Tribunal judiciaire, chambre 1 cab 01 a, 16 juin 2026 — n° 24/02835

EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique en date du 11 juillet 2022, la SCI RAV [Q] a promis de vendre à la SARL NIMARCA un tènement immobilier situé [Adresse 3] à Saint Fons (69), dénommé LOT A, à détacher d’un tènement figurant au cadastre sous les sections AD68 et AD69, au prix de 1.400.000 euros. Il a été précisé à l’acte que le bien était vendu loué. Aux termes de la promesse il a été également précisé qu’un permis de construire avait été délivré au promettant le 22 juin 2021 par la mairie de [Localité 2] pour une opération de surélévation de l’immeuble avec création de quatre logements et de cinq places de stationnement. Le promettant s’est engagé à transférer le permis de construire au bénéficiaire concomitamment à la signature de l’acte authentique de vente. Par acte authentique en date du 30 mars 2023, la vente immobilière a été réitérée au prix convenu à la promesse, mais sans transfert du permis de construire auquel la SARL NIMARCA avait renonçé. Reprochant à la SCI RAV [Q] de lui avoir caché les estimations du coût des travaux de surélévation objet du permis de construire, une fuite de canalisation en sous-sol du bâtiment, l’absence d’accord de la société générale pour un assujettissement à la TVA et une procédure en cours contre un locataire pour défaut de paiement, la SARL NIMARCA l’a, par acte commissaire de justice en date du 9 avril 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la SARL NIMARCA sollicite du tribunal de : Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 105.800 euros en réparation du préjudice résultant du prix payé pour la cession du permis de construire, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 43.665,52 euros en réparation du préjudice résultant des désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.La condamner également à lui rembourser les sommes qu’elle justifierait devoir verser à la Société Générale en raison de la fermeture de l’agence pendant la durée des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les canalisations, et pour la perte de loyers résultant de cette fermeture.Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 121.062,70 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait du non-assujettissement à la TVA du loyer du bail commercial.Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 10 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en réparation du préjudice qu’elle subit du fait de la procédure non signalée concernant un locataire défaillant.Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément à l’article 1343-2 du code civil En tout état de cause, Condamner la société RAV [Q] au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement d’article 700 du code de procédure civile.La condamner aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle se fonde sur les articles 1112-1, 1137 et 1240 du code civil. Elle reproche à la société défenderesse de lui avoir volontairement dissimulé plusieurs informations déterminantes de son consentement. Elle lui reproche, en premier lieu, de lui avoir dissimulé le fait que le permis de construire était inutilisable. Elle expose que le permis de construire est inadapté à un projet de surélévation en raison du coût exorbitant de sa mise en œuvre.

MOTIVATION Sur l’étendue de la saisine Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. Sur les demandes de indemnitaires : Aux termes de l’article 1112-1 du code civil « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.  Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » Il est constant que l’appréciation du caractère déterminant de l’information doit se faire in concreto. Selon l’article 1137 du même code « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » En application de l’alinéa 1er de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal qui courent, sauf disposition contraire de la loi et à moins que le juge n'en décide autrement, à compter du prononcé du jugement. L’article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. » Sur la demande au titre du prix payé pour la cession du permis de construire En l’espèce, il est constant que le permis de construire a été valorisé, à l’occasion de la vente, à hauteur de 100.000 euros. Il est également constant que la SARL NIMARCA a finalement renoncé au transfert de celui-ci avant la vente définitive. Si la promesse de vente faisait état d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 750.000 euros, il ne ressort ni de la promesse elle-même, ni d’une autre pièce du dossier, que cette somme devait être utilisée pour le financement de l’intégralité des travaux de surélévation projetée. Il ne ressort pas non plus de la promesse de vente, ou d’une quelconque pièce du dossier, qu’il avait été indiqué à la société acquéreuse que ces travaux été évalués à la somme de 750.000 euros. Au contraire, il résulte d’un échange de mail entre les parties que, le 21 février 2023, soit très peu de temps avant la vente définitive, la SARL NIMARCA avait obtenu une « offre de prêt acceptable » de la part de sa banque pour le financement des travaux de surélévation, cette offre était nécessairement postérieure à la communication des estimations des travaux demandés par cette même banque. Par ailleurs, il résulte de ce même échange de mail que la SARL NIMARCA a finalement renoncé au prêt, et par conséquent au projet de surélévation, « tant les prétentions des banques étaient exorbitantes ». Par ailleurs la SARL NIMARCA n’explique pas comment elle aurait évalué le montant de ces futurs travaux avant la promesse de vente. Or, en tant que professionnel de l’immobilier, elle avait nécessairement déterminé le coût de ceux-ci avant de s’engager dans le cadre de la promesse, particulièrement si la réalisation effective de ces futurs travaux était pour elle déterminante de son consentement à acquérir l’immeuble, ce qu’elle ne démontre d’ailleurs pas. En tout état de cause, il est constant que le permis de construire n’a pas été transféré au jour de la vente, mais que la SARL NIMARCA a toutefois consentie à la vente au prix convenu initialement de 1.400.000 euros, prix qui ne pouvait, dès lors, pas inclure la valorisation du permis. Si la société NIMARCA, en cas de refus d’acquérir, aurait effectivement pris le risque de perdre l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, elle ne démontre pas, qu’après avoir obtenu les informations qu’elle reproche à son vendeur de lui avoir cachées, elle a tenté de renégocier le prix à la baisse ou a envisagé de demander l’annulation de la vente de la promesse pour réticence dolosive. Elle a donc consenti à l’achat de l’immeuble au prix de 1.400.000 euros, sans permis de construire, et ne peut aujourd’hui prétendre à la réparation d’un quelconque préjudice résultant en définitive d’un défaut d’information sur l'estimation de la valeur de l’immeuble. En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée. Sur la demande au titre des désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le désordre est apparu en septembre 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente. Il ressort par ailleurs du courriel en date du 12 avril 2023 de la régie en charge de la gestion de l’immeuble que, à cette date, soit postérieurement à la vente définitive, le désordre apparaissait non pas comme une fuite, mais comme une simple présence d’humidité, et que le sinistre avait été déclaré à l’assurance et en attente de prise en charge de celle-ci du devis de recherche de fuite. Ce devis était alors d’un montant de 3.195,43 euros. Par ailleurs, il ressort du mail en date du 30 juin 2023 que la SCI RAV [Q] a informé du désordre son co-contractant en ces termes « on a un potentiel petit problème sur le no 1, au ss sol de l’immeuble : il semble qu’il y aurait une petite infiltration donc dans une des pièces du ss sol de la banque : la banque a appelé [S] l’année dernière, ils ont demandé un devis de recherche de fuite, au départ un devis très élevé, j’ai fait baisser le devis, j’ai fait une déclaration à mon assurance, et depuis plus aucune nouvelle. A priori ça voudrait dire soit que c’est une fausse alerte, soit que le problème n’est pas grave ». Il ressort en réalité du courriel de la régie [S] qu’elle était toujours en attente de la réponse de l’assureur pour la prise en charge du devis au jour de la vente. Il en résulte que la SCI RAV [Q] avait donné les informations à sa connaissance avant la vente concernant le désordre. Si ces informations ont été données in extremis, il n’est pas démontré par la demanderesse que l’absence de tout désordre affectant l’immeuble, en l’espèce un désordre hypothétique et potentiellement pris en charge par l’assurance, était une information essentielle pour l’acquéreur. En tout état de cause, comme l’indique la SARL NIMARCA, elle ne pouvait se dédire de sa promesse sans être tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation qu’en raison de la non réalisation d’une condition suspensive, ce qui ne pouvait vraisemblablement pas être le cas de la découverte d’une infiltration en sous-sol qui était en attente de prise en charge par l’assurance.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.