Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 11 juin 2026 — n° 23/03903

Débats à l’audience publique du 07 AVRIL 2026 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Prononcé du jugement fixé au 11 JUIN 2026. Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe. --------------- ENTRE : Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES DEMANDEUR. D’UNE PART ET : Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice, la SARL MOREL HENRY IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 380 778 407, dont le siège social est sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES DEFENDERESSE. D’AUTRE PART ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits, procédure et prétentions des parties Monsieur [B] [V] est propriétaire non-occupant d'un appartement situe au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1]. Le cabinet MOREL-HENRY Immobilier en est le syndic. En 2019, un affaissement des planchers en partie commune ainsi que la présence de champignons lignivores ont été constates, affectant directement l'appartement de M. [V] situe au rez-de-chaussée. Lors de l'assemblée générale du 22 juillet 2019, les copropriétaires ont voté à l'unanimité des travaux conservatoires. Lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2019, la société ITCE a été désignée maitresse d'œuvre pour le remplacement et le renforcement du plancher bas de l'immeuble ainsi que le remplacement des réseaux. Lors de l'assemblée générale du 26 mars 2021, le syndic a informé les copropriétaires que les appartements du rez-de-chaussée, dont celui de M. [V], seraient inaccessibles pendant la durée des travaux estimée à six mois, pour un cout total de près de 160 000 euros. Deux résolutions ont été soumises au vote soit : - la résolution n°15 - Indemnité pour trouble de jouissance : M. [V] avait sollicité une indemnité de relogement de 650 euros par mois pendant six mois, soit 3 900 euros TTC. La résolution précisait expressément que cette somme ne pourrait être revue à la hausse. Apres délibération, cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (520/1000 tantièmes contre, 480/1000 pour). la résolution n°18 - Financement des travaux :L'assemblée générale a validé le financement des travaux pour un montant total de 159 461,06 euros TTC, comprenant notamment un poste intitulé "Indemnité M. [V] : 3 900 euros TTC". Cette résolution a été adoptée à l'unanimité (1000/1000 tantièmes). Les travaux ont débuté en septembre 2021 pour une durée prévisionnelle de six mois, soit une réception initialement prévue en février-mars 2022. Le syndic a informé les copropriétaires que cette réception était reportée au mois d'avril 2022. Lors de l'assemblée générale du 23 mai 2022, il a confirmé que les travaux n'étaient pas encore achevés. Au 21 mars 2022, les travaux restant à réaliser ne portaient plus que sur des réserves esthétiques affectant les seules parties privatives de M. [V] : habillage de tuyaux, pose de faïence, luminaires, reprises de peinture, vitrification de parquet endommage par le maitre d'œuvre, liseré de corniche. Au 20 mai 2022, quelques réserves demeuraient, dont la faïence en attente de livraison. Les travaux ont été définitivement réceptionnés courant mai 2023, permettant à M. [V] de mettre son appartement en location. Un bail a été signe le 5 mai 2023 pour un loyer mensuel de 835,04 euros. Par courrier recommande du 23 juin 2022, M. [V] avait alerté le syndic sur l'impossibilité de louer son appartement du fait des travaux en cours.

MOTIFS DE LA DECISION Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à * dire et juger +, * donner acte + ou * constater +, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions. A. Sur la responsabilité du syndicat L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du syndicat des copropriétaires une responsabilité de plein droit pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. Cette responsabilité ne suppose pas la démonstration d'une faute : il suffit d'établir que le dommage trouve son origine dans les parties communes. Cette responsabilité s'étend aux troubles causes aux parties privatives par l'exécution de travaux sur les parties communes, ainsi qu'aux préjudices résultant d'un retard dans l'exécution de ces travaux. Elle couvre également les fautes des constructeurs mandatés par le Syndicat pour la réalisation des travaux, le Syndicat disposant en ce cas d'une action récursoire à leur encontre. Les décisions prises en assemblée générale s'imposent à l'ensemble des copropriétaires, y compris a ceux qui ont voté contre ou étaient absents. Elles sont immédiatement exécutoires sauf disposition contraire. Le procès-verbal, acte sous seing privé régulièrement établi et signé, fait foi des constatations qu'il contient. Cette force obligatoire ne saurait toutefois priver un copropriétaire de son droit d'engager la responsabilité légale de plein droit du syndicat devant le juge. L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise en effet chaque copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Le refus d'une indemnité en assemblée générale ne vaut pas extinction de la responsabilité civile du syndicat fondée sur la loi. Pour être réparable, un préjudice doit être certain, direct, personnel et légitime. S'agissant d'une perte de gains locatifs, il appartient au demandeur de démontrer que son bien aurait effectivement été mis en location en l'absence des travaux et que la perte invoquée présente bien le caractère de certitude requis. Un préjudice purement éventuel ou reposant sur une intention non établie ne peut ouvrir droit à réparation. 1. Sur la portée de la résolution n°15 et la recevabilité de l'action La résolution n° 15 du 26 mars 2021 a expressément rejeté la demande d’indemnisation formée par M. [V] au titre du trouble de jouissance, en précisant que le montant sollicité ne pourrait faire l’objet d’aucune réévaluation à la hausse. M. [V] soutient néanmoins que cette indemnité aurait été implicitement adoptée dans le cadre de la résolution n° 18, laquelle mentionne, au sein du budget global des travaux voté à l’unanimité, un poste intitulé « Indemnité M. [V] : 3900 euros TTC ». Cet argument ne saurait prospérer. En effet, la résolution n° 15 était spécifiquement et nominativement consacrée au principe même de l’indemnisation de M. [V]. À l’inverse, la résolution n° 18 avait pour seul objet la détermination du plan de financement des travaux. La présence du poste litigieux s’explique par une anticipation rédactionnelle du syndic lors de l’établissement des convocations, celui-ci ayant intégré cette ligne budgétaire avant que l’assemblée ne rejette expressément, par la résolution n° 15, le principe de l’indemnisation. Une telle erreur de présentation ne saurait valoir adoption implicite d’un principe que la même assemblée venait précisément de refuser, la règle spéciale prévalant sur la règle générale. Il convient toutefois de circonscrire la portée de la résolution n° 15.