Tribunal judiciaire, pc civil referes, 15 juin 2026 — n° 25/00126

EXPOSÉ DU LITIGE L’E.P.I.C. [S] a donné à bail à M. [O] [Y] [N] et Mme [H] [T] épouse [N] un appartement à usage d’habitation situé au 39 rue Pasteur 57700 HAYANGE par contrat du 13 novembre 2014, moyennant un loyer mensuel de 338,84 euros et 78,10 euros de provision sur charges. Par convention de divorce par consentement mutuel sous seing privé contresignée par avocats déposée le 4 décembre 2021, les locataires ont divorcé et M. [O] [Y] [N] est demeuré seul occupant du logement susvisé. Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [S] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025. Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 17 avril 2025, l’E.P.I.C. [S] a ensuite fait assigner M. [O] [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville statuant en référé aux fins de voir : - déclarer son action recevable, - constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 13 novembre 2014 par l’effet du jeu de la clause résolutoire, En conséquence, - ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que tous occupants de son chef du logement susvisé, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux, - condamner par provision le locataire au paiement de la somme de 3.578,20 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 1er avril 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, - fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 522,10 euros, - le cas échéant, autoriser d’ores et déjà le bailleur à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges, - au besoin, condamner le locataire à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle de 522,10 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles, En tout état de cause, - condamner le locataire à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner le locataire aux entiers frais et dépens, dont les coûts des significations du commandement de payer et de l’assignation, - rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, - rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat. L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 29 avril 2025. Par décision en date du 31 décembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [O] [Y] [N]. Aux termes de ses dernières écritures transmises à l’audience du 3 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’E.P.I.C. [S] maintient ses demandes initiales en actualisant la dette locative à la somme de 1.625,59 euros (selon décompte arrêté au 27 février 2025), l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 780,39 euros et la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 400 euros. Par conclusions du 1er avril 2026, reçues au greffe le 2 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RÉSILIATION - Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l’E.P.I.C. [S] justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par lettre recommandée dont l’accusé de réception est daté du 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La demande est donc recevable. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Le bail conclu le 13 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.935,68 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025. - Sur l'expulsion En vertu de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à quitter les locaux. L'article L. 412-1 du même Code dispose que l'expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux. L’expulsion de M. [O] [Y] [N] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT - Sur les charges et loyers impayés En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Selon l’article L741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l’espèce, l’E.P.I.C. [S] produit un décompte aux termes duquel M. [O] [Y] [N] reste devoir la somme de 2.179,83 euros à la date du 1er avril 2026. Il ressort par ailleurs de ce décompte qu’une dette d’un montant de 2.980,46 euros a été admise en non-valeur. Toutefois, il ressort du tableau des créances annexé à la décision de la Commission de surendettement du 31 décembre 2025 que la créance détenue par l’E.P.I.C. [S] d’un montant de 5.506,25 euros, arrêtée au 30 octobre 2025, a fait l’objet d’un effacement. Il est constant que l’E.P.I.C. [S] n’a pas contesté cette décision. Il résulte par conséquent du décompte actualisé que l’effacement de la dette locative n’a pas été intégralement pris en compte. Le montant pris en compte au titre de l’arriéré locatif et celui pris en compte au titre de l’effacement de la dette sont cumulativement inférieurs au montant retenu par la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle dans sa décision du 31 décembre 2025. Il y a lieu de constater dans ces conditions que l’E.P.I.C. [S] ne détient pas de créance locative à l’encontre de M. [O] [Y] [N] au regard de l’effacement de la dette locative par la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle. - Sur l'indemnité d'occupation M. [O] [Y] [N] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. M. [O] [Y] [N] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la présente ordonnance à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 780,39 euros. III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT Aux termes de l’article 24 VIII de la loi précitée, « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprendra son plein effet dans le cas contraire. ». En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle a imposé le 31 décembre 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [O] [Y] [N]. Il n’est fait état d’aucune contestation formée contre cette décision. Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu'au 31 décembre 2027, dans les conditions prévues au dispositif. Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à M.

CONSTATONS l’effacement de la dette locative au 31 octobre 2025 ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire jusqu'au 31 décembre 2027 ; RAPPELONS que si M. [O] [Y] [N] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS qu'à défaut de paiement à l'échéance du montant du loyer courant, majoré des charges : * la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 1er avril 2025 ; * il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [O] [Y] [N] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé 39 rue Pasteur 57700 HAYANGE, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; * M. [O] [Y] [N] sera condamné à payer à l’E.P.I.C. [S] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 780,39 euros, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS M. [O] [Y] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DISONS n’y avoir lieu à ordonner la transmission de la présente décision au représentant de l’État ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 15 juin 2026, en application du troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière. La greffière, Le juge,