Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 12 juin 2026 — n° 25/06214

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2022, M. [K] [S]Auteur in 1743117356Les noms sont différents sur le bail et dans l’assignation (M. [O] et Mme [M] dans l’assignation). a loué à la SARL ESOLA un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 420 €, outre 7 € de provision pour charges. Par acte de vente en date du 26 juin 2023, M. [K] [S] et Mme [T] [O] ont cédé les lieux loués à M. [Z] [Q], qui est ainsi devenu titulaire du contrat de bail. Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, M. [Z] [Q] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 282,37 € au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus. Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, M. [Z] [Q] a fait délivrer à la SARL ESOLA un congé justifié par la réalisation d’importants travaux de rénovation pour que le logement reste conforme à la loi. La locataire devait quitter les lieux avant le 9 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, M. [Z] [Q] a fait assigner la SARL ESOLA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 22 décembre 2024, ou, subsidiairement, de constater que la locataire a gravement manqué à son obligation de paiement du loyer des et charges et prononcer par conséquent la résiliation judiciaire du bail,à titre infiniment subsidiaire, juger le congé délivré à la locataire valide et constater qu’elle est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 10 octobre 2025,ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, un mois après la signification du jugement et jusqu’au jour de la complète libération des lieux après établissement d’un état des lieux de sortie et la remise des clefs,ordonner l’enlèvement et le dépôt des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la locataire,condamner la locataire à payer la somme de 4 661,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 pour la somme de 3 282,37 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 427 €, outre les indexations annuelles légales, jusqu'à la libération des lieux et de la restitution des clés, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,condamner la locataire à payer la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du congé. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026. A cette audience, M. [Z] [Q], représenté par son conseil, se désiste de sa demande en expulsion de la locataire, cette dernière ayant quitté les lieux, ainsi que de ses demandes accessoires à l’expulsion. Il actualise sa créance à la somme de 6 369,08 euros au titre des arriérés locatifs et des frais engagés au titre des réparations locatives. Il ne justifie pas avoir porté cette nouvelle demande à la connaissance de la défenderesse ni de la date exacte de départ des lieux de la locataire. Citée par acte délivré à personne morale, la SARL ESOLA ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat conclu avec une personne morale en qualité de locataire. Ce bail est donc régi par les dispositions du code civil. Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui en a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention et de payer le prix du bail au terme convenu. En l'espèce, M. [Z] [Q] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, la dette locative de la SARL ESOLA s’élève à la somme de 4 661,08 € (soit la somme de 4 944,78 € figurant sur le décompte, diminuée d'un montant de 283,70 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Le montant de 6 369,08 € demandé à l’audience ne pourra toutefois pas être pris en compte en vertu du principe du contradictoire, M. [Z] [Q] ne démontrant pas que cette nouvelle demande ait été portée à la connaissance de la défenderesse et que ce montant comprend uniquement des indemnités d’occupation, la date exacte du départ de la locataire n’étant pas justifiée. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de la somme de 4 661,08 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 octobre 2024 pour la somme de 3 282,37 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il résulte des dispositions des articles 1224 à 1230 du Code civil, que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. En espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient en son article VIII une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, notamment, en cas de défaut de paiement du loyer , des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge. Le commandement de payer délivré le 22 octobre 2024, étant resté infructueux pendant une durée de deux mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties sont réunies au 23 décembre 2024. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SARL ESOLA succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, la SARL ESOLA sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE le désistement de M. [Z] [Q] de sa demande d’expulsion ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail conclu le 10 octobre 2022 entre M. [K] [S] et la S.A.R.L ESOLA concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ; CONDAMNE la SARL ESOLA à verser à M. [Z] [Q] la somme de 4 661,08 € (décompte arrêté au 1er octobre 2025, mois d’octobre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 3 282,37 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE la S.A.R.L ESOLA à verser à M. [Z] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE les parties du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SARL ESOLA à verser à M. [Z] [Q] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL ESOLA aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de congé ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.