Tribunal judiciaire, ppp contentieux général, 16 juin 2026 — n° 26/00739

PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 26 septembre 2012, à effet du 31 octobre 2012, la SA DOMOFRANCE a consenti à Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] un bail à usage d'habitation portant sur un logement n°053295 situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 461,91 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 29,22 euros ainsi que la somme de 13,15 euros au titre de l'entretien périodique. Le 22 décembre 2021, un incendie est survenu dans le logement de Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O], le rendant impropre à l'habitation. Par acte sous seing privé du 3 janvier 2022, la SA DOMOFRANCE a permis à Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] d'occuper un logement situé [Adresse 6] à [Localité 6]. Le 28 mai 2024, un état des lieux de sortie portant sur le logement précité a été établi contradictoirement, et Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] ont réintégré le logement objet du bail d'habitation. Le 6 mai 2025, la SA DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] un commandement de payer les loyers impayés d'un montant total de 5.300,61 euros et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail. Par acte introductif d'instance délivré le 7 novembre 2025, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 24 mars 2026, aux fins de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location signé le 26 septembre 2012 pour la date du 7 juillet 2025 ; - Ordonner l'expulsion de corps et de bien de Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé au [Adresse 7] à [Localité 5] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; - Fixer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme totale de 601,37 euros charges comprises à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu'au départ effectif des locataires et de tout occupant de leur chef, outre les intérêts au taux légal ; - Condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] au paiement des indemnités d'occupation ; - Condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 7.311,91 euros correspondant au solde des loyers impayés au 31 octobre 2025; - Condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] aux entiers dépens de l'instance ; - Condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal. A l'audience du 24 mars 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 976,70 euros, suivant décompte arrêté au 20 mars 2026 et donne son accord s'agissant des délais de paiement. Elle expose que suite à de nombreux impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] le 6 mai 2025 et dénoncé à la CCAPEX le 7 mai 2025 et que le solde des loyers et charges impayés n'ayant pas été régularisé dans les deux mois, le bail est résolu de plein droit à la date du 7 juillet 2025. Elle indique toutefois que compte tenu des efforts faits par les défendeurs pour régulariser la dette depuis, elle accepte que des délais de paiement leur soient accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire. En défense, Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O], comparants, sollicitent des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sur 36 mois en plus du paiement du loyer courant.

MOTIFS DU JUGEMENT - Sur la résiliation du bail : Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 24 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par conséquent, l'action est recevable. Sur le bien fondé de la demande : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail signé par les parties stipule la clause résolutoire suivante : " à défaut de paiement à son échéance de toute somme due au bailleur […] le présent contrat sera résilié de plein droit et sans formalité judiciaire : - deux mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut de paiement du loyer et des charges ". En l'espèce, suivant acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.300,61 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier. Le décompte locatif du 20 mars 2026 produit permet d'établir que Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] n’ont pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois qui leur était imparti par la clause contractuelle malgré un versement intervenu. Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025, conformément au délai convenu par les parties dans le contrat de bail. Néanmoins, il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] sollicitent l'octroi de délais de paiement sur 36 mois, à hauteur de 50 euros par mois, en plus du paiement du loyer courant. Cette demande doit s'analyser comme tendant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il ressort du décompte versé que Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] ont réglé le loyer des mois de février et mars 2026. Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] ont donc repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Ils paraissent, en outre, en situation d'apurer leur dette dans le délai prévu par la loi. Ils formulent, en outre, une proposition d'apurement à hauteur de 50 euros par mois et justifient du versement de plusieurs règlements d'un montant total de 8.000,17 euros. Il y a lieu, dès lors au surplus que la SA DOMOFRANCE l’accepte, de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s'il y a lieu. En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets. La SA DOMOFRANCE sera, alors, autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O]. Le bail conclut entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant qu' "en cas de pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus solidairement à l'égard de la société au paiement du loyer, charges et taxes de toute nature, y compris le SLS". Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O], au surplus tenus solidairement au paiement des loyers par l’effet du mariage, sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette. En outre, dans l’hypothèse où la clause de résiliation de plein droit reprendrait ses effets, il y a lieu de prévoir que Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges (608,52 euros par mois hors assurance à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, jusqu'à la libération effective des lieux loués. - Sur la créance de la SA DOMOFRANCE : En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé. En l'espèce, la SA DOMOFRANCE produit un décompte arrêté au 20 mars 2026 montrant que Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] sont redevables de la somme de 976,70 euros au titre des loyers et provisions sur charges. Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette. Par conséquent, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme 976,70 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. - Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Par conséquent, Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] seront solidairement condamnés à payer à la SA DOMOFRANCE une indemnité de 400 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à la date du 7 juillet 2025, conformément à la clause de résiliation de plein droit ; CONDAMNE solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 976,70 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; ACCORDE à Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] des délais de paiement pour acquitter leur dette locative; LES AUTORISE à s'acquitter de leur dette en principal, intérêts et frais en 32 mensualités de 50 euros et en une 33ème mensualité soldant la dette, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les provisions sur charges devant en outre être réglés à leur date d'échéance ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail; DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; CONDAMNE en ce cas Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] à quitter les lieux loués situés situé [Adresse 5] à [Localité 5], et DIT qu'à défaut pour Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le sort des meubles étant réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des provisions sur charges (608,52 euros par mois hors assurance au jour de l'audience) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] à son paiement à effet du 1er mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ; CONDAMNE solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection