Tribunal judiciaire, jcp, 15 juin 2026 — n° 25/00452

EXPOSE DU LITIGE Par contrat signé le 26 juin 2024, à effet au 15 juillet 2024, M. [X] [B] a donné à bail à Mme [Z] [T] [J] un appartement n° 1, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 600 €, hors charge. Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] a adressé à Mme [T] deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception en dates des 3 décembre 2025 et 8 janvier 2026. Par ailleurs, il a fait signifier à la locataire un commandement de payer et un commandement de justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire, par actes du 12 septembre 2025. Le 15 septembre 2025, ces actes ont été notifiés à la CCAPEX. Puis, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, M. [X] [B] a fait assigner en référé Mme [Z] [T] [J] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues. Après deux renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue. A l’audience du 4 mai 2026, M. [X] [B], représenté par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de : - Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat, - Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [T] [J] avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Condamner Mme [Z] [T] [J] à lui payer la somme provisionnelle de 8276,75 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au jour de l'audience), - La condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération des lieux, - La condamner à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire assorti du taux d'intérêt légal à compter du prononcé de la décision, - La condamner au paiement des dépens de l'instance. A l'appui de ses prétentions, M. [B] fait valoir que la locataire a présenté des impayés dès le début du bail. Il précise qu'elle est à l'origine de nombreuses nuisances auprès des autres locataires de l'immeuble. En défense, Mme [Z] [T] [J], assignée selon les formes de la remise à personne, et présente lors de l'audience précédente puisqu'à l'origine de la demande de renvoi, ne comparaît pas. L'ordonnance sera donc réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur la résiliation du contrat de bail Sur la recevabilité des demandes Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 28 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige. Les demandes sont donc recevables. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties. En outre, l'article 7 de ladite loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 26 juin 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette, et d'un mois pour justifier d'une assurance locative. Or, par actes du 12 septembre 2025, M. [B] a fait délivrer à Mme [T] [J]: - un commandement de payer visant cette clause, - un commandement de justifier d'une assurance locative. Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus d'un mois. Le contrat de bail a donc pris fin le 13 octobre 2025, par acquisition de la clause résolutoire relative à l'assurance locative. Mme [Z] [T] [J], non comparante, ne forme aucune demande en délai de paiement ou suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée. II. Sur les demandes en paiement En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus. De plus, selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [X] [B] produit un décompte démontrant que Mme [T] [J] lui est redevable de la somme de 8276,75 € à la date du 4 mai 2026, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés. Mme [Z] [T] [J] ne produit aucun élément de nature à contredire ce décompte. Ainsi, au regard des pièces du dossier, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer à M. [X] [B] la somme de 8276,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 4 mai 2026. Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Mme [Z] [T] [J] sera condamnée au paiement des dépens de l'instance. Sur les frais irrépétibles En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, Mme [Z] [T] [J] sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles. Sur l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2024 entre M. [X] [B] d'une part, et Mme [Z] [M] [T] [J] d'autre part, portant sur l'appartement n°1, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 octobre 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme [Z] [M] [T] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Mme [Z] [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [X] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, CONDAMNONS Mme [Z] [T] [J] à payer à M. [X] [B], à titre provisionnel, la somme de 8276,75 € (huit-mille-deux-cent-soixante-seize euros et soixante-quinze centimes), selon décompte arrêté au 4 mai 2026, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés, CONDAMNONS Mme [Z] [T] [J] à payer à M. [X] [B] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 13 octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, CONDAMNONS Mme [Z] [T] [J] à payer à M. [X] [B] la somme de 500 € (cinq cents euros), au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Mme [Z] [T] [J] aux dépens de l'instance, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE