Tribunal judiciaire, chambre 1/section 5, 16 juin 2026 — n° 25/01969

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2023, la SCI ARMS, a renouvelé le bail consenti à la SAS GEMME portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à Saint-Denis, moyennant un loyer renouvelé de 43.750 euros par trimestre, outre les charges et la TVA. Par exploit du 24 juin 2025, la SCI ARMS a fait délivrer à la SAS GEMME un commandement de payer la somme de 120.465,01 euros au titre des arriérés, visant la clause résolutoire figurant au bail. Soutenant que le commandement n'a pas été régularisé, la SCI ARMS, par acte du 14 novembre 2025, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la SAS GEMME aux fins de : - Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire; - Ordonner l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef, sous astreinte, à défaut de départ volontaire dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, ainsi que la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ; - Condamner la SAS GEMME à lui payer à titre provisionnel : - une somme de 285.629,88 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 21 octobre 2025, majorés des charges et indemnités d'occupation, à parfaire, outre les intérêts légaux à compter du 24 juin 2025 ; - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers majorés des charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi, soit 15.922,23 euros par mois hors charges et hors taxes, jusqu'à libération des lieux et remise des clés; - Condamner la SAS GEMME à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Lors des débats, la SCI ARMS maintient ses demandes, en actualisant sa créance au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 354.180,17 euros, terme du 2e trimestre 2026 inclus et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. En réplique aux moyens soulevés en défense, la SCI ARMS conteste avoir manqué à son obligation de délivrance et dément que le preneur ait été empêché d'exploiter. En défense, la SAS GEMME demande au juge des référés de : A titre principal, - Débouter la SCI ARMS de ses demandes, fins et conclusions ; - Ordonner à la SCI ARMS de réaliser les travaux nécessaires pour rendre l'immeuble loué conforme à l'usage contractuellement prévu, dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard ; Subsidiairement, - Accorder à la SAS GEMME un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil ; En tout état de cause, - Condamner la SCI ARMS à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens. En substance, la SAS GEMME fait valoir l'existence de contestations sérieuses sur les sommes réclamées, du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance des locaux conformes à leur destination justifiant une exception d'inexécution et le non paiement des loyers. L'état des privilèges et nantissements de la SAS GEMME en date du 17 octobre 2025 ne porte mention d'aucune inscription. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS Sur les demandes principales Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Par ailleurs, selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail a été délivré le le 24 juin 2025 pour le paiement de la somme en principal de 120.465,01 euros au titre des arriérés. Néanmoins, la SAS GEMME produit un procès-verbal de constat ainsi qu'un rapport d'audit dressés en novembre 2024 dont il ressort que les locaux loués sont dégradés (constat de fissures sur le carrelage et les murs, de fuites des canalisations, de problèmes d'étanchéité et de ventilation). Elle justifie également qu'elle a, par l'intermédiaire de son conseil, interpelé le bailleur sur l'état des locaux par courrier du 15 avril 2025, soit antérieurement à la délivrance du commandement, en invoquant un défaut de jouissance paisible des lieux. La société SCI ARMS y a répondu le 1er mai 2025 également par l'intermédiaire de son conseil, en l'informant qu'elle a missionné un architecte afin de prendre en charge cette situation, et en précisant notamment qu'une entreprise d'assainissement est intervenue le 1er avril 2025 et que le bureau d'études missionné a constaté certaines défaillances sur les réseaux et a sollicité une étude géotechnique. Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse sur la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer, et dès lors, quant à la validité de cet acte. L'appréciation de la régularité de ce commandement de payer, support de la demande en acquisition de la clause résolutoire, excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond. Il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes en acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. S'agissant de la demande de condamnation provisionnelle au titre des arriérés, la SCI ARMS réclame, en produisant le bail, le commandement de payer délivré le 24 juin 2025 et le décompte arrêté au 1er avril 2026, une somme de 354.180,17 euros, terme du 2e trimestre 2026 inclus. Pour contester devoir cette somme, le preneur invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance des locaux conformes à leur destination justifiant le non-paiement des loyers. Or, il ressort de deux procès-verbaux de constat dressés le 18 juillet 2025 et le 28 janvier 2026 et au demeurant non contestés, que les lieux sont achalandés et exploités. Aussi, il est établi que les désordres constatés dans les lieux ne sont pas incompatibles avec leur exploitation et que le preneur est mal fondé à invoquer l'exception d'inexécution du paiement des loyers, qui ne peut être opposée qu’en cas d’impossibilité d'utiliser les locaux loués. Il ne peut Au vu des désordres manifestes affectant les locaux loués, il est néanmoins justifié de n'accueillir que partiellement la demande de condamnation provisionnelle, à hauteur de 150.000 euros. L'étendue des désordres et leur imputabilité, ainsi que leurs conséquences sur l'exploitation des locaux étant en l'état, inconnus, le surplus de la demande se heurte, en l'état, à une contestation sérieuse. En conséquence, la SAS GEMME sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 150.000 euros, qui sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. Au vu des débats et des circonstances de l'espèce, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil d’accorder au preneur, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites sur douze mois, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre. Sur la demande reconventionnelle aux fins de travaux D'après l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, la nature des désordres, leur imputabilité et les travaux réparatoires nécessaire sont inconnus. La demande se heurte donc à d'évidentes contestations sérieuses et doit être soumise au juge du fond. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef. Sur les demandes accessoires Au vu des circonstances de l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes en acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Condamnons la SAS GEMME à payer à la SCI ARMS la somme provisionnelle de 150.000 euros au titre des loyers et charges et taxes dus et impayés au 1er avril 2026, terme du 2e trimestre 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2025 ; Autorisons la SAS GEMME à se libèrer de cette somme en 6 mensualités de 25.000 euros ; Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, selon les mêmes modalités, le premier réglement devant intervenir le mois suivant la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt. Disons n'y avoir lieu sur la demande reconventionnelle aux fins de travaux, Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ; Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 JUIN 2026. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT