Cour d'appel, 1ère chambre civile, 15 juin 2026 — n° 24/00513

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat du 27 septembre 2017, la SA Vilogia a donné à bail à Mme [B] [S] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 343,74 euros outre une provision sur charges de 79,60 euros. Par acte du 5 mai 2023, des loyers étant restés impayés, la société Vilogia a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 323,06 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en oeuvre de Ia clause résolutoire et d'avoir à justifier d'une assurance. 2. Par acte du 24 juillet 2023, la société Vilogia a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail aux torts de M. [S], d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 2 265,39 euros au titre de l'arrière locatif, outre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. 3. Par jugement contradictoire du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail conclu le 27 septembre 2017 entre la société Vilogia et Mme [S], relatif au bien sis [Adresse 5], à la date du 5 juillet 2023 ; - condamné Mme [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ; - autorisé, à défaut pour Mme [S] d'avoir volontairement quitté les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux objets du bail conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (440,53 euros par mois), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; - condamné Mme [S] à payer à la société Vilogia la somme de 1 395,40 euros au titre de l'arriéré de loyer à la date du 30 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; - condamné Mme [S] à payer à la société Vilogia à compter du 1er octobre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné Mme [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'état ; - condamné Mme [S] à payer à la société Vilogia la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé l'exécution provisoire. 4.

MOTIFS DE LA DÉCISION. I Sur la demande de résiliation. 12. Mme [S], au visa de l'article 768 du code de procédure civile, met en avant que si le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévu au bail objet du présent litige conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle affirme néanmoins qu'il était sollicité par son adversaire la résiliation de ce contrat et non l'acquisition de cette clause résolutoire. 13. Elle en déduit que la juridiction du premier degré a excédé les demandes dont elle était saisie et que la décision doit être infirmée. *** Sur ce : 14. Il résulte de l'article 4 du code de procédure civile que 'L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'. L'article 5 du même code ajoute que 'Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.' L'article 12 du code de procédure civile dispose 'Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé'. 15. La cour constate qu'il n'est pas contesté que l'assignation en date du 24 juillet 2023 est intervenue suite à un commandement de payer en date du 5 mai 2023, relatif au bail objet du litige. 16. De plus, il était sollicité par le dispositif de l'acte introductif d'instance de 'Constater la résiliation du contrat de location à vos torts' (pièce 3 de la partie intimée page 3). 17. Cette prétention, au vu du jugement rendu, ne peut être interprétée que comme une demande constatation du jeu de la clause résolutoire et non comme une prétention tendant à la résolution du bail. 18. Aucun élément ne permet de retenir une autre interprétation que celle-ci. 19. Dès lors, le premier juge ne saurait avoir statué ultra petita, le moyen soulevé sera donc rejeté et la décision attaquée sera confirmée de ce chef. II Sur la demande de paiement des loyers. 20. L'appelante conteste sa condamnation par la décision attaquée au paiement à son adversaire de la somme de 1.395,40 € en ce que les loyers, charges et indemnités d'occupation mentionnées au décompte du 30 septembre 2023 n'ont pas été appelés par l'envoi de quittances et en l'absence de clause d'indexation contractuelle. *** Sur ce : 21. L'article 1353 du code civil prévoit que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' 22. Il ressort en premier lieu des pièces versées aux débats par la société Vilogia (pièces 6 et 11 de cette partie), que celle-ci a fait parvenir à son adversaire des avis d'échéances entre le mois de mai 2022 et le mois de mars 2026. Ces seuls éléments sont suffisants pour établir l'existence de ces éléments, étant rappelé en outre qu'ils découlent du bail, donc de l'engagement du preneur de régler ses loyers. 23. Par ailleurs, il est mentionné en page 4 du contrat de bail signé entre les parties (pièce 1 de la partie intimée) que le loyer est révisable, donc qu'il est indexé, comme indiqué, étant relevé que les indexations pratiquées ont été en outre exposées lors des avis des mois de décembre 2022, février 2023 et janvier 2024 (pièce 6 de l'intimée). 24. Dès lors, le moyen n'est pas fondé, il sera rejeté et la décision attaquée sera confirmée de ce chef. III Sur les demandes de délais. 1- Sur la demande de délais de paiement. 25. Mme [S] conteste la décision attaquée de ce chef en ce qu'il n'a pas été tenu compte par le premier juge de ce qu'elle n'a qu'une centaine d'euros à régler mensuellement au titre de son loyer du fait de la prise en charge par l'APL d'une partie et de sa réduction de loyer d'un montant de 62,05 €. Elle remarque en outre qu'un rappel important a été effectué par la CAF au mois d'août 2023 et que les versements ont été repris par cet organisme à partir du mois d'octobre. 26. La société Vilogia indique pour sa part que depuis le mois de mars 2025, l'appelante ne semble plus bénéficier de l'APL, qu'elle ne justifie pas des ressources suffisantes pour obtenir le délai sollicité, que la dette locative augmente à présent et que le plan d'apurement arrêté en 2024 n'a pas été respecté de ce fait. *** Sur ce : 27. L'article 24 I, V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose 'I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance.

PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 novembre 2023 ; Y ajoutant, REJETTE les demandes faites en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ; CONDAMNE Mme [S] aux entiers dépens de la présente instance d'appel. Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.