Cela est corroboré par les attestations de son cousin M. [R] et de son partenaire M. [A] [D] [M], qui évoquent plusieurs hivers sans chauffage ni eau chaude, contraignant la locataire à chauffer l’eau pour se laver et acheter des chauffages d’appoints. Il est donc établi au regard des pièces versées aux débats que la demanderesse a été privée de manière régulière de chauffage et d’eau chaude pendant 14 mois entre mai 2023 et mars 2025. Le fait que la bailleresse ait mandaté à neuf reprises des techniciens pour remédier ponctuellement aux pannes, qui revenaient systématiquement ensuite, est sans incidence sur le caractère indécent du logement qui est existant en l’espèce. De même, le fait que ces désordres n’aient pas privé la locataire de l’utilisation de l’appartement n’exclut pas pour autant qu’elle ait subi un préjudice de jouissance, ce dernier étant constitué dès qu’il y a une dégradation ou une réduction de l’usage normal d’un bien, ce qui est le cas pour un locataire privé de manière régulière d’eau chaude et de chauffage pendant 14 mois.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SA VILOGIA à verser à Madame [N] [I] la somme de 2 100,00 euros en réparation du préjudice de jouissance, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement; CONDAMNE la SA VILOGIA à verser à Madame [N] [I] la somme de 400,00 euros en réparation du préjudice moral, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE la SA VILOGIA à verser à Madame [N] [I] une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE la SA VILOGIA aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.