Cour d'appel, 1ère chambre civile, 15 juin 2026 — n° 24/01190

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat du 27 mars 2012, M. [I] [L] a donné à bail à M. [H] [S] un lieu d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 450,00 euros outre 18,00 euros de provision à valoir sur les charges. Depuis mars 2022, M. [S] bénéficie d'une mesure judiciaire d'aide à la gestion du budget familial gérée par l'UDAF de la Charente. 2. Par acte du 8 novembre 2022, M. [L], avançant la réalisation par M. [S] d'actes de modification du bien loué sans autorisation et le mauvais entretien du jardin, a fait assigner M. [S] devant le tribunal de proximité de Cognac, aux fins d'obtenir, notamment, la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement mensuellement de la somme de 410 euros au titre du solde du loyer impayé jusqu'au jugement outre une indemnité d'occupation mensuelle de 468 euros jusqu'à la libération des lieux. 3. Par jugement contradictoire / réputé contradictoire du 15 janvier 2024, le tribunal de proximité de Cognac a : - rejeté l'ensemble des demandes présentées par M. [S] ; - prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [S] et M. [L] le 27 mars 2012 ; - dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de cette décision ; - condamné en conséquence la personne locataire à libérer les lieux loués ; - autorisé à défaut d'exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l'expulsion de ce locataire ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique ; - autorisé le bailleur à transporter les meubles restant dans le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques du locataire ; - fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; - condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; - condamné la personne locataire à verser la somme de 468 euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; - rejeté la demande présentée par le bailleur au titre des réparations locatives ; - condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [S] aux entiers dépens de la présente instance. 4. M. [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 mars 2024, en ce qu'il a : - rejeté l'ensemble de ses demandes ; - prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [S] et M. [L] le 27 mars 2012 ; - dit que M. [S] sera occupant sans titre des lieux à compter de la date de la présente décision ; - condamné en conséquence la personne locataire à libérer les lieux loués ; - autorisé à défaut d'exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l'expulsion de ce locataire ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique ; - autorisé le bailleur à transporter les meubles restant dans le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques du locataire ; - fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 euros ; - condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; - condamné la personne locataire à verser la somme de 468 euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle entre le 15 novembre 2023 et la date de libération des lieux ; - condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [S] aux entiers dépens de la présente instance. 5. Par dernières conclusions déposées le 17 avril 2026, M.

MOTIFS DE LA DÉCISION. I Sur la demande au titre des arriérés de loyers. 9. M. [S] reproché à la décision attaquée de l'avoir condamné à un arriéré locatif à l'égard de son adversaire d'un montant de 496,76 €. Il affirme que la dette de loyer n'existe plus, la MSA ayant versé au titre du mois de janvier 2024 une somme de 380 € au titre des allocations logements, outre deux versements de son curateur de 101 € et 40 € les 31 janvier et 12 février 2024. 10. Il note que son adversaire a confirmé par mail du 18 septembre 2024 qu'il était à jour de ses loyers et a fait parvenir une quittance du mois d'août 2024. 11. M. [L] affirme que le preneur n'est plus à jour de ses loyers depuis le 1er juillet 2022 et qu'il lui est dû au 7 avril 2026 la somme de 1.295 €. Il s'oppose à ce que le montant de 496,76 € lui ait été réglé, indiquant n'avoir perçu sur cette somme que des règlements de 10,76 € et 40 € les 31 janvier et 12 février 2024, alors que le loyer est payable d'avance au premier jour du terme. *** Sur ce : 12. L'article 1353 du code civil dispose 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' Il est constant qu'en application de ce texte, nulle partie ne peut se faire de preuve à elle-même. 13. La cour constate que M. [S] ne conteste pas l'existence de son obligation à verser un loyer comme sollicité par M. [L], mais affirme s'être acquitté de celui-ci. Il appartient donc à l'appelant de justifier du versement contesté par le bailleur, à savoir celui d'un montant de 380 € qui aurait été effectué par la MSA de la Charente. 14. Or, si M. [S] établit bien qu'il était bénéficiaire d'une allocation logement pour le mois de janvier 2024 pour un montant de 381,91 € (pièce 8 de cette partie), il ne justifie pas en revanche de son versement à son adversaire. 15. Dès lors, il reste dû au titre de la dette objet du litige un montant de 446 €, M. [L] ne remettant pas en cause les versements en date des 31 janvier et 12 février 2024, ni leur imputation sur les montants dont la cour est saisie. 16. La décision attaquée, fondée en son principe, sera néanmoins infirmée en son montant au vu de ces éléments, M. [S] devant être condamné à verser à M. [L] la somme de 446 € au titre de l'arriéré locatif. II Sur la résiliation du bail. 17. M. [S] s'oppose à ce qu'il soit retenu une résiliation du bail au titre d'un défaut de jouissance paisible de sa part, constatant que les griefs avancés par son adversaire datant des années 2013 à 2017, alors que l'assignation a été délivrée le 8 novembre 2022, aucune autre action n'ayant été intentée au préalable. 18. Il estime que c'est parce que le bailleur n'a pas délivré initialement un logement décent, le logement n'ayant pas été déclaré conforme lors du rapport du GIP Charente Solidarité du 24 mai 2022 et que l'intéressé ne souhaite pas se mettre en conformité avec la loi. 19. Il avance que les non-conformités relevées ne résultent pas de son fait, mais des manquements de son adversaire à ses obligations de délivrance et d'entretien, en particulier : - l'absence d'étanchéité de la fenêtre de la cage d'escalier, - la présence de moisissures au rez-de-chaussée, - la présence de traces d'infiltration sur les marches de l'escalier, sur le plafond de l'entrée, de la chambre au rez-de-chaussée, - une lézarde dans les combles, - l'absence de ventilation dans le logement, - l'absence de système de chauffage dans le salon, la cuisine et la chambre du rez-de-chaussée, retirés par le locataire car ils ne fonctionnaient pas, - la présence de fuites au niveau de la baignoire, - une installation électrique non sécurisée, - l'absence de point lumineux dans la chambre, - l'affaissement du parquet à l'étage. 20. Il dénonce l'inertie du propriétaire des lieux, qui n'a pas fait passer d'artisan, alors qu'il encaisse les loyers, en violation avec les articles 1719 et 1720 du code civil. Il entend que son adversaire soit à ce titre débouté de sa demande de résiliation du bail, donc d'expulsion et à ce qu'il soit condamné à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité et à la sécurité des lieux loués. 21. S'agissant du congé pour vendre, il admet que celui-ci a été délivré le 20 juin 2023, qu'il a mis fin au bail le 28 mars 2024, date à laquelle il sollicite qu'il soit prononcé la résiliation du bail. *** Sur ce : 23. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

PAR CES MOTIFS. La Cour, DÉCLARE recevable la demande de délai pour quitter les lieux de M. [S] ; CONFIRME la décision rendue par le tribunal de proximité de Cognac le 15 janvier 2024, sauf en ce qu'il a fixé l'arriéré de payement locatif arrêté au 14 novembre 2023 de M. [S] envers M. [L] à la somme de 496,76 € et condamné par conséquent M. [S] à payer cette somme à M. [L] ; Statuant à nouveau dans cette limite, CONDAMNE M. [S] à régler à M. [L] la somme de 446 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 ; Y ajoutant, REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux de M. [S] ; REJETTE les demandes faites sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile lors de la présente procédure d'appel ; CONDAMNE M. [S] aux entiers dépens de la présente instance. Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.