Tribunal judiciaire, pc civil referes, 15 juin 2026 — n° 26/00078

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2018, l’Etablissement public [L] a donné à bail à Mme [Q] [H] et M. [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé 39 avenue de Douai à 57100 THIONVILLE pour un loyer mensuel initial de 359,96 euros outre une provision de charges de 223,73 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement public [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers par acte de commissaire de justice du 20 février 2025. Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 janvier 2026, l’Etablissement public [L] a fait assigner Mme [Q] [H] et M. [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir: - Constater la résiliation du bail à compter du 21 avril 2025 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ; - Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Q] [H] et M. [G] [H] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; - Dire que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique ; - Condamner solidairement Mme [Q] [H] et M. [G] [H] à payer au demandeur la somme provisionnelle de 4.589,39 euros (loyers et charges impayés, suivant décompte actualisé arrêté au 16 janvier 2025) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - Condamner solidairement Mme [Q] [H] et M. [G] [H] à payer à compter du 1er mai 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 448,56 euros identique au montant du loyer (hors provisions pour charges) qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêt à compter de sa date d’exigibilité ; - Dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM ; - Condamner solidairement Mme [Q] [H] et M. [G] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 20 février 2025, la présente assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision ; - Constater l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2026. L’établissement public [L], représenté par Mme [X] dûment munie d’un pouvoir, a produit un décompte actualisé au 2 avril 2026, fixant sa créance à la somme de 3.117,08 euros. Il fait état d’un accord sur la mise en place de délais de paiement par des versements mensuels de 300 euros, en plus du loyer courant. M. [G] [H], présent à l'audience, indique s’être acquitté du paiement du loyer du mois de mai 2026. Il fait état de problèmes de santé l'ayant mis dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle. Mme [Q] [H] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026, puis prorogée au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, [L] a comparu représenté par Mme [X] dûment munie d’un pouvoir. M. [G] [H] a comparu personnellement à l’audience. En revanche, Mme [Q] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement citée conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire. I. SUR LA RÉSILIATION Sur la recevabilité de la demande L’assignation ayant été délivrée le 20 janvier 2026, l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l'audience. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 21 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience du 7 avril 2026. Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. En l’espèce, la saisine de la caisse d'allocations familiales (CAF) a été réalisée le 28 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 20 janvier 2026. L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable. Sur le bien-fondé de la demande L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Le commandement de payer ayant été signifié le 20 février 2025, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le demandeur produit à l’appui de ses demandes le contrat de location et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 3.117,08 euros suivant décompte arrêté au 2 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Le contrat contient une clause résolutoire (article 5 : Début et fin de location – Résiliation) et un commandement de payer visant cette clause, signifié le 20 février 2025, pour la somme en principal de 3.017,54 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2025. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF En application des conditions financières du contrat, le locataire s’oblige à payer par tout moyen à sa convenance au bailleur, le loyer mensuellement et à terme échu, avant le 5 de chaque mois. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. En outre, par application de l'article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l'exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires. L’Etablissement public [L] produit un décompte aux termes duquel Mme [Q] [H] et M. [G] [H] restent devoir la somme de 3.117,08 euros à la date du 2 avril 2026. Les époux [H] n’apportent aucun élément pour contestent la dette, tant dans son principe que dans son montant. Ils seront donc condamnés solidairement à verser à l’Etablissement public [L] cette somme de 3.117,08 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (20 février 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, les parties font état d'un accord sur la mise en place de délais de paiement d’un montant de 300 euros en plus du loyer courant. Au regard de ces éléments et des propositions de règlements sollicitées, Mme [Q] [H] et M. [G] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 10 mensualités de 300 euros chacune et une 11e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [Q] [H] et M. [G] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [Q] [H] et M.

CONSTATONS la résiliation du contrat conclu le 25 janvier 2018 entre l’Etablissement public [L], d’une part, et Mme [Q] [H] et M. [G] [H], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 39 avenue de Douai, Appt 12 à 57100 THIONVILLE, à compter du 21 avril 2025 ; CONDAMNONS solidairement Mme [Q] [H] et M. [G] [H] à verser à l’Etablissement public [L] à titre provisionnel la somme de 3.117,08 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer (20 février 2025) ; AUTORISONS Mme [Q] [H] et M. [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 300 euros chacune et une 11e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [Q] [H] et M. [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Etablissement public [L] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [Q] [H] et M. [G] [H] soient condamnés à verser à l’Etablissement public [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 448,56 euros chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS in solidum Mme [Q] [H] et M. [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DISONS n'y avoir lieu à statuer concernant les frais à exposer pour l'exécution de la présente décision ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 15 juin 2026, en application du troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Mme Anne ROUX greffière. La greffière, Le juge,