Cour d'appel, 1ère chambre civile, 15 juin 2026 — n° 25/04872

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat de bail du 5 avril 2023, la SA Clairsienne, devenue la société Domofrance suivant acte de fusion-absorption du 18 juin 2025, a donné à bail à Mme [J] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel net de 623,61 euros outre une provision sur charges de 86,68 euros. Le 8 avril 2024, à la suite de loyers étant demeurés impayés, la société Clairsienne a fait délivrer à la locataire un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 4.148,29 euros et lui a fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative. 2. Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, à défaut de régularisation complète de la dette postérieurement au commandement, la société Clairsienne a fait assigner Mme [R], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux, condamner Mme [R] à la somme de 3.871,47 euros outre le paiement d'une indemnité d'occupation et à une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier, pour un montant de 91,44 euros arrêté au 10 avril 2025. 3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 26 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté, à la date du 9 mai 2024, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 et liant la société anonyme Clairsienne à Mme [R], concernant le bien à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 3] ; - ordonné en conséquence à Mme [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut pour Mme [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme Clairsienne pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - rejeté la demande de suppression du délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le surplus des demandes - rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel la somme de 729,30 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 11 juillet 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; - condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération des lieux ; - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 805,06 euros ; - dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ; - condamné Mme [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; - condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les plus amples demandes des parties ; - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 4.

MOTIFS DE LA DÉCISION. I Sur le montant de la dette. 11. L'appelante rappelle que le commandement de payer en date du 8 avril 2024 la concernant mentionnait un arriéré locatif d'un montant de 3.871,47 €, mais qu'il n'a été retenu par le premier juge que celui de 729,30 €, notamment du fait d'un accord entre les parties au litige en date du 22 avril 2024. 12. Elle affirme qu'au 7 octobre 2025, la dette locative ne s'élevait plus qu'à la somme de 804,17 €, réglant le loyer courant et continuant d'apurer sa dette, qu'il resterait au jour des débats un solde de 1.011,59 €, outre que suite au signalement de la dette locative, la CAF a suspendu l'aide au logement, soit un montant total de 993,26 € entre décembre 2025 et mars 2026 et un reste dû selon ses dires de 17,62 €. 13. Elle souligne la modicité de la somme restant en jeu et considère que la mise en oeuvre de la clause résolutoire est disproportionnée, qu'elle est de bonne foi, que sa situation financière s'est stabilisée. 14. Elle précise être employée, percevoir un salaire mensuel d'un montant de 1.740,34 €, avoir 3 enfants à charge, percevoir de ce fait un montant total de la CAF de 1.279,76 €, soit un montant de revenu total de 3.020,10 €. 15. Elle fonde ainsi sa demande de délais pour régler le solde restant dû sur un délai de 36 mois en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 16. La société Domofrance entend pour sa part que le montant de l'arriéré locatif soit fixé à la somme de 2.910,07 € au vu de son décompte du 16 mars 2026,remettant en cause la déduction opérée par son adversaire du montant des allocations logement suspendu des sommes dues. 17. Elle ne s'oppose pas à ce qu'il soit alloué des délais de paiement à son adversaire, sollicitant cependant qu'il soit prévu une clause de déchéance du terme et l'expulsion de la locataire à défaut de paiement d'une seule échéance du loyer courant ou des mensualités de règlement de l'arriéré locatif 7 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception infructueuse. *** 18. L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]'. L'article 24 I de cette même loi mentionne que 'I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.' L'article 24 V de cette même loi précise que 'V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.' L'article 1353 du code civil prévoit que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' 19. La cour constate, s'agissant du montant de la dette locative, qu'il n'est justifié par Mme [R] à propos des paiements dont elle se prévaut afin de justifier des déductions qu'elle oppose à son bailleur uniquement du virement en date du 5 mars 2026 d'un montant de 330 € (pièce 12 de cette partie), élément qui est repris par le décompte en date du 16 mars 2026 de la partie intimée (pièce 11 de cette partie). 20. Il s'ensuit que le montant de l'arriéré locatif doit être arrêté à la somme de 2.910,07 €, le fait que l'allocation logement soit suspendue ne pouvant être imputé du montant restant dû, faute qu'il soit établi que cette prestation sociale doive être versée à l'avenir par l'organisme en charge de son attribution. Mme [R] sera donc condamnée à verser ce montant à son adversaire. 21. En ce qui concerne la résiliation du bail, il y a lieu de constater l'accord des parties sur ce point, notamment en ce que la preneuse remplie les conditions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité.

PAR CES MOTIFS. La Cour, INFIRME l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 septembre 2025, sauf en ce qu'il a constaté au 9 mai 2024, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 entre la société Clairsienne, aux droits de laquelle vient la société Domofrance, et Mme [R], concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 6] ; Statuant à nouveau dans cette limite, FIXE l'arriéré de payement locatif de Mme [R], ci-après le locataire ou la partie défenderesse, envers la société Domofrance à la somme de 2.910,07 Euros représentant le montant de l'arriéré locatif arrêté le 16 mars 2026 ; CONDAMNE par conséquent Mme [R] à payer cette somme à la société Domofrance ; DIT que l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail est suspendu par le plan d'apurement décrit ci-après et entrant en vigueur à compter de la notification de ce jugement : Mme [R] devra régler mensuellement à la société Domofrance la somme de 81 Euros en plus de son loyer pendant 35 mois, le solde le trente-sixième mois, sauf plan de surendettement ou meilleur accord entre les parties ; RAPPELLE que la bonne exécution de ce plan suspend les procédures d'exécution ainsi que les majorations d'intérêts ou pénalités encourues et que si le passif est réglé au terme du plan arrêté ci-avant, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ; DIT qu'à défaut de payement d'une seule mensualité d'arriéré et de loyer courant, et sauf meilleur accord entre les parties ou plan de surendettement, la clause résolutoire du bail reprendra son effet avec possibilité pour le bailleur d'expulser la personne locataire avec, au besoin, le recours à la force publique, ce 7 jours après réception d'une lettre recommandée accusé de réception de mise en demeure en ce sens du bailleur au locataire ; DIT qu'à défaut de payement d'une seule mensualité d'arriéré et de loyer courant, le solde de l'entier arriéré locatif deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE le locataire à verser la somme de 805,06 Euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle en cas de non-respect des délais grâce prévus ci-avant, la dite indemnité commençant à être due à compter du jour du premier incident de paiement et se terminant avec la libération des lieux ; Y ajoutant, REJETTE les demandes faites sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ; CONDAMNE la société Domofrance aux entiers dépens de la présente instance. Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.