Tribunal judiciaire, ppp contentieux général, 16 juin 2026 — n° 25/02902

PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé électroniquement le 3 mars 2022, à effet de la même date, Monsieur [X] [Z], représenté par la société IMMO 33, a consenti à Madame [U] [B] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 640 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 5 euros. Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, Monsieur [X] [Z] a donné à Madame [U] [B] un congé pour vente pour le 2 mars 2025, complété par un avenant du 30 août 2024. Par lettre recommandée déposée le 3 février 2025, Madame [U] [B] a sollicité auprès de la société IMMO 33 que soit fait application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant notamment son relogement en raison de son âge et de ses ressources. En réponse, par lettre recommandée déposée le 6 février 2025, Monsieur [X] [Z] a indiqué ne pas être tenu à cette obligation de relogement, étant lui-même en dessous de ce seuil de ressources. Le 11 mars 2025, Maître [A] [H], commissaire a justice, mandaté par Monsieur [X] [Z], a dressé un procès-verbal de constat faisant état du maintien dans les lieux de Madame [U] [B]. L'échec de la tentative de conciliation entre Monsieur [X] [Z] et Madame [U] [B] a été constaté par Monsieur [S] [F], conciliateur de justice, le 15 mai 2025. Par requête réceptionnée le 3 juin 2025, Monsieur [X] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir l'expulsion de Madame [U] [B]. Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l'audience du 18 novembre 2025, puis après deux renvois à leur demande, l'affaire a été débattue à l'audience du 24 mars 2026. Lors de cette audience, Monsieur [X] [Z], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de : - Le déclarer recevable et bien fondé en sa demande ; - Débouter Madame [U] [B] de sa demande visant à se maintenir dans les lieux ; En conséquence, - Constater la résiliation en date du 2 mars 2025 du bail d'habitation conclu le 28 février 2022, pour donner suite au congé aux fins de vente signifié par commissaire de justice le 26 août 2024 ; - Ordonner l'expulsion de Madame [U] [B] à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Dire et juger qu'il sera dû par Madame [U] [B] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux, et au besoin l'y condamner. En tout état de cause, - Condamner Madame [U] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Madame [U] [B] aux entiers dépens de l'instance ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. S'agissant de la validité du congé pour vente, il se prévaut de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que les ressources du locataire et du bailleur doivent être appréciées à la date de notification du congé. Il précise que Madame [U] [B], qui est âgée de 67 ans, ne produit pas ses avis d'imposition 2025 et 2024 ainsi que le détail des sommes perçues du 26 août 2023 au 26 août 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT - Sur la validité du congé pour vente : L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. En l'espèce, il est constant que Madame [U] [B] a pris à bail le 3 mars 2022 un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] à effet de la même date, appartenant à Monsieur [X] [Z]. Le 26 août 2024, Madame [U] [B] s'est vue signifier un congé pour vendre pour le 2 mars 2025. Le bail précité, conclu le 3 mars 2022 pour une durée de trois ans, a commencé à courir à la même date pour se terminer le 2 mars 2025 à minuit. Ainsi, le congé délivré le 26 août 2024, soit plus de 6 mois avant cette date, est intervenu en temps utile. Par ailleurs, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l'article 15 II précité. En outre, il apparaît que Madame [U] [B] n'a pas accepté l'offre de vente dans le délai légal et qu'elle ne conteste pas la validité du congé délivré. Néanmoins, Madame [U] [B] oppose son âge ainsi que ses ressources afin de bénéficier de la protection prévue par l'article 15 III précité. Madame [U] [B] était effectivement âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat, ayant 66 ans à la date du préavis puisque née le 15 avril 1958. S'agissant de la condition de ressources, il est constant qu'il convient de se baser sur les ressources déclarées à l'administration fiscale, avant tout abattement ou déduction, les 12 mois précédents la notification du congé. Les avis d'imposition établis en 2024 sur les revenus de 2023 et en 2025 sur les revenus de 2024 montrent que les revenus de Madame [U] [B] sont respectivement de 14.032 euros et 15.149 euros, soit inférieurs au plafond fixé par arrêté (22.642 euros pour une personne). Toutefois, Monsieur [X] [Z] soutient que cette disposition n'est pas applicable à Madame [U] [B] en raison de ses ressources annuelles. Aux termes du bail du 3 mars 2022, il apparaît que Monsieur [X] [Z] est seul bailleur, de sorte que seules ses ressources doivent être prises en compte, malgré la composition de son foyer fiscal. Les avis d'imposition établis en 2024 sur les revenus de 2023 et en 2025 sur les revenus de 2024 montrent que ses revenus sont respectivement de 17.372 euros et de 21.835 euros, soit inférieurs au plafond fixé par arrêté (22.642 euros pour une personne). Ainsi, Monsieur [X] [Z] rapporte la preuve de ressources inférieures au plafond précité, faisant que les dispositions de l'article 15 III précité ne sont pas applicables à Madame [U] [B]. Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 3 mars 2025. - Sur l'expulsion : En conséquence de la validation du congé délivré par Monsieur [X] [Z], Madame [U] [B] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le bien loué à compter du 3 mars 2025. Elle sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l'expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement. - Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux : L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. " L'article 412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que " la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. " En l'espèce, les éléments financiers produits par Madame [U] [B] permettent de démontrer qu'elle se trouve dans une situation financière délicate.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour vente notifié en date du 26 août 2024 ; CONSTATE que Madame [U] [B] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 3 mars 2025 ; ORDONNE l'expulsion de Madame [U] [B] et de tous occupants de son chef du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] ; ACCORDE néanmoins à Madame [U] [B] et tout occupant de son chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de trois mois pour libérer les lieux et DIT qu'il est en conséquence sursis à l'exécution de la mesure d'expulsion pendant ce délai ; DIT qu'à défaut pour Madame [U] [B] de libérer volontairement les lieux à l'issue de ce délai, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [U] [B] à compter du 3 mars 2025 jusqu'au jour de la libération des lieux au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmentés de la provision sur charges, et en tant que de besoin la CONDAMNE à payer à Monsieur [X] [Z] lesdites indemnités d'occupation, étant précisé que les sommes dues à ce titre se compenseront avec les versements déjà effectués par Madame [U] [B] depuis l'expiration du bail; CONDAMNE Madame [U] [B] aux dépens ; CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à Monsieur [X] [Z] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection