Cour d'appel, chambre 3 a, 15 juin 2026 — n° 25/02768

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous-seing privé du 1er décembre 2015, M. [J] [Y] a donné en location à Mme [B] [L] un logement situé en rez-de-chaussée, [Adresse 3], moyennant un loyer de 425 euros, outre 30 euros de provision sur charges. M. [Y] a vendu l'immeuble à la Sci Kma le 21 mars 2018. Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la Sci Kma a fait délivrer à Mme [L] un congé pour reprise avec effet au 30 novembre 2024, précisant que la reprise était effectuée au bénéfice de M. [R] [H], associé gérant de la Sci Kma, demeurant au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 4] à Haguenau. Par acte de commissaire de justice délivré le 3 décembre 2024, la Sci Kma a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, sollicitant de voir valider le congé, constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Mme [L], la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 455 euros jusqu'à évacuation complète des lieux, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse a soutenu que le motif du congé était parfaitement valable, précisant que l'appartement occupé par Mme [L] disposait d'une pièce en plus, comparé à celui de M. [H], ainsi que d'une terrasse. Mme [L] a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de la Sci Kma au paiement d'une somme de 1 275 euros en réparation de son préjudice moral. Elle a soutenu que le congé délivré n'était pas valide au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que l'appartement occupé par M. [H] avait exactement la même superficie que le sien, de sorte que le motif allégué lié à la nécessité de disposer d'un appartement plus grand était faux. La défenderesse a fait valoir que le congé avait été donné au regard de ses demandes effectuées à l'endroit du bailleur concernant la régularisation des charges locatives et du fait qu'elle atteindra prochainement la limite d'âge à compter de laquelle le bailleur ne pourra plus lui donner congé. Par jugement du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré recevable la demande de la Sci Kma, - validé le congé délivré le 15 mai 2024 par la Sci Kma à Mme [L] relativement au bail conclu le 1er décembre 2015 et portant sur le logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à Haguenau, - dit que Mme [L] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er décembre 2024, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges, - condamné Mme [L] au paiement de cette indemnité à la Sci Kma du 1er décembre 2024 au jour de l'évacuation complète des lieux avec remise des clefs au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue, - ordonné l'évacuation de Mme [L] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à [Localité 1], dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, - accordé à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l'expulsion de Mme [L], - débouté la Sci Kma de sa demande en suppression du délai légal d'évacuation, - débouté Mme [L] de sa demande en dommages et intérêts, - dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, - déclaré le jugement exécutoire de droit à titre provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter, - condamné Mme [L] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l'assignation. Pour statuer ainsi, le juge a retenu que le bailleur était une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus et qu'elle pouvait exercer la reprise au profit de l'un de ses associés, en l'occurrence M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le périmètre de saisine de la cour : Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. Selon l'article 954 du même code, les conclusions d'appel (...) doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (...) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. (...) La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. En l'espèce, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement déféré ayant validé le congé pour reprise et, statuant à nouveau, de débouter le bailleur de toutes ses fins et conclusions. A l'appui de ses prétentions, elle conteste le motif allégué du congé pour reprise et soutient qu'il constitue une fraude aux droits de la locataire. Il en résulte que la cour est bien saisie d'une prétention dirigée à l'encontre du congé pour reprise et qu'il lui appartient d'examiner le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Sur le congé pour reprise : En vertu des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. L'article 13 de la même loi dispose que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées : lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés, lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision. En l'espèce, il est établi que la Sci Kma est constituée entre M. [N] [F] [H] et son fils, M. [R] [H], de sorte qu'elle pouvait légalement délivrer à Mme [L] un congé pour reprise au bénéfice de M. [R] [H], associé gérant, en application des dispositions précitées. S'agissant du motif du congé, l'acte délivré à l'appelante le 15 mai 2024 mentionne que M. [R] [H] souhaite reprendre le logement au motif qu'il a besoin d'un logement plus grand du fait de la naissance d'un nouvel enfant. L'intimée prouve, par la production du livret de famille, que la naissance du deuxième enfant de M. [R] [H] est intervenue le 16 mai 2024, conformément aux termes du congé. Par ailleurs, si le logement occupé par la famille [H] au 1er étage du même immeuble est d'une superficie égale à celui donné en location à Mme [L], il est également démontré par la fourniture des plans des deux appartements que la configuration de l'appartement occupé par l'appelante au rez-de-chaussée est différente en ce qu'il dispose d'une cuisine fermée et de quatre pièces principales distinctes pouvant être investies comme chambres à coucher alors que celui du 1er étage dispose d'une cuisine ouverte sur salon et de trois autres pièces distinctes. Il en résulte que si le qualificatif « plus grand » mentionné dans le congé peut apparaître inadapté ou ambigu, il n'en est pas pour autant mensonger ou frauduleux dans la mesure où les deux appartements ne sont pas exactement similaires et que M. [H] justifie d'un motif légitime à occuper l'appartement du rez-de-chaussée du fait de l'agrandissement de sa famille. En tout état de cause, le fait que M. [R] [H] soit propriétaire d'un autre bien immobilier dans le même immeuble ne rend pas le congé dépourvu d'un caractère réel et sérieux puisqu'il peut choisir librement le bien sur lequel il exerce son droit de reprise pour y loger sa famille. Le différend ayant opposé les parties au sujet des charges locatives et des nuisances imputées à la locataire ne permet nullement de caractériser l'existence d'une fraude, qui ne se présume pas. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet de retenir que le bailleur aurait pour dessein de relouer l'appartement à un tiers ou de contourner les dispositions protectrices applicables aux locataires de plus de 65 ans, étant précisé que Mme [L] était âgée de 62 ans au 30 novembre 2024, date d'échéance du bail. Enfin, la précarité de la situation financière de Mme [L] est sans incidence sur le caractère réel et sérieux du motif invoqué par le bailleur pour récupérer l'usage de son bien. Il en résulte que la contestation soulevée par l'appelante à l'encontre du congé pour reprise n'est pas justifiée. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé pour reprise délivré le 15 mai 2024, condamné Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation et ordonné son expulsion. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, l'appelante ne justifie d'aucune faute imputable à la Sci Kma, le bailleur justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, Mme [L] sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera fait droit à la demande de la Sci Kma sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, DEBOUTE Mme [B] [L] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [B] [L] à payer à la Sci Kma la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [B] [L] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente