Tribunal judiciaire, jcp, 15 juin 2026 — n° 25/00239

EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de bail signé le 30 avril 2018, Mme [A] [K] a donné à bail à M.[E] [N] un appartement meublé n°5 situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 420 euros, outre 30 euros à titre de provision sur charges. Un dépôt de garantie a été versé pour un montant de 840 euros. L’état des lieux d’entrée a été effectué le 30 avril 2018. Le locataire a délivré congé par acte du 1er août 2024, à effet au 1er septembre 2024. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 17 août 2024 de façon contradictoire. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2024, remise le 26 décembre 2024, M. [N] a mis en demeure Mme [K] de procéder au remboursement du dépôt de garantie. Des échanges sont intervenus entre les parties. La Commission départementale de conciliation du Tarn a été saisie, sans qu’un accord n’ait été trouvé. C’est ainsi que par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, M. [E] [N] a fait assigner Mme [A] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de solliciter la restitution du dépôt de garantie, majoré des pénalités prévues par les textes. Après quatre renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue. A l’audience du 4 mai 2026, M. [E] [N], par son Conseil, et se fondant sur les dispositions des articles 2224 du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989, sollicite du Juge de: - Condamner Mme [A] [K] à lui restituer la somme de 840 euros au titre du dépôt de garantie, - La condamner à lui payer la somme de 336 euros au titre de la majoration légale du dépôt de garantie, - La débouter de l’intégralité de ses demandes, - La condamner à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. A l’appui de ses demandes, M. [E] [N] affirme que l’état des lieux de sortie versé aux débats par la défenderesse a été modifié postérieurement, et produit les photographies de ce document prises ce jour-là. Il ajoute avoir déposé plainte à l’encontre de Mme [K] pour faux et usage de faux. Sur les sommes réclamées par Mme [K], il soutient avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière en décembre 2023, et avoir quitté les lieux en août 2024, de sorte qu’il ne doit selon lui pas supporter les frais résultant de l’entretien effectué quelques mois plus tard. Concernant la reprise des mastics, il fait valoir que l’état de ceux-ci résulte manifestement de la vétusté, et que la défenderesse ne justifie pas de leur rénovation récente lors de la prise à bail. Enfin, il indique que l’état des lieux de sortie ne mentionne qu’un trou au-dessus de la porte d’entrée lui incombant, de sorte que la demande relative aux frais de peinture doit être rejetée. En défense, Mme [A] [K], par son Conseil, sollicite du Juge de : - Débouter M. [E] [N] de l’ensemble de ses demandes, - Condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 933,66 € au titre des travaux de reprise lui incombant, - Le condamner à lui payer la somme de 4 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, - Le condamner à lui payer la somme de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, Mme [A] [K] reproche à M. [N] d’avoir modifié numériquement l’état des lieux de sortie dont il avait pris des clichés. Cela est selon elle démontré par l’omission de la présence de fissures, évoquée par le demandeur lui-même, et pourtant absente de son propre exemplaire, ainsi que par l’examen des métadonnées et le défaut de pages déterminantes. Elle demande à ce que cette pièce soit écartée des débats. Elle soutient que le dépôt de garantie a été à juste titre retenu en raison des travaux de reprise ayant été réalisés à la suite du départ du locataire : - entretien de la chaudière pour l’année 2024, M.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur les discordances entre les pièces produites par les parties Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que chacune des parties produit une version différente de l’état des lieux de sortie, pourtant réalisé de façon contradictoire. M. [E] [N] présente des photographies du document établi lors de l’état des lieux d’entrée (encre noire) et complété d’une couleur différente (encre rouge) lors de la sortie. Or, il résulte des données jointes que ces clichés ont été pris le 17 août 2024 entre 16h37 et 16h40. Le moyen de la défenderesse selon lequel les clichés auraient été pris en cours de visite du logement doit ainsi être écarté, trois minutes paraissant manifestement insuffisantes à permettre la réalisation d’une visite complète du logement. Quant à celui de la modification des clichés par l’intelligence artificielle ou un logiciel, il n’est étayé par aucune pièce versée aux débats, et reste au stade de l’allégation. Enfin, sur les fissures évoquées, si M. [N] en a reconnu l’existence au moyen d’une attestation, cela ne signifie pas pour autant que cela ait été noté sur l’état des lieux de sortie avant signature des parties. Ces moyens étant écartés, il ressort de l’étude et de la comparaison des documents produits par chacune des parties, que l’exemplaire pris en photographie par le demandeur comporte certaines annotations en rouge, portées lors de l’état des lieux de sortie du 17 août, ce qui démontre que les clichés n’ont pas été pris avant que les pièces du logement ne soient visitées par les parties. Il paraît cependant manifeste, en comparant les documents, que certaines annotations ont ensuite été ajoutées sur l’exemplaire produit par la défenderesse. Force est d’ailleurs de constater que les pages autres que la première, qui comporte la signature des deux parties, n’ont été paraphées par la bailleresse que postérieurement, et par elle seule, en rouge. En effet, l’exemplaire produit par M. [N] ne comporte que le paraphe de chacune des parties lors de l’entrée (encre noire). Dès lors, le document pris en compte afin de comparer l’état du logement lors de l’entrée et de la sortie sera celui fourni par M. [N], les éléments du dossier établissant qu’il s’agit-là de la version réalisée de façon contradictoire. II. Sur les frais de remise en état incombant au locataire En application des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En l’espèce, Mme [K] fait valoir diverses réparations locatives imputables selon elle au locataire. 1- L’entretien de la chaudière M. [N] justifie avoir fait réaliser l’entretien en décembre 2023. Il a néanmoins quitté le logement en août 2024. Or, il est constant que les frais d’entretien annuel incombent au locataire. En outre, il résulte du document qu’il produit lui-même qu’en page 2, il est prévu une révision en 2024, à la sortie. Dès lors, il ne peut désormais affirmer que ces frais ne doivent pas être mis à sa charge. En conséquence, il sera tenu de régler la somme de 88 euros TTC à ce titre. 2- La reprise des mastics Il est constant que le locataire doit faire l'entretien courant des vitres, ce qui comprend notamment la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées. Dans le cas présent, Mme [K] affirme que les mastics ont été dégradés durant l’occupation des lieux par M. [N], et se prévaut de travaux réalisés en 2012 pour justifier du bon état antérieur. Il ressort néanmoins de l’état des lieux de sortie contradictoire que rien n’est mentionné à ce titre. Seule la version de Mme [K] en fait état. Dès lors, il n’est pas démontré que les mastics aient été dégradés par le locataire. En conséquence, le coût de reprise ne pourra être mis à sa charge. 3- Les trous Mme [K] affirme que de nombreux trous ont été réalisés dans le logement. M. [N] soutient de son côté qu’il n’en a effectué qu’un, au-dessus de la porte. Il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est indiqué : “trous au-dessus de la porte”, au niveau de l’entrée (au pluriel, ce qui implique qu’il y en ait eu plusieurs). Néanmoins, la présence de plusieurs trous au même endroit ne justifie pas une reprise des peintures dans plusieurs pièces du logement. Dès lors, au regard des devis produits par Mme [K], il y aura lieu à retenir le montant correspondant au coût de reprise de peinture dans l’entrée du logement, pour un montant de 528,48 € HT, soit 581,33 € TTC. Cette somme sera mise à la charge de M. [N]. Le surplus de la demande formée à ce titre sera rejetée. En conséquence, M. [E] [N] sera tenu à l’égard de Mme [A] [K], au titre des réparations locatives, de la somme totale de : 88 + 581,33 = 669,33 €. III- Sur la demande en restitution du dépôt de garantie Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En l’espèce, il a été précédemment jugé que Mme [K] était fondée à retenir la somme de 669,33 € de la somme réglée en début de bail au titre du dépôt de garantie. Néanmoins, il n’est pas justifié qu’elle ait retenu le surplus, soit 840 - 669,33 = 170,67 €. Mme [A] [K] sera donc condamnée à restituer à M. [E] [N] cette somme. En outre, M. [N] se prévaut de la majoration prévue par les textes sur une période de 7 mois (d’octobre 2024 à juin 2025). Celle-ci devra néanmoins être accordée au prorata de la somme devant être effectivement restituée. Soit : [(170,67) x 0,1] x 7 = 119,47 €. En conséquence, Mme [A] [K] sera condamnée à payer à M. [N] les sommes suivantes : - 170,67 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, - 119,47 € au titre des pénalités de retard, Soit au total : 290,14 €. IV- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, Mme [K] sollicite la condamnation de M.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [A] [K] à payer à M. [E] [N] la somme de 290,14€ (deux-cent-quatre-vingt-dix euros et quatorze centimes), au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard, DÉBOUTE M. [E] [N] du surplus de ses demandes, DÉBOUTE Mme [A] [K] de ses demandes reconventionnelles, CONDAMNE Mme [A] [K] à payer à M. [E] [N] la somme de 1000 € (mille euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [A] [K] aux dépens de l’instance, RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. LA GREFFIÈRE LA JUGE