Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 12 juin 2026 — n° 24/04522

* * * FAITS ET PROCÉDURE L'acte de vente prévoyait la constitution d'une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 1] afin de permettre à M. [D] d'accéder à son fonds à pied ou en voiture et sa desserte en eau, électricité et en télécommunication, ainsi que l'évacuation des eaux usées. A l'occasion de sa vente par la société SICB à la société Sudimmo, la parcelle n° [Cadastre 1] a été divisée en plusieurs parcelles n° 1788 à 1794. Mme [R], devenue propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2] en 1988, l'a revendue le 28 février 2020 à la société SMBP. L'acte rappelle celui du 16 décembre 1982 qui a constitué au profit de ce fonds une servitude de passage sur le fonds cadastré section D numéro [Cadastre 1]. Le fonds servant est actuellement constitué par la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 3], issue de la parcelle numéro [Cadastre 1], située [Adresse 4]. La société SMBP a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) aux fins de condamnation, sous astreinte, à rétablir la= servitude en supprimant le portail motorisé, ainsi que le dispositif destiné à limiter la hauteur de franchissement à 2 mètres et à réaliser les travaux permettant de porter la largeur de la rampe d'accès à sa parcelle de 2,80 mètres à 3,80 mètres, hors trottoirs, conformément aux prévisions de l'acte constitutif de la servitude. Elle a en outre sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle a sollicité, avant dire droit, l'organisation d'une mesure d'instruction. Par jugement du 9 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Melun a constaté l'extinction par son non-usage trentenaire de la servitude conventionnelle de passage et débouté la société SMBP de l'ensemble de ses demandes. Il a en outre condamné la société SMBP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société SMBP a interjeté appel de ce jugement. Le syndicat des copropriétaires lui ayant remis aux anciens propriétaires la télécommande permettant l'ouverture du portail installé par le syndicat des copropriétaires, la société SMBP ne sollicite l'infirmation du jugement qu'en ce qu'il a constaté l'extinction de la servitude et demande à la cour d'interdire au syndicat des copropritaires de s'opposer à l'exercice de la servitude conventionnelle de passage qui s'exerce depuis l'entrée du parking de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] jusqu'au portail d'accès à la parcelle numéro [Cadastre 2] par la voie de circulation du parking. Elle réclame en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour contester l'extinction de la servitude conventionnelle de passage instituée par l'acte du 16 décembre 1982, elle invoque un projet d'acte de 1986 entre Mme [R], alors propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2], et la société Sudimmo qui prévoyait que 'Pour tenir compte des modifications apportées à la voie sur laquelle était prévue l'exercice du droit de passage défini dans l'acte de vente du 16 décembre 1982, les parties conviennent que ce droit (en ce compris celui relatif aux canalisations) s'exercera désormais sur le tracé de la nouvelle voie, telle que celle-ci figure sur le plan dressé par Monsieur [W], géomètre-expert, demeuré annexé aux présentes après mention'.

MOTIFS DE L'ARRÊT Considérant que la société SMBP ne demande pas à la cour de constater l'existence d'une nouvelle servitude, distincte de celle qui avait été instituée par l'acte du 16 décembre 1986, mais soutient seulement que l'assiette de cette servitude a été modifiée d'un commun accord entre les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant qui avait modifié son projet de construction ; qu'aucune demande nouvelle n'ayant été formée par la société SMBP, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ; Considérant qu'il est constant qu'une servitude conventionnelle de passage a été constituée par l'acte du 16 décembre 1982 pour permettre l'accès de la parcelle numéro [Cadastre 4] par la parcelle numéro [Cadastre 5] selon un tracé, défini par le plan annexé à l'acte, empruntant sur l'emplacement d'un parking aérien une voie en forme de fer à cheval ; qu'il est également constant que le tracé de cette voie a été modifié par le propriétaire du fonds servant, qui était alors la société Sudimmo, à la suite d'une modification de son projet immobilier, 'pour des raison financières' ainsi que l'indique la demande de permis de construire modificatif, qui prévoyait de réduire le nombre d'emplacement de stationnement en sous-sol et d'augmenter celui en surface ; que si le projet d'acte, établi en 1986, modifiant l'assiette de la servitude n'a pas été signé, l'existence d'un accord entre les parties en vue de cette modification résulte des éléments de la cause, notamment l'impossibilité matérielle de l'exercice du droit de passage sur l'assiette originellement prévue et le fait que le propriétaire du fonds dominant utilise depuis 1984 un nouveau passage correspondant à celui défini par le projet d'acte modificatif de la servitude, ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires qui a écrit, en page 2 de ses conclusions d'appel, que 'dès 1984, le passage en cause (défini par l'acte du 16 décembre 1986) a été supprimé au profit d'un autre passage' ; qu'il est ainsi établi que le propriétaire du fonds dominant, pour tenir compte de la nouvelle situation des lieux, et donc à la demande du propriétaire du fonds servant, a exercé son droit en empruntant, depuis 1984, une assiette compatible avec cette situation ; qu'il en résulte l'existence d'un accord entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant, modifiant l'assiette de la servitude instituée par l'acte du 16 décembre 1986 ; qu'en conséquence, la société SMBP justifiant par la production d'attestations l'existence, depuis moins de trente ans, d'actes de passage conformes aux nouvelles modalités d'utilisation du passage, il convient d'infirmer le jugement qui a constaté l'extinction du droit de passage litigieux ; qu'il n'y a pas lieu, à titre préventif, d'interdire au syndicat des copropriétaires de s'opposer à l'exercice du droit de passage dont bénéficie le fonds de la société SMBP ; Considérant que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément de nature à établir le non-usage trentenaire de l'assiette de la servitude avec une emprise de 3,80 mètres ; que sa demande tendant à constater l'extinction partielle de la servitude et à sa réduction à une emprise de 2,80 mètres doit donc être rejetée ; Considérant que la société SMBP ne conteste pas, à l'exception de son assiette, que les autres modalités de la servitude conventionnelle ont été maintenues et, notamment, que celle-ci 'est exclusivement réservée aux piétons et aux voitures particulières, à l'exception de tous camions ou voitures commerciales et uniquement pour desservir le pavillon...' ; qu'il n'y a donc pas lieu de rappeler ces modalités ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement LA COUR, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4], fondée sur l'existence d'une demande nouvelle ; Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il constate l'extinction par non-usage trentenaire de la servitude de passage conventionnelle instituée par l'acte du 16 décembre 1982 ; Statuant à nouveau, Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande tendant à constater l'extinction de la servitude conventionnelle instituée par l'acte du 16 décembre 1982 et de ses autres demandes ; Rejette les autres demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] et le condamne à payer à la société SMBP la somme de 2 000 euros ; Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Heusèle conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,